文｜王晗玉
編輯｜潘心怡
來源｜36氪財經(ID：krfinance)
封面來源｜視覺中國
每一年的三、四月份，不僅是樓市的「金三銀四」銷售旺季，也是應屆生找工作的最後一個校招季。在去年秋招通過一家房企錄用的李明嘉，本不用在這個校招季奔波，但還沒等到畢業入職，目前李明嘉已經被當初聯絡的人力專員「選擇性屏蔽」。「當時給了我offer，但最近HR直接連信息都不回了。」他說。而往年，校招生是房企更新員工隊伍的一大重要來源。比李明嘉早幾屆畢業的陳杰表示自己也聽到了類似的情況。此前陳杰任職於一家TOP 20房企的投拓部門，過去幾個月，他和身邊同行經歷的部門裁撤和區域合併已經成為房企的集體動作。陳杰直言：「校招生來了也是被裁，還不如不來。」並且除了李明嘉這樣來不及入職便已「失業」的應屆生之外，目前市面上也有一大批經驗豐富的投拓經理甚至投資總待業。這一切源於房企在去年底開啟的又一輪裁員大潮。作為負責土地投資的部門，投拓向來占據房企的主要支出。而信貸收緊、資金壓力倍增之下，「最費錢」的投拓部也成了最先被優化的團隊。陳杰所在的華東區域投拓部，人員直接削減超過一半，此外像碧桂園、融創、新城等各頭部房企的投拓團隊也紛紛經歷了裁員一半到整體轉崗不等的調整。
一位TOP 20房企高管曾向36氪表示：「什麼時候企業不拿地了，說明真沒錢了。」彼時多地銀行頻傳房貸業務收緊，而在其後至今接近一年的時間裡，土地招拍掛市場也極少見到民營房企的身影。根據克而瑞研究中心發布的報告，2021年土地購置面積同比下降11.2%，下半年土拍速凍，國央企托底成為主流。同一時間，資深投拓陳杰也離開了自己供職的房企，並決定離開房地產行業——從信貸環境來看，房企暫緩拿地的態度仍將持續，投拓自然成為最無用的崗位。陳杰向36氪透露，從去年底開始，房企紛紛裁員降薪，其中碧桂園投拓部門除裁員外，還進行了區域合併；融創投拓團隊於去年底整體解散，要求相關員工轉崗至營銷、運營等部門；新城將包括投拓在內的所有主要部門集體裁員一半；花樣年裁掉杭州團隊；相對穩健的萬科則開始降薪。針對陳杰透露的投拓部門裁員情況，36氪曾分別向上述企業進行核實，截至發稿前，碧桂園、新城、花樣年、萬科尚未就相關問題作出回應；融創回應稱，公司並未解散投拓團隊，也沒有轉崗安排，並表示投拓部門除拿地外還有其他工作需要執行。但相關人士卻提到，其所了解的多位融創投拓員工均已轉崗，並表示投拓部門主要的工作就是拿地，如果企業數月沒有新增土地投資，即便名義上投拓部門還未解散，但實質上卻與行業集體縮減投拓團隊的行為類似。此外，之前房企內部流行的「校招生保護政策」也已失效。陳杰提到，之前通過校招進入房企的應屆生大多享有內部保護，即入職一年或兩年之內不被裁員。但進入去年下半年的集中出險期，校招生們的「免裁金牌」也不再有效。而房企對投拓部門的調整，只是第一聲信號。伴隨去年下半年全國土地市場熱度迅速下行，諸多房企未再有新地塊進賬，昔日土儲充裕、號稱可滿足未來三年發展的房企，也多走上出售資產的道路。因此等現有土儲消化完畢後，缺少新的開發項目，其他相關部門也只能等着被裁。
在陳杰看來，行業下行階段，自己選擇主動離開還算及時。其餘堅守崗位的同行，要么正經歷調崗降薪、下班開會、周末加班和扣年終獎，要么正與上千人同台競爭同一個就業機會。「之前萬科已經降薪了；中梁正在出台減薪方案；新城算好的，去年年終獎平均是3-5個月（工資）；像金科、正榮、融信他們根本沒發年終獎；正榮已經兩個月工資沒有準時發，都是拖延幾天才發。」陳杰說。36氪曾就上述信息向各相關企業進一步求證，截至發稿前，所涉企業尚未作出回復。目前，離開地產行業的陳杰已經找到穩定工作，而那些堅持到最後被優化的投拓人員，再就業形勢也十分魔幻。陳杰提到不久前，一家TOP 10央企二線城市公司放出一個投拓經理的崗位，吸引70多人前去面試，其中還有多個應聘者在此前公司擔任投資總。「現在市面上『飄』的投拓太多了，不光投資經理，投資總也是一大把。一個崗位放出去，分分鐘有一百來個人去面試。像這種二線城市招一個投資經理，已經面了70多個人，公司還不滿意，想要更年輕的，這在平時根本不可能。」他補充道。而據國企雄安集團員工透露，其工程管理崗位甚至出現了1:1000的錄取比例，新招進的一批員工也大多來自恆大、融創、新城及華夏幸福等大型房企。36氪曾就此致電雄安集團核實信息的準確性，但對方表示不便回復。與此同時，還有一部分投拓人員選擇回到自己的老本行。陳杰告訴36氪，之前在2017-2019年市場行情好時，房企紛紛拿地，也招錄了大批投拓經理，「他們（投拓經理）很多是從乙方諮詢公司轉過來的，比如中指、克而瑞，還有戴德梁行、世邦魏理仕等，現在他們好多又都從甲方（房企）跳回去了。」這讓這些馳騁全國土地市場、光鮮一時的投拓經理，集體陷入用時是人才、不用就裁人的被動局面。「它（房企）現在招的這批人，其實是當初行情好的時候高價招來。現在趁大環境不好把團隊裁掉，後面等它再用人的時候，一個是可選擇的人更多，另一個還可以壓薪資。」
