格上財富 - 難圓的「美國夢」：普通美國人買房越來越難了－鑽石舞台

作者：謝納·米什金

來源：巴倫周刊（ID：barronschina）

編者按：

房地美每周進行的一級抵押貸款市場調查顯示，美國30年期固定抵押貸款的平均利率自2011年以來首次升至5%。抵押貸款利率上升時值10年期美債收益率持續創新高之際。隨着利率的上升以及房價的上漲，美國想買房的人的負擔能力成為目前房地產市場的一個關注焦點。房地美首席經濟學家薩姆·哈特爾(Sam Khater)稱：「美國人正與觸及歷史高位的通脹作鬥爭，抵押貸款利率上升、房價上漲和庫存緊張等因素導致買房成了一代人以來代價最高的行為。"

2021年8月，凱莉·斯托夫科(Kellie Stofko)和她的未婚夫利亞姆·麥克雷(Liam McRae)開始找房子，希望在當年假日季到來之前把他們在亞特蘭大800平方英尺的公寓換成一個更寬敞的住所。

25歲的斯托夫科和26歲的麥克雷在半年時間裡看了幾十套房子，八次出價都沒成功，這讓他們望而卻步，又回到了觀望狀態。斯托夫科說：「這是我人生中壓力最大的六個月，」為了找房子，她和未婚夫推遲了婚禮，最後卻沒能找到合適的房子。

大量買家湧入住房市場推動美國各地房價飆升是最主要的原因之一。斯托夫科表示遇到了好幾次其他買家出價更高的情況，她說：「我們覺得自己被逼到了牆角，被那些全款買房的人擠出了市場。」

買房是普通美國人的「美國夢」之一，但在房價大幅上漲、抵押貸款利率上升以及待售房屋存量持續低迷等因素影響下，越來越多的購房者發現自己的這一夢想難以實現。據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)高級經濟學家納蒂亞·埃萬傑盧(Nadia Evangelou)估計，2022年將有190萬首次購房者被市場拒之門外。房產作為一項投資曾幫助幾代美國人積累了財富，現在有很大一部分人卻失去了這樣一個機會。

年輕買家和弱勢群體等沒有現金儲蓄的購房者面臨着尤為艱難的選擇：想買房但房價越來越高，租房的話現在房租也比一年前上漲了兩位數。他們的這一選擇所涉及的已經不僅僅是住在哪兒的問題。

哈佛大學住房研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)研究分析師拉希姆·哈尼法(Raheem Hanifa)說：「隨着越來越多的人被拒之門外，人們在財富和房產淨值上的差距越來越大的問題可能會變得更嚴重。」

房價和抵押貸款利率齊飛，

想買房的人負擔能力下降

長期以來，年輕購房者進入市場一直是看漲房地產市場的主要原因之一。新冠疫情暴發後，購房活動曾短暫陷入停頓，但購房者很快湧入市場，其中包括大量年輕買家，主要受更靈活的工作地點、政府發放的刺激支票和股市上漲等因素的推動。房地產經紀人協會近期稱，2020年7月至2021年6月間，千禧一代占到所有買家的43%，比例高於此前一年的的37%。

Case-Shiller的數據顯示，美國房價在2020年和2021年分別上漲了10.4%和18.8%，創下至少34年以來最大的同比漲幅。部分地區的房價上漲速度更快，例如2021年鳳凰城的房價上漲了33%，坦帕市的房價上漲了29%。

疫情暴發後的大部分時間裡，兩位數的房價漲幅被低抵押貸款利率和家庭收入增長所抵消，從房地產經紀人協會編制的住房負擔能力指數來看，2020年的房價是自2013年以來最能負擔得起的。

後來，抵押貸款利率開始上升。隨着房價的上漲，住房負擔能力指數在2021年第四季度降至2018年以來的最低點，到了2022年3月，30年期住房貸款利率上升到了4%以上。

30年期固定抵押貸款利率在3月份觸及2018年底以來的最高點，部分原因是美聯儲為遏制通脹而採取的行動。Realtor.com的抵押貸款計算工具顯示，自2021年底以來，一套35萬美元（約合人民幣457萬元）的住宅的月供增加了約250美元。

30年期抵押貸款利率在幾個月的時間裡上升逾1個百分點。

雖然利率仍處於歷史上相對較低的水平，但利率上升再加上房價上漲，可能會進一步降低想買房的人的負擔能力。美國銀行(Bank of America)的經濟學家在3月中旬預計，當月房地產經紀人協會編制的住房負擔能力指數比去年至少下降了25%。

經濟學家在研報中寫道：「房價和首付給購房者帶來的困難是有記錄以來最嚴重的，導致一些人開始考慮租房。」

房地產經紀人協會的首席經濟學家Lawrence Yun稱，30年期固定抵押貸款的平均利率可能會在今年剩餘時間裡最高升至5%。按照這個上升速度，同一套房子的月供將比2021年底時高出300美元。

收入增長趕不上房價上漲速度

雪上加霜的是，工資的上漲並沒有跟上生活成本的上漲。該協會發現，2021年第四季度，還貸占美國家庭收入的比重的中值升至16.9%，高於一年前的14.7%。

Realtor.com對美國300個大城市的收入和掛牌數據進行的分析顯示，在2019年2月至2022年2月期間，賣方要價中位數的漲幅是收入中位數漲幅的兩倍。整體來看，82%的市場的房價增速超過收入增速。

