財經雜誌 - 政府工作報告給購房者釋放了哪些信號？－鑽石舞台

Mar 06 Sun 2022 01:31
財經雜誌 - 政府工作報告給購房者釋放了哪些信號？

購房調控會繼續放鬆，但房企不可能再回高槓桿擴張的老路

圖/IC

文 |《財經》記者張光裕王博實習生王文彤龐敏

編輯 | 王博

3月5日，十三屆全國人大五次會議開幕，李克強總理作政府工作報告。報告中對2022年的住房工作任務如此表述：

「繼續保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購併舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。」

這段表述整合了2021年底中央經濟工作會議、全國建設工作會議的部署。其中「新的發展模式」「房地產業良性循環」等提法，是首次出現在政府工作報告中。對於長租房，去年政府工作報告的要求是「規範市場」，今年則提出要「加快發展」。

除了這些對住房工作的直接部署，報告要求新一年的金融工作要：

● 擴大貸款規模，擴大普惠金融覆蓋面，降低實際貸款利率。

● 避免出現行業性限貸、抽貸、斷貸。

● 做好經濟金融領域風險處置工作。

● 加大拖欠中小企業賬款清理力度,規範商業承兌匯票使用。

房地產是資金密集性行業，以上金融方向的調整，對行業發展也帶來了新的啟發。

結合2022年政府工作報告中，金融、貨幣、地產方面政策調整，《財經》記者採訪了多位行業專家、企業家，他們認為：2022年，居民購房阻力會減少，部分城市會在「因城施策」的指導下，自主做出一定突破；房企曾長期依仗的經營模式不可持續。即使在貨幣和信貸寬鬆下，市場出現回暖，房企也必須擯棄老路，否則將被洗牌淘汰。

限貸限購可能短期放鬆

過去一年多，受限於首付比例、貸款利率和放款周期、購房資質等因素，市場上的購房需求，尤其是改善型購房需求被壓抑。

空·白研究院創始人楊現領告訴《財經》，目前市場成交依然不溫不火，一大原因是大部分城市的買房主力集中在純剛需，套均總價不高。購買力強的換房改善需求並沒有積極入市。據貝殼研究院估算，全國改善型換房需求能夠占到市場總需求的50%-60%。

本次政府工作報告中說，要「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求」。受訪的行業人士普遍認為，此處提到的合理購房需求，包含了改善型住房需求。這為今年信貸、首付比例的潛在放鬆提供了政策依據。

上海國資研究院的羅桂連則非常看重報告中「因城施策」一詞。他認為，這個詞彙未出現在2021年政府工作報告中，一年來房地產政策出現了較大問題，即全國各地「一刀切」，尤其是在融資方面。但現狀是，國內各城市發展階段、房地產市場供需關係、居民槓桿率等都有較大差別。

而本次工作報告重申「因城施策」，利於各城市根據自身情況，更靈活自主地把握調控政策。

2020年以來，濟南、南昌、瀋陽等多地出現樓市政策「一日游」現象，即發布的刺激政策在短時間內被撤回，這些地區普遍成交量和房價雙雙下行。

最近的案例是2021年12月20日，黑龍江省住建廳召開全省房地產業經濟運行調度會議，提出要多措並舉推行促銷和優惠政策，積極引導市場預期。不過相關政策文件第二天就從官方平台撤下。

有業內專家推測該類事件屢發的原因是，當地政府擔心違反「房住不炒」大方針。

其實，3月1日，河南省會鄭州市發布的樓市新政具有信號意義。新政取消了「認房又認貸」政策，今後，擁有一套住房但已經結清房貸的家庭，再次購房時首付比例可由60%降為30%，並執行首套房貸款利率。這顯然會刺激二套改善型購房需求。

而且，這一次，鄭州新政沒有出現「一日游」現象。

前中房集團董事長孟曉蘇從金融角度對《財經》解讀道，本次政府報告提出，要「擴大普惠金融覆蓋面」，而普惠金融的含義，即是針對老百姓的金融。在中國個人貸款總量中，房貸占大多數，購房是中國百姓辦貸款的主要目的。所以孟曉蘇認為，擴大普惠金融覆蓋面，勢必要擴大居民購房貸，這可能伴隨着貸款利率下調和首付比例降低。