雖然陳杰已不打算再回地產行業，但交談中他仍認為行業後續還會回到「再用人」的時候。不過在投資人朱酒看來，現在談恢復元氣為時尚早，當下最迫切的還是「活下去」。儘管3月16日午市開盤以來，地產股連漲三天，不過多數個股月K線仍未翻紅。朱酒也判斷，近期政策面釋放的利好消息實際難以解決根本問題。
融創中國三連漲後，股價仍不及一個月前
數據來源：東方財富
此前於3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，指出對於房地產企業，要及時研究並提出有效的防範化解風險應對方案，並提出實現向新發展模式轉變的對策措施。此後銀保監會、央行、證監會等各部門召開專題會議學習，銀保監會專門提到，鼓勵金融機構有序開展併購貸款業務，有序投放併購貸款有助於化解存量風險。當天下午，地產股強勢反彈，龍光集團、中國奧園漲超20%；融創中國盤中最大漲幅超過15%；旭輝控股集團則從當日一度下跌14%轉為大漲23%。而此前一日，A股地產板塊還上演一輪大跌，保利發展、招商蛇口、新城控股等多隻地產股逼近跌停。來到3月17日，AH股房地產板塊集體大漲，截至午間收盤，旭輝控股集團、融創中國、龍光集團股價最高漲幅分別達56.7%、55.09%、41.46%；時代中國、新城發展、佳兆業集團股價大漲超30%。直到3月18日，當周最後一個交易日，地產股仍維持上漲勢頭。多部門密集表態帶動地產股連漲三天，但拉長時間線來看，包括碧桂園、萬科A、融創中國、旭輝控股集團等在內的多數個股表現仍不及一月前的水平。政策上「暖風」頻吹，利好主要集中在優質資產盤活方面，但朱酒分析，「政策雖然鼓勵併購貸，但真正拿到資本市場上去用的企業很少。儘管併購項目本身負債不計入『三道紅線』，但企業還是擴大了規模。比如花50億併購一個項目，後期銷售、推廣、施工一系列操作還是要投錢。」中指研究院統計顯示，今年開年以來，地產併購類融資超過1500億元，碧桂園、華潤置地、招商蛇口等均拿到多達上百億元的併購資金支持。但除中海從世茂、雅居樂手中接盤廣州亞運城之外，收併購市場再無大體量交易產生。克而瑞也在報告中指出，儘管2021年9月以來監管層對過緊的信貸政策進行糾偏，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，但這些舉措僅利好於現金流比較穩健的房企，大部分企業流動性仍舊總體偏緊。朱酒認為，出險房企要想真正「活過來」，恢復其融資功能至關重要。「他們（房企）需要發債，或者恢復銀行間的貸款一類職能，但目前這方面還沒有任何政策發聲。」他補充說，只靠鼓勵一些企業併購很難解決根本問題，畢竟優質資產並不多，企業也捨不得賣——「這是保證現金流的，靠這些項目銷售企業一個月還能回幾十億。」「現在只是政策面出現利好，市場又有信心了，所以地產股一夜暴漲百分之幾十，但後面的問題能不能解決？目前僅看已經落地的政策，可能力度還不夠。」
展望今年剩餘時間，朱酒預測大多數民營房企基本不會有拿地能力，「下半年政策好的話，明年能拿地就不錯了。」克而瑞報告也顯示，從北京2022年首次集中土拍成交情況來看，央企、國企等現金流壓力相對較輕的房企仍是主角，如華潤置地、中海、保利發展、中建、建發、城建發展等。這些房企間的投資拿地分化，後期將如數體現業績報表上。而在這之前，資本市場的情緒已經搶先釋放。經歷3月16日之後的股價大反轉，頭部房企市值已然呈現另一種格局。
相較2021年9月1日，也就是恆大第一次曝出理財產品兌付危機之前，房企市值TOP 10中還有一半是民營房企，並且萬科A、龍湖集團、華潤置地名列前三。而來到2022年3月18日，融創跌落市值榜前十，取而代之的是具有國資背景的金地集團。同時，前三甲被華潤置地、中國海外發展、保利發展三大央企包攬。而銷售規模常年穩居第一的「宇宙房企」碧桂園在「3·16專題會」召開前市值一度跌破千億，後隨板塊整體大漲才重回千億陣營，但較去年9月1日市值已縮水32.22%（數據截至3月29日）。融創中國如今市值則已跌超71.20%（數據截至3月29日）。朱酒認為，保利、中海、華潤、招蛇、金茂五大央企，依靠相對小的資金壓力以及早期積累的規模優勢，將在本輪調整中獲得較大發展空間。而受制於「三道紅線」持續緊繃的部分民營房企，則將在一段時間內出現業績萎縮。億翰智庫的研究報告也顯示，未來央企國企將大概率掌握房地產行業發展主動權，穩健型的民營企業也有一定優勢存在。而對於已經出險的企業，終局可能有兩個：一個是自救不成功直接從行業退出或成為央國企附屬公司；另一個是自救有成效，但需耗費較大精力，傷筋動骨，自救完成規模也會相對有限。
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