與此同時，待售房屋的數量大幅下降。所有價位的待售房屋數量平均下降了70%，其中價格較低的待售房屋數量降幅最大。根據Realtor.com的分析，2022年2月，全美50萬美元以下的房源數量比2019年同期驟減了74%。

這些都是導致想買房的人負擔能力下降的因素。在被評估的三分之二的大都市地區，中等收入購房者負擔得起的住房比例低於疫情前的水平。在一些地區，儘管工資漲幅高於平均水平，但可負擔能力還是出現了大幅度的下降。在奧斯汀，中等收入家庭僅能負擔得起6%的住房，而2019年這一比例為26%。Realtor.com援引研究公司Claritas對人口普查數據進行的分析估計，美國家庭收入中值預計將增長16.7%，但這還不足以彌補負擔能力的下降。

（不過，在包括明尼阿波利斯、巴爾的摩、路易斯維爾和芝加哥在內的一些地方，由於收入中值的增長速度快於房價，這些地區的人對住房的負擔能力有所提高。）

在考察負擔能力的變化時，主要依據是掛牌價格，沒有計入「競購戰」的影響。房地產經紀公司Redfin的報告顯示，2022年2月「競購戰」的激烈程度達到創紀錄水平。房地產經紀人協會的一項調查顯示，當月售出的房屋平均收到了五份報價，其中近一半的買家出價高於掛牌價。

達拉斯Re/Max DFW Associates公司的賣方經紀人托德·梁(Todd Luong)說：「與全款買家和以投資為目的的人競爭實在是太難了，一些首次購房者已經放棄了買房。」

在一些尤為火爆的市場，要想成功購買一套房子或公寓，可能必須要同時做到幾點，包括出價高於競爭對手、甚至在看房前就報價、支付現金、放棄驗房和備好應急資金等。

上文提到的斯托夫科目前在亞特蘭大租房，她稱自己和未婚夫之前的好幾次報價都高於要價，「我們在能讓步的地方都讓步了，就差把第一個孩子也讓出去。」斯托夫科稱，來自更有錢的買家的競爭很激烈，她和未婚夫的出價比要價高出4.5萬美元，但仍然輸給了其他出價的人。

在美國各地的Facebook群組和Reddit論壇上，網友們抱怨房租和住房成本太高。谷歌趨勢(Google Trends)顯示，3月份「租金上漲」和「買得起的住房」等詞的搜索量再創新高。與此同時，房利美(Fannie Mae)的調查顯示，認為現在是買房良機的受訪者比例一直保持在歷史低點附近。

總部位於新澤西州的財務規劃和財富管理公司Bleakley Advisory Group首席投資官彼得·布克瓦(Peter Boockvar)說：「可以說現在是這樣一種情況，已經有房的人在買房時更有優勢，首次購房者不像他們那樣擁有房產增值帶來的好處。」

收入和財富不平等或進一步加劇

由於抵押貸款利率在房價持續上漲的基礎上不斷上升，這意味着買房者的負擔能力在改善之前可能會進一步惡化，想進入房地產市場的買家將遭遇更多挫折。

擁有房產是財富的重要組成部分，平均占到一個人淨資產的30%左右，在非裔和拉美裔家庭以及中低收入家庭中，房產在淨資產中所占的比例更是高於這一平均水平。

雖然也有一些年輕的購房者能買到房子，但其他人別無選擇，只能租房。

賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產教授本傑明·凱斯(Benjamin Keys)稱，受負擔能力不斷下降影響最大的是千禧一代和更年輕的購房者，他們越來越難以籌集資金來支付抵押貸款和首付。

對一些想買房的人群來說，進入房地產市場本來就已經很不容易了，現在負擔能力下降帶來的影響更是雪上加霜。房地產經紀人協會的數據顯示，2020年，非裔和拉丁裔抵押貸款申請人被抵押貸款機構拒絕的可能性幾乎是白人或亞裔的兩倍。這其中的原因與更廣泛的經濟差距有關。2020年人口普查顯示，非裔和拉丁裔家庭的收入明顯低於白人和亞裔家庭。這一點會讓他們更難獲得貸款。

穆迪分析公司(Moody 's Analytics)首席經濟學家馬克·贊迪(Mark Zandi)指出，這種貧富差距有可能引起連鎖反應。他說：「如果沒法成為業主，就很難存錢和積累財富，進而加劇社會的收入和財富不平等。」

是否擁有住房也會影響到家庭架構。沃頓商學院的凱斯說：「如果房價便宜、房源充足，就會有更多人更加的家庭組建起來，而現在人們因為沒有其他負擔得起的住房擠在一起住，或者和父母住在一起的時間更長。」

雖然房屋供應不會一直短缺下去，但那些現在因價格過高而被擠出市場的人需要多長時間才能重新進入市場，這是另一個問題。在一些人離場觀望之際，可能會有一些人入場，但Zillow對109位住房領域專家的調查顯示，首次購房者的比例至少要等兩年才能回升到疫情前的水平。

與此同時，房價會因為供應短缺和激烈的競購繼續上漲，這一點毋庸置疑；此外，在美聯儲繼續加息之際，抵押貸款利率也會繼續從疫情期間的低點上升。

這讓包括上文提到的斯托夫科在內的想買房的人陷入兩難。斯托夫科和她的未婚夫在亞特蘭大郊外的瑪麗埃塔租了一棟房子，租期為一年。她稱，房租和如果買房要付的月供差不多。

斯托夫科說：「租房無法讓我們積累財富，這讓人有點不爽，但這就是現實。」