2014年，萬科喊出房地產進入白銀時代。
4年前，萬科喊出「活下去」的口號。
今年的萬科年會，郁亮又一次為中國房地產劃出了新階段——我們進入了黑鐵時代。
而萬科在今年的狀態，郁亮的態度是：
背水一戰，要麼死，要麼活，沒有中間狀態。
何為黑鐵時代？
郁亮給出了兩個時代背景：
第一，房地產行業進入縮表出清階段，具體來說就是「去金融化」，金融資源應該有效地支持實體經濟，而不是過多地被房地產占據。
第二，房地產行業進入新的發展模式，概括為一個中心三個基本點。
一個中心指解決老百姓居住問題。
三個基本點分別是：
①房住和不炒，解決合理居住需求，同時調控還會長期化，以防止房價過快上漲。
②租購併舉，這招主要為了解決大城市的住房問題。
③人-地-房匹配，人口淨流入的大城市根據人口分布多一些住宅用地指標，增加供給，緩解供需矛盾。
在這樣的大背景下，郁亮判斷房地產未來會有兩個大變化：
一是市場分化越來越明顯，說白了，大城市強者恆強，小城市逐漸萎縮。
二是房地產行業的規模開始萎縮。
去年我國房地產行業的新房、二手房總成交額再創新高達到18萬億，不出意外的話這應該是歷史大頂了。
··· ···
雖然不太喜歡萬科，但這個判斷我是很認同的。
儘管2030年（甚至2035年）之前我國的城市化率還會持續提高，儘管剛性改善仍然是很多城市普遍真實且合理的住房需求，儘管居民部門宏觀槓桿率還有一定的提升空間...
但以上趨勢最終指向的結果是內部結構分化加劇，而非總量視角的繼續增長。
另一個具有同樣演化趨勢的宏觀要素是人口，人口流動是分化的，但代際人口和總人口的趨勢都是降低的。
而人口周期又領先於房地產周期。
90後數量比80後少，00後數量比90後少——更不用說從00後代際開始還有更多來自父輩的房產繼承。
人口總量視角下，新生兒人口千萬大關... 算了，你們懂的。
······
總結一下：
從整體來看，房住不炒下的樓市，會像雙減下的教育和集採下的醫療一樣，愈發突出其民生屬性和共同富裕屬性，減輕三座大山對居民部門的負擔。
從內部結構來看，優質資源的稀缺性都不會改變，分化也會繼續，不同城市房價的分化，不同板塊的分化，不同產品的分化。
比如去年漲得最好的產品就是大城市的豪宅——便宜的剛需不漲，昂貴的豪宅卻大漲，咱也不知道這錢都哪來的。當然了，肯定和沒有流入樓市的抵押經營貸無關。
這就是分化，1%和9%+90%階層的分化。
在這個趨勢方面，全球還是相通的，新興國家的中產要比發達國家的中產好過一點。
······
最後一起來回顧下中國房地產波瀾壯闊的歷史：
表格參考冰山指數
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