這應該是浦東未來一段時間最火的板塊，位置好、體量較大、居住規格也會比較高。張家浜到底是哪裡？屬於金橋還是張江？而且在張家浜後面通常會加「楔形綠地」的詞綴，那它的定位是綠化帶嗎？是不是就意味規劃比較弱呢？顯然，購房者們對於「張家浜楔形綠地」的理解很模糊。對於這一個高能級板塊，同時又是供應大區。我覺得有必要在出供應前把它講透，買房要買的明白。那今天就對張家浜楔形綠地做一個深度剖析，它到底在哪？定位如何？哪裡才是它發展重點？值不值得買？最後會附上區域內的新房，感興趣的購房者可以提前準備起來。名詞解釋：楔形綠地城市綠地相關的種類很多，有中央公園、楔形綠地、綠帶、生態廊道、防護綠地等等。從概念上來看，楔形綠地是指從城市外圍嵌入城市內部的綠地，因反映在城市總平面圖上呈楔形而得名。早在上海1999版總體規劃中，上海確定了八塊楔形綠地，張家浜楔形綠地就是其中之一。
當然這已成為過去式，最近上海調整了楔形綠地的數量，現在一共是10塊：
補充的兩個分別是吳淞江楔形綠地（位於蘇州河與外環綠帶交界處）和吳淞楔形綠地（位於黃浦江與外環綠帶交界處）。其實反映了上海市最新的總體規劃對綠道結構的設想，也就是下圖外環綠帶與外環內十字綠道構成的「田」字形結構：構成十字綠道是南北向的黃浦江，浦西為蘇州河，浦東則是張家浜。而補充的楔形綠地分別位於西、北兩個交點，可見這一十字綠道的重要性。張家浜楔形綠地則位於「田」字結構的東交點，註定將成為浦東最重要的楔形綠地之一。金色中環發展帶：浦東新區「十四五」時期生產力布局的重要發展帶之一，沿中環線推動重點板塊聯動發展。沿線串聯前灘中央活動區、張江城市副中心、金橋城市副中心，張江集電港、御橋區域、 新楊思區域、三林環外區域和滬東區域等潛力地區，同時還包括多個特色產業園區和3片楔形綠地。
事實上，浦東的發展離不開兩個重要的「環」。一是「黃金中環帶」，二是沿外環有一條「外環綠帶」。這兩條環之間就是浦東5塊大型楔形綠地（上海共10塊）。因此，從定位上來看，張家浜未來的建設標準還是非常值得期待的。當然說到這裡，還有一個概念要解釋一下，楔形綠地和一般城市綠地有什麼不同？一般公園以遊憩功能為主，但楔形綠地除了休憩外還有重要的改善城市氣候的功能，即在城市中形成若干條由郊區向城市腹地輸送新鮮空氣的通道，一般建設在城市主導風向一側，與風向平行。此外，楔形綠地的建設標準相對較高，要求林帶的寬度不應小於20米且林帶所用的樹木，宜選用干高葉茂的喬木，以造林方式栽植。建設目的和標準不一樣，這也決定了楔形綠地是城市中最高標準的綠地之一。所以，早在2015年，張家浜楔形綠地的概念設計就由國際超一流的設計團隊SASAKI完成，足以體現對這一區域的重視。張家浜到底屬於哪個板塊？
位於兩強間，發展既要看金橋又要看張江
嚴格來說，張家浜並不是一個獨立的「板塊」。目前，通常說的張家浜板塊僅在2017年作為一個整體進行了控制性詳細規劃的修編。這一範圍包括了金橋、張江和唐鎮等板塊的一部分，位於這些板塊的交界處。那麼，張家浜究竟屬於哪個板塊呢？張江or金橋or唐鎮？這一點，上海市主城區「單元規劃」具有很高的參考價值，因為「單元規劃」中，單元內所有建設指標都是在單元內進行總量控制和平衡的，是上海城市規劃管理的重要途徑。
