鑽石舞台

2021年12月9日，華夏幸福發布了一則公告

——債務重組計劃，已獲債委會表決通過。

華夏幸福的雷，暫時性排掉了。

華夏幸福，是中國樓市里第一個暴雷，也是第一個完成排雷的千億房企。

它走過的路，將為那些暴雷弟兄們

——為恆大、花樣年、佳兆業、藍光……提供一個解決的案例。

看完華夏的排雷方案，我只想說兩句話——

第一句，總會有人兜底。

第二句，莫慌，都有救。

債化解了，公司也沒有破產。

華夏幸福的金融債務規模，一共為2192億。

這2192億的債務，將通過以下四種方式在化解。

1、賣出資產，回籠資金約750億。

關於這種方式，很容易理解。

——找個資金實力強的買家，把手裡的一部分資產賣出去。

華夏盤了盤手裡能賣的資產，大概能賣個750億。

其中，570億用於還債。

剩下的180億，用於現有住宅開發，也就是「保交付」。

2、出售資產，帶走金融債務約500億。

幹了這麼多年，華夏幸福手裡也囤了不少好項目和好地。

這部分好項目和好地，將捆綁500億的債務，一起打包出售。

3、優先類金融債務展期或清償約352億元。

關於這部分，有點複雜，我儘量講的容易理解。

這352億的債務，一共包括兩大部分，相應解決方式如下

——應收賬款質押和實物資產質押的債務，進行展期。

所謂展期，就是晚點還，不僅晚點還，還降息。

晚多久？

5-8年還清。

——開發貸，存量項目逐步償還，新增項目逐步投放。

已經放出去的開發貸，慢慢賣房子，慢慢還賬。

已經批覆但還沒放出去的開發貸，該放還是要放，讓現金流滾動起來。

4、以持有型物業等約220億元資產設立的信託受益權份額抵償。

華夏幸福手裡，還有一部分擁有穩定現金流的持有型資產。

針對這部分資產，做個信託產品，拿信託收益份額，來沖抵債務。

共計可以沖抵債務，約220億。

5、剩餘550億，由華夏幸福承接，通過展期、降息和後續經營，逐步償清。

這句話的正確理解方式是

——剩下這550億，我真還不上了。

——要麼展期降息，要麼死給你看。

我們把華夏幸福的2192億償債計劃，做個梳理就是——

570+500+220+902=2192億。

算來算去，到最後

——華夏幸福手裡，竟然還能剩180億。

這180億，怎麼花？

老老實實蓋房子，老老實實保交付，一定不能爛尾。

購房者，有救了。

銀行和金融機構，吃了最大的啞巴虧。

華夏幸福的整套債務解決方案，有三個關鍵點。

第一，地方不僅牽頭，還親自下場兜底。

華夏幸福整場危機的化解，由河北省政府牽頭組織，平安和工行主導參與。

三個主角，一個是主管地方，一個是國有銀行，一個是混合所有制的大股東。

更有意思的是

——地方親自下場兜底。

華夏幸福的環京產業園，將打包出售給「新空港」

——不僅將帶走華夏幸福520億的債務，還將提供一部分現金。

新空港是誰？

一個股東，是廊坊市政府；另一個股東，是河北省政府。

地方一出手，就消化了1/4的債務。

第二，銀行和金融機構，吃了啞巴虧。

這份償債方案，原本通過的希望極其渺茫。

銀行和金融機構，看到方案後，原地一蹦三尺高

——900多億的債務，竟然要展期5-8年，利息還只給到2.7%。

這不是協商，這是在銀行身上剌肉。

自債務重組方案放出來，就有一部分投資人私下串聯，想拿到25%的否決票，以此否定這版方案。

緊接着，監管部門牽頭開了一場會

——大部分人，最終選擇了妥協。

12月8日，債務重組計劃高票通過，902億的債務得到5-8年的展期。

監管一出手，又消化了近一半的債務。

第三，不爛尾，是底線。

經過資產和債務重組之後，華夏幸福保留了孔雀城的住宅業務。

不僅保留了住宅業務

——還留下了資產變賣償債後剩下的180億，用於復工復產。

留下住宅業務，有兩個目的。

主要目的是，保交付、不爛尾。

次要目的是，住宅好變現，通過快速變現來逐步還債。

剩下的暴雷房企，有救了。

華夏幸福的債務化解，可以用一句話總結——

政府，兜底了。投資人，吃虧了。購房者，不爛尾了。

看起來天大的雷，到最後不過就是一場長達5-8年的債務展期。

活像一個憋了很久的屁

——你以為，要拉滿一褲襠，炸的滿世界都是

——結果，只是一聲悶響，臭了一圈離得最近的人。

有驚但無險。

為什麼華夏幸福的債務危機，能暫時得到有驚無險的化解？

這其中，有兩個必要的前提。

第一，事兒要足夠大。

華夏幸福的債務危機化解，必須要感謝的是

——地方和監管部門的牽頭和兜底。

為什麼他們會兜底，會牽頭？

華夏幸福太大，惹出來的事兒太大。

每年中小房企死的那麼多，爛尾的更多，怎麼沒人兜底？

說的難聽點——

還是盤子不夠大，還是惹出來的事不夠大。

而華夏幸福的債務問題，如果沒人牽頭解決、大膽兜底，會發生什麼？

往小了說——

數十萬套房子爛尾，數十萬個家庭資產化為泡沫，甚至引發群體性事件。

往大了說——

數千億的債務斷裂，近萬億的盤子崩盤，拖着整個金融系統陷入泥潭中。

與其這樣，不如地方和銀行吃點虧

——給點錢，展個期，利息打個折。

——讓企業活下來，讓流動性恢復。

大盤子只要轉起來，一切都還有緩。

第二，手裡的好資產足夠多。

為什麼看起來足足2000多億的債務，最終能輕飄飄的解決？

除了展期的900億之外，剩下的1000多億，是靠華夏幸福變賣家產換來的。

賣項目賣土地，賣了700多億；賣項目綁債務，又消化了500多億；把持有物業變成信託，又沖抵了200多億。

華夏幸福所變賣的資產，不僅僅是腰斬的環京地區。

還有深圳的城改、南京大校場的舊改、東莞的舊改、廣州的城改……一大波核心城市核心區域的好資產。

如果是個中小房企暴雷了會怎麼辦？

一看手裡的資產，滿打滿算兩三百億；

一看兩三百億的資產，不是三四線城市，就是遠郊鳥不拉屎。

你倒是想變賣，奈何無人接盤。

只要手裡的好貨足夠多，只要肯割肉變現，終歸有人接盤，死不了。

站在華夏幸福的這場危機上，我們可能會得到一個相對悲哀的結論——

因為，大房企們盤子大，惹的事兒更大，負債大，手裡拿着的好資產更大；

所以，到最後往往「大而不能倒，倒了終歸有人救」。

站在這個相對悲哀的結論上，你去看現在暴雷的諸多房企，其實大都有解。

比如，看起來危在旦夕的佳兆業——

再比如，恆大。

有了華夏幸福的解決先例，隨時都會掛的恆大，似乎也能再挺挺。

莫慌，終歸都有解。

回顧整場危機化解，能給我們的啟發是什麼？

哪怕大房企再爛，可能我們最終還是要悲哀且無奈的「優先選擇他們」。

只要有人兜底，終歸不會崩盤。

只要有人接盤，終歸不會爛尾。

大而不能倒，是這個時代悲哀且無奈的註腳。

但更加悲哀和無奈的是

——身為普通人的我們，往往沒有太多選擇的權利。

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