鑽石舞台

過去幾年，國家多次提到「培育發展現代化都市圈」的想法，我認為，這是對過往城市化發展思路的一次重大修正。

過去提到城市化，國家的思路一直是希望走中小城鎮化道路，讓人口像撒芝麻一樣均勻分布在全國各地城市。

一方面為了全國均衡發展，減少地區和城鄉差距，另一方面也能緩解大城市人口壓力，避免交通擁堵、房價過高、空氣污染，資源緊張等各種大都市病。

但這並不符合全世界城市化的真實發展路徑，老百姓會用腳投票，否定這種思路，人口還是在拼命往大城市擠。

所以現在修正為做大做強都市圈，把人口從撒芝麻變成「總量分散，區域集聚」，方便大城市落戶，以跨市域的長距離軌道交通為主要工具，打通城市圈內的交通網。

這樣哪怕生活中心城市的周邊，也一樣能享受中心城市帶來的便利，避免人口過度集中在少數幾個大都會的中心區域。

當然，北上廣深這四座超大型城市，因為人口總量已經飽和，還是要疏導。

說白了，就是從忽悠大家去「小城市」，變成忽悠大家去「大城市邊上的小城市」。

平時大家聽來聽去都是大北京、長三角、大灣區，其他地區小夥伴既沒錢也沒資格買這三大都市圈內的房子，除了眼紅，還想分一杯羹呀，那今後全國遍地開花的都市圈，是不是都能上車呢？

別急，衝動是魔鬼。

看問題不能眉毛鬍子一把抓，要綱舉目張，直切要害，今天已不是10多年前只要買房就能坐等數錢的時代了，歸根到底是由於下面兩個基本面發生了根本性改變。

大前提：中國已完全進入老齡化時代，人口紅利基本消失，年輕人生育意願難以提升，未來總體上房多人少。

小前提：勞動力人口從增量爭奪時代進入存量爭奪時代，城市對人口的虹吸效應將越來越明顯。

農村被小城鎮吸，小城鎮被中等城市吸，中等城市被大城市吸，大城市被北上廣深吸。越是處於這條人口流動鄙視鏈底層的地區，以後賣不掉的風險越大，房子越不值得投資。

結論：960萬平方公里內絕大部分房子，可以自住，但不再值得投資。

要深入理解這個結論，得先理解「城市群」、「都市圈」和「同城化」的區別。

最早出現的人文地理概念是「城市群」。

記得我中學地理課本上提過，世界級城市群有5個：

美國東北部沿海城市群（華盛頓-巴爾的摩-費城-紐約-波士頓）；

北美五大湖城市群（芝加哥-底特律-克利夫蘭-多倫多-渥太華-蒙特利爾）；

日本太平洋沿岸城市群（東京-名古屋-京都-大阪-神戶）；

歐洲西北部城市群（巴黎-布魯塞爾-阿姆斯特丹-鹿特丹-多特蒙德-法蘭克福）；

英倫城市群（倫敦-利物浦-曼切斯特-伯明翰）。

後來提出我們也要努力建設三個世界級城市群：長三角、珠三角、京津唐（「唐」是唐山，後來改為京津冀）。

世界六大城市群

可以發現，城市群的概念範圍非常大。

比如日本太平洋沿岸城市群，從最東邊的千葉到最西邊的神戶，直線距離480公里。

美國東北部城市群，從最北邊的波士頓到最南邊的華盛頓，直線距離超過600公里。

五大湖城市群最誇張，從最西邊的芝加哥到最東邊的蒙特利爾，直線距離超過1000公里。

從世界地圖比例尺看，的確這些城市都挨得很近，但從地區或城市地圖角度看，就會發現這幾個城市離得還是有點遠。

就算有新幹線，東京人去大阪也算出遠門了，沒事不會一天到晚跑大阪。

從經濟地理角度看，或許兩座城市在產業布局上能形成一定的協作互補，但從居民生活工作上看，雙方還是各過各的，互不相干。

後來從生活地理角度出發，就出現了「都市圈」概念。

城市群里可以有N座中心城市，但都市圈裡一般只有一座（偶爾會有兩座），其他城市都像衛星一樣，拱衛這座中心城市，形成一個同心圓結構的城市生活圈層體系，所以叫「都市圈」。