張家浜板塊外環以內的部分被劃在了兩個單元：金橋—外高橋單元（金橋鎮單元）和張江單元；外環外部分不屬於「主城區」，沒有編制相應的單元規劃，由唐鎮國土空間總體規劃覆蓋。將三分規劃拼合之後，我們可以得到最新最可靠的張家浜地區城市規劃：更具體的來看，張家浜大部分地塊被劃分在了金橋鎮單元，包括北部浦東足球場及周邊1.8個平方公里左右的片區、楔形綠地的全部以及張江北部一個居住組團。被納入張江鎮單元統籌的地塊包括一塊商業用地、一個組團的居住用地以及湯臣高爾夫別墅。因此，張家浜的發展既要看金橋，也要看張江，更要綜合判斷張家浜與二者之間的關係。接下來我們就參考單元規劃，為大家梳理一下張家浜板塊未來的發展。首先，張家浜地區北靠金橋副中心、南鄰張江副中心，地區環境建設又有高質量楔形綠地這一強有力的保障，可以說是既有產業，又具備宜居的空間。如果進一步將範圍縮小，聚焦在金橋副中心和張江副中心的核心地區，以中環為發展軸線，會發現張家浜北部和南部兩個住宅組團剛好位於這一以中環為軸的核心地區。按最新的城市規劃，金橋副中心（金橋鎮）方面，金橋- 外高橋的發展重點在於「產城融合」，其中共有三個方面的分目標：而張江在上海市十四五規劃中作為上海科技創新的重要承載區，參考《上海市浦東新區張江單元規劃》同樣設定了三個分目標：國際一流科學城核心承載區
高品質城市活力中心區
可以發現金橋和張江都將產業、科技作為未來發展的首要目標，將宜居和服務作為次要目標。居住方面，張家浜板塊在楔形綠地南北兩側的兩個居住組團，是未來最主要的居住供應來源。進一步看，從用地性質來分析一下上述三個目標的具體落位。
金橋-外高橋地區商業商辦類用地幾乎全部集中在金橋副中心所在的金橋鎮（PD-09（JQ））單元，其中商業用地面積達到了109.7公頃，相鄰的PD-08（JQ）單元僅為17.9公頃，PD-11（PXL）單元僅為15.9公頃。從用地方面可以說是其分目標「國際化綜合服務」的最佳承載區。從整個金橋副中心居住配套的格局來看，金橋副中心西北側已經是非常成熟的大型居住社區，金橋的西側是碧雲國際社區，是專注於服務外國精英人士的居住配套，其環境質量是很好的。從居住用地的規劃來看，新增的規劃居住用地並不多，主要集中在申江地區中心北側，而金橋經開區內的新增居住以人才公寓為主，面向市場的商品房占比不大。而張家浜板塊北部的居住組團是這一單元中少有的與金橋副中心聯繫最緊密的地區。而且是被納入到金橋副中心建設統籌範圍內的居住組團，可以說非常稀缺。金橋副中心範圍內，中環路以北城市空間相對連續的區域，用地多以產業和工業為主，這一組團也是少有的較為完整的居住片區，將不可避免地承載金橋副中心大量的居住需求。張家浜板塊南部的居住組團目前雖然被納入到了張江單元進行統籌，其與金橋副中心的聯繫卻一點也不弱。其位於聯通外高橋、金橋開發區和張江科學城兩條動脈之一，將成為未來張江與金橋聯動發展的重要紐帶。從張江單元的空間結構來看，這一軸線也將成為張江副中心的主要發展軸線。其城市建設標準也將延續張江科學城主軸線的標準，位於這一軸線頂端的張家浜居住組團也將因此獲益。對張家浜地區來說，軌道交通一直是短板，參考軌道交通三期建設規劃和上海市十四五規劃，軌道交通的建設對張家浜地區將會有很大提升。首先是14號線，14號線連接了真如、靜安寺、陸家嘴等關鍵地區，填補了張家浜軌道交通的短板。尤其是浦東足球場站和金粵路站，直接服務於張家浜北部居住組團，這一片區的通勤便捷性將有很大的提升。其次是21號線，連通了金橋副中心和張江副中心兩大重點區域，縱向穿越張家浜地區，對張家浜地區的住宅是一個很重要的利好。浦東足球場及其附近的商業用地構成了張家浜重要的商業和公共活動區。浦東足球場由久事集團作為建設主體，德國HPP建築事務所與華建集團上海院合作設計，依照FlFA國際足聯A級賽事標準要求設計、施工。