回歸政府工作報告對住房工作的表述，今年首次提出了「促進房地產業良性循環」。在孟曉蘇看來，這必然包含資金的良性循環，「把資金貸給老百姓購房，是能夠形成良性循環的重要路徑。」房企只有順利地賣房回款，資金才有可能在整個產業鏈上下游流動起來。

從宏觀目標來看，2022年中國國內生產總值預期增長5.5%。東方證券首席經濟學家邵宇認為，要實現這一目標，需要房地產發揮積極作用，要對重點城市群的購房需求提供支持。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，去年出口是經濟增長的主要動力，但今年受海外戰爭、疫情等因素影響，加上去年原材料價格快速上漲，今年出口增長面臨的不確定因素很大。因此，經濟要實現5.5%的增速，房地產需要發揮積極的作用。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉了解到，上海央行已經要求穩定房地產金融信貸的增速，不能低於全部貸款的總增速。

儘管以上受訪者都總體看好今年政策對購房需求的支持，但政策的制定和傳導需要時間，市場的真實回暖何時會到來，仍然難以預測。

李宇嘉說，今年樓市會呈現前低後高的走勢，但很難出現快速上漲。因為無論是房價水平、居民槓桿率、房價預期、住房自有率等，都不支持樓市大幅上漲。

楊現領表示，降低首付比例、放鬆限購限貸條件等政策變化往往只是「背景音」，只有市場預期真正改變，市場的「氣場」轉向積極後，政策的力量才會充分釋放。本輪周期不同以往之處是，過去幾年的高位市場運行已經透支了不少未來需求，加上未來收入預期不樂觀，擔憂新房爛尾風險等因素疊加，本輪周期的復甦力量會有更長的「醞釀期」。

目前的積極信號是，購房諮詢量、帶看量都在回升，從帶看活躍到成交活躍通常存在三個月左右的傳導期。楊現領預計，2022年全年新房交易量仍會保持在17萬億-18萬億之間，二手房交易量也將保持在7萬億間左右。

房企改變商業模式是必然選擇

政府工作報告在釋放暖意的同時，也在給房企敲警鐘。有關地產的表述開篇明義，一切調整都是建立在「房住不炒」的定位上的。緊接一句便指出，要「探索新的發展模式」。這句話是首次出現在政府工作報告中。

何為新模式？孟曉蘇認為，即報告裡隨後提到的「租購併舉」以及保障房與商品房雙軌制。

租賃房供應不足已經成為大城市的突出問題，而對於保障房，孟曉蘇說，「現在的保障房供應沒有形成制度化。」統籌這兩個突出矛盾，未來的發展重點就是保障性租賃住房。

可大展拳腳的舞台擺在了長租企業面前。

自如董事長兼CEO熊林認為，城市存量房源大多老舊，業主自行改造、出租管理難度大，導致閒置資源得不到釋放。政府工作報告提出「加快發展長租房市場」，將助力住房供給側改革，政策會激發這部分存量的活力。另一方面，在保租房領域，長租企業運營管理的經驗和能力，也能幫助提升這類房屋的居住體驗和運營效率。

當然不是所有企業都適合去做保障房和租賃住房。這一年，大環境可能會給他們思考新路徑的窗口期。

在羅桂連看來，前些年房地產行業的發展模式過度強調市場化，這導致租賃住房和保障房建設落後；土地市場過度強調價高者得，拼殺慘烈；以及一些頭部企業走上了高槓桿快進快出、不可持續的發展道路。整個行業過度「內卷」，進而產生系統化風險。

他說，地產行業在經歷2021年的洗牌後，正好可以痛定思痛，思考未來的行業生態是什麼樣，自身資質可以做哪些「新的發展模式」。

李宇嘉則認為，今年對地產金融的支持，目的是保持結構性穩定。包括前文所述上海等地放寬涉房貸款增速指標，都是為了行業穩定的短期方案。等到目前的動盪期結束，這些支持就會迅速退出，結構性的改革才是重點。

羅桂連對《財經》說，企業需要市場環境寬鬆穩定，也需要對政策有穩定預期，才能免於過度緊張，有精力去思考新的商業模式。監管部門可能也抱有這樣的期待，從而給予政策上的放鬆。