比如紐約都市圈、倫敦都市圈、巴黎都市圈、東京都市圈、洛杉磯都市圈等，範圍就要比「城市群」小很多。

我國的「上海大都市圈」規劃，也可以看成是長三角城市群的迷你版。

再比如十三五規劃中提出的「東北城市群」，就是個很尷尬的概念。

北到齊齊哈爾，南到大連，光直線距離就將近1000公里，沒啥實際意義。

真正有意義的只有其中的「瀋陽都市圈」，從瀋陽市中心到本溪、鐵嶺、撫順、遼陽這四個地級市的直線距離都在60公里內。

瀋陽都市圈

按照官方提出的說法，城市群是「新型城鎮化主體形態，是支撐全國經濟增長、促進區域協調發展、參與國際競爭合作的重要平台」。

而都市圈是「城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。」

所以都市圈包含在城市群內。

劃重點：「1小時通勤圈」，也就是以目前的交通工具，1小時內是否能從周邊小城市進入中心大城市。

人類對通勤時間的承受是明確的極限值。

因為人類的作息是以一天24小時為周期計算的。

去掉1/3睡眠，1/3工作，只有1/3時間可以用來吃喝玩樂睡覺趕路。

如果上班路上就要超過1小時，來回2-3小時，相當於休憩時間的1/3都在路上，會大幅降低工作效率和生活幸福感。

雖然國家強調都市圈要以「促進中心城市與周邊城市（鎮）同城化發展為方向」，但我認為都市圈≠同城化

比如上海大都市圈規劃提出「1+7」戰略，但上海周邊這7座城市到上海的真實通勤時間，都不太可能控制在1小時內。

國家現在提出的「1小時通勤圈」概念，是以高鐵運行時長為標準。

按照最高時速350公里計算，哪怕中途要降速停站，200公里內的車程也能在1小時內完成。

比如上海虹橋站到杭州東站的距離是170公里左右，中途一站不停只要45分鐘，就算停靠三站最長也只要1小時6分。

但我們居住和工作的地方不可能都正好在高鐵站隔壁，所以兩頭都要再靠市內交通擺渡。

而高鐵站也比一般地鐵站大很多，光是在高鐵和地鐵之間步行換乘，排隊過高鐵安檢，再排隊檢票到站台候車，都必須提前預留時間。

加上市內通勤還可能遇上堵車或地鐵故障，這些都要提前預留時間。

以我的經驗，這些通勤過程中的摩擦時間，至少30分鐘。

再加上高鐵不像地鐵，隨到隨走，必須提前買票，遇到周末可能還搶不到票，如果當晚沒買到票，要麼只能就地住酒店，要麼只能高價打車回去，都是額外成本。

我有個朋友，家住蘇州園區，前年在上海找了份工作。

蘇州園區站到上海虹橋站的高鐵只要24分鐘，原以為這麼點時間，同城化妥妥沒問題。

但他從家裡到蘇州園區站，且不說坐公交，就是自己開車去，最快也要15分鐘，因為上海很大，虹橋站下高鐵後，還得換兩部地鐵，花上45分鐘才能到公司。

再算上摩擦時間，單程通勤時間最少2小時，一天4個多小時都耗在路上。

而且把高鐵、地鐵、汽油和停車費都算上，一天光通勤費就要100多元，一個月通勤費都可以在上海租房了。

他也想過直接開車上班，但外地牌照早晚高峰不能進外環內的高架，根本沒法直接開到上海市區。

就算想拍上海牌照也又貴又難拍，就算拍到了，交通順暢也要1個半小時才能到公司，遇上高速高架堵車，就沒準了，可能反而會遲到。

再說開車上班，光汽油費和買路費，通勤成本只會更高。

所以堅持一年多後，實在身心俱疲，他向公司提出辭呈，還是回蘇州找工作了。

蘇州園區到上海市中心直線距離不過70公里，尚且如此，更別說上海大都市圈內的其他城市了。

所以我認為，同城化<都市圈<城市群。

哪怕高鐵只要半小時，實際通勤時間也肯定超過1小時，光有高鐵不夠，必須得有地鐵直連。

地鐵雖然速度慢，停靠站點多，但可以大幅減少兩頭摩擦時間。

我們可以把房子買在地鐵站邊上步行5分鐘的距離，而公司也很可能就在市中心地鐵站邊上步行5分鐘的距離，而且地鐵隨到隨走，跨市域的長距離軌道交通，往往站點間距長，運行速度快，只要保證坐地鐵時間不超過50分鐘，就能實現真正意義上的1小時通勤圈。

比如上海地鐵16號線，開往最偏遠的臨港新城，全長60公里，從始發站滴水湖站到終點站龍陽路站（上海內環），全程12站，耗時56分鐘，如果坐大站車，耗時46分鐘。

實際生活中，跨市域的長距離軌交往往都會遭遇明顯的潮汐現象，也就是早高峰往主城區的列車擠到爆，晚高峰往新城或周邊城市的列車擠到爆，每天通勤體驗都是一坨屎，所以另一個計算方法是看開車時長。

早高峰的上海地鐵站

開車是完全點對點的直達交通，只要不是交通特別擁堵的情況，走高速或城市快速路，想要一小時內搞定，最遠距離也是60公里。

所以我認為，到都市圈中心城市市中心的直線距離在60公里內，是我們買房的最大半徑，我稱之為「投機圈」。

之所有叫「投機圈」，是因為如果你買的房子離市中心正好卡在60公里，雖然能勉強形成同城效應，但終究還是有點遠，保值性會弱一點，是沒房票或買不起主城區的購房者的無奈之選，投機性更強。