英雄聯盟職業比賽和2023年亞足聯中國亞洲杯會徽發布暨首座專業足球場揭幕儀式都在上海浦東足球場舉行，可見其地位。此外，其周邊共配套了三塊商業商辦類用地，共計20公頃左右，有可能帶來約30-70萬方的新增辦公建築，對未來這一片區的產業綜合發展也有一定的好處。最後，金橋副中心土地騰籠換鳥、產業質量大幅改善是其進一步發展的核心動能。規劃新增了大量的商辦類建築和高質量產業用地（圖中紫色波點的地塊），逐步替代原有的工業用地，推動金橋產業進一步升級。根據最新公示的金橋副中心核心區控制性詳細規劃局部調整，我們可以看到有大量的更新商業量，根據筆者的簡單計算：商業的實際占地面積達到了12.56公頃，對比前灘的商業占地面積是16.54公頃，可以說也是配置很高了的！相應的商務辦公功能也同時會具有相應的能級，最高的建築高度要求高達330米（比北外灘規劃中的第二高建築300米還高一些）。從這兩個數字我們就能遇見金橋副中心未來的商業商務能級的段位了。張家浜的核心優勢是高質量楔形綠地帶來的高品質城市空間，有望成為下一個更大、配套更新的碧雲。
一是在產業用地占主導、產業能級很高的張江、金橋板塊中間，組團完整、配套完善的居住用地十分稀缺。
二是軌道交通建設和浦東足球場等高等級公共要素導入將為張家浜地區整體能級帶來提升。
三是在產業功能升級趨勢強勁、熱島效應嚴重的高密度城市地區，楔形綠地對生態改善的價值將得到最大程度的發揮，兼顧了高水平的產業和宜居的環境。1.預算大幾千萬的別墅，也可能有部分疊加/洋房。分別是湯臣金橋花園、浦開江南里、寶地東方花園二期、浦開東郊壹號苑。它們所處的位置你可以看做是東郊板塊及其延伸，是很靠近市區的別墅板塊，居住人群非常高端。浦東東郊湯臣金橋花園43幢獨棟待售，網友爆料室內視頻！二期還有洋房規劃！浦東張家浜寶地東方花園二期準確戶型圖獨家首發！約169-202㎡聯排&144-190㎡精裝疊加預備入市！位置大致在龍東高架路以北，金橋路以西，東到金港路：分為兩個地塊，西側擬建13幢4層多層住宅及配套；擬建30幢4層多層住宅、6幢3層低層住宅及配套。④.浦開江南里，是中式風格的大別墅，網傳面積190-1200㎡。
其中C1e-01擬建3棟17層高層住宅、4棟13層高層住宅、1棟16層高層住宅、1棟14層高層住宅、1棟17層酒店、3棟2~3層商業樓等。C1e-06地塊住宅項目東至金港路，南至北界浜，西至陸家宅河，北至金葵路。由4棟高層和配套建築組成，分別為1棟17層高層，3棟18層高層，1幢5層的配套商業、公建用房等，大概318戶(以實際為準)，預計2023年底竣工。據悉，兩塊住宅用地共規劃住宅900餘套，有90㎡洋房、120㎡3+1房、140㎡4房等產品豐富 。網傳建面約90㎡2+1房&建面預約90㎡2房 洋房其它地塊基本是商辦，東北側四塊商辦用地建築高度達100-130米，地上總建面體量約33.96萬平方米。所以預計浦東足球場周邊將成為浦東「金色中環發展帶」上的全新商業潮流地標。感興趣的小夥伴可以提前關注起來。《上海市浦東新區總體規劃暨土地利用總體規劃（2017-2035）公開稿》《上海市浦東新區金橋-外高橋單元規劃 草案公示稿》《上海市生態空間專項規劃（2018-2035）草案公示稿》更多張家浜新盤的信息，或者您想和其他購房小夥伴一起諮詢討論，歡迎掃描下方二維碼，添加小胖君，加入小胖看房@項目專屬微信討論群~（備註：150000名小胖看房團群友數量來自2022年2月各微信群人數總和）
留言列表