對北京來說，從天安門畫個半徑60公里的圓，最遠能觸及到的只有北三縣，廊坊、固安、涿州的大部分地區，外加一小部分天津武清區。

北京周邊

至於更遠的環京地區，包括天津主城區、保定、雄安、霸州、高碑店，以及北京北部的密雲、懷柔、延慶山區，都不太可能在現有技術條件下和北京實現完全的同城效應。

最多就是平時在北京租房，周末坐高鐵回天津老家休息休息，所謂的「都市圈同城效應」，都是開發商吹出來的美夢。

注意，我說的是「現有技術條件下」。

汽車性能再怎麼提高，高速120公里的最高限速也很難大幅提高，就算高鐵速度從350公里進一步提高到400公里，也差異不大。

只有科技出現劃時代的重大突破，比如馬斯克夢想的管道高鐵，或者科幻片裡經常出現的人類研製出反重力引擎，汽車能在城市上空自由飛行，平面變立體，交通擁堵問題被徹底解決，我上面說的這些買房邏輯才會被真正打破。

管道高鐵，預計速度將超過1000km/h

對上海來說，從人民廣場畫個半徑60公里的圓，最遠只能觸及崑山和太倉，連嘉興和南通都在圈外。

對廣州來說，傳統意義上的主城區（人民公園）和珠江新城都可以作為城市中心，這個圓畫出去，東莞和佛山幾乎全境都在勢力範圍內。

對深圳來說，最西可以從前海開始畫，最東可以從福田中心開始畫，那東莞、惠陽、南沙、中山、珠海的大部分地區都在這個半徑內。

但惠州主城區在圈外，深圳人最喜歡買的大亞灣（惠陽），只有最西邊紅樹林公園一帶入圍，大亞灣中東部地區在圈外。

珠三角都市圈

把廣深的「投機圈」合在一起看，交集在東莞和南沙。

對成都來說，以天府廣場為中心，這個半徑能把廣漢、簡陽、德陽、什邡、都江堰都包含進去，其中只有德陽是地級市。

成都都市圈

但要注意，成都只是二線城市，60公里半徑投機圈的投機風險，明顯高於北上廣深。

換句話說，成都的城市能量，很可能不足以輻射到那麼遠，實際買房時，最好距離上再「打個折」。

其他二線城市以此類推。

放眼全國，今天在兩個大城市之間已形成比較緊密的同城效應的，只有廣州和佛山，在可預見的未來，東莞的臨深片區和深圳也會形成緊密的同城效應。

廣佛同城協調發展規劃圖

再看得更遠一點，也只有鄭州-開封和長沙-湘潭-株洲這兩個城市圈能形成比較強的同城效應。

從鄭州二七廣場出發，半徑60公里能把大半個開封包含進去，但洛陽、許昌、平頂山、新鄉都包不到。

鄭州大都市區

所以所謂的「中原城市群」，最安全的投資只有鄭州一地，別無分店，而且還是鄭州的中心城區。

如果膽子非常大，想投機一把，最遠也只能投機到開封。

而長湘株三座城市本身就非常近，尤其是湘潭和株洲，已基本形成同城效應。

但這個都市圈最大的問題是長沙自身還不夠強，自顧有餘，輻射不足。

如果距離武漢市中心30多公里的地方有這麼兩座衛星城，長期看會更有投資價值。

當然，60公里半徑是口袋缺錢情況下的無奈之選，更好的選擇是半徑30公里內的「剛需圈」。

半徑30公里，差不多能到達北京六環、上海郊環、成都六環一帶，也就是公認的主城區（北京五環、上海外環、成都四環）之外的「剛需聚居區」。

講真，北京六環到國貿上班也已經超累了，但窮人買不起市中心，又不甘心真跑隔壁城市買房，所以這個剛需圈（苦逼圈）就是最好的選擇。

以上海為例，9號線上的九亭、泗涇、洞涇，11號線上的南翔、馬陸、嘉定新城，17號線上的徐涇、趙巷，8號線上的浦江，18號線上的周浦，都是典型的「剛需圈」，上海本地窮人和外來奮鬥入門中產的聚居區。

但真正有錢人買的最能保值的房子，其實是距離市中心15公里內的「投資房」。

大家想一想，為什麼北京三四五環和上海內中外環的長度都差不多，而且北京五環和上海外環到到市中心的距離，都在15公里上下？

因為15公里內的通勤距離，用汽車、地鐵、甚至小電驢等城區交通工具，人們不會有太過痛苦的感覺。

這也就是為什麼真正的有錢人不會對嘉興、惠州或廊坊的房子感興趣，他們一定買北上廣深市中心的房子。

尤其是這兩年疫情反覆，各行政區「與鄰為壑」的情況反覆上演。

如果居住地在一個省（市），工作地在另一個省（市），比如家住北三縣，但每天要去北京上班的打工族，眼下就徹底傻眼了……

把房子買在中心城市的行政轄區內，會相對更安全。

寫到這裡，力哥已經解釋得很清楚了，為什麼絕大部分房子，其實並不值得我們投資。

馬路上到處都是「總價低，不限購」的房產廣告，雖然簡單粗暴，卻能擊中人心。

可惜，「總價低，不限購」的房子，不管是偏遠小城的房子、商住兩用房、商鋪、寫字樓、遠離城市的海景房，甚至小產權房，從投資角度看，絕大部分都不值得入手。

都2022年了，賺錢越來越難，買房真要謹慎點。

祝大家好運~