鑽石舞台

以下文章來源於北京日報，作者孫杰

華夏北京保障房REIT網下詢價獲得113倍認購，中金廈門安居REIT詢價獲得108.96倍認購，紅土深圳安居REIT更是以133.03倍的認購刷新已發行公募REITs（不動產投資信託基金）的認購紀錄。機構投資者對首批保障性租賃住房REITs的追捧程度，用「瘋搶」來形容並不為過。今日，3隻保租房公募REITs將同日面市發售，普通投資者也將有機會參與認購。

首單保租房REITs19天面市

從7月29日獲得受理，到8月5日拿到證監會通過批文，再到8月16日發售，作為全國首單保障房REITs項目，華夏北京保障房REIT（場內簡稱：京保REIT 代碼：508068）推進得緊鑼密鼓，連頭帶尾一共19天。

根據8月13日華夏北京保障房REIT公布的網下詢價結果，作為目前市場上稀缺的具有保障性質的租賃住房REIT，其在詢價階段受到網下資金的青睞，共收到71家網下投資者管理的211個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和為158.72億份，為初始網下發售份額（1.4億份）數量的113.37倍。

網下詢價是為了最終確定基金份額的認購價格。網下投資者主要是一些證券公司、基金管理公司、信託公司、財務公司、保險公司、合格境外機構投資者等專業機構投資者。華夏基金表示，超百倍的詢價數量，體現了機構投資者對具有保障性質的租賃住房REITs的支持和對項目的認可。

華夏北京保障房REIT最終確定的認購價格為2.510元/份，按產品5億份的發售份額數量計算，如本次發售成功，預計募集資金總額為12.55億元。該公募REITs的原始權益人北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策實施和落地平台。根據要求，保障性租賃住房REITs產品的淨回收資金應優先用於新保障性租賃住房項目建設，這將有效拓寬建設資金來源，增加保障住房供給。

同日發售網下認購均超百倍

REITs在國際資本市場已有60餘年的發展歷史，是一種相對成熟的金融產品，不過對國內資本市場來說，它還是一個新生事物。自2020年開展基礎設施REITs試點後，今年5月試點範圍進一步擴展至保障性租賃住房領域。截至目前，已有3隻保障性租賃住房REITs產品獲批。

從正式發售前的詢價反饋看，保障性租賃住房REITs幾乎是受到機構投資者「瘋搶」。除華夏北京保障房REIT外，紅土深圳安居REIT詢價階段全部配售對象擬認購數量總和為186.24億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，創下已發行公募REITs的行業紀錄；而中金廈門安居REIT有效擬認購基金份額總量為143.12億份，為網下初始發售份額數量的108.96倍，同樣獲得資金的追捧。

「在詢價階段受到資金熱捧，離不開資金對其投資價值的認可。」華夏基金表示。

根據公告安排，華夏北京保障房REIT今明兩日發售。中金廈門安居REIT披露的基金份額發售公告顯示，基金認購價格為2.600元/份，也於今日起正式發售。紅土深圳安居REIT同日公開發售，認購價格為2.484元/份。

獲青睞源於長期穩健收益

公募REITs以獲取基礎設施項目的租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低於可供分配金額的90%。在一般市場情況下，公募REITs預期風險和收益高於債券型基金和貨幣型基金，低於股票型基金。這比較適合那些既不滿足於銀行理財回報，又不想承受股票波動風險的投資群體。

「我國保障性租賃住房的租金一般低於同地段同品質市場化租賃住房，這有利於將出租率維持在較高水平，為投資者貢獻相對穩定的分紅。」一位業內人士表示，正因為分紅比率高、可上市交易等特點，公募REITs才會受到資金青睞。根據招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏北京保障房REIT2022年9月1日至2022年12月31日期間預測現金分派率為3.95%（年化），2023年預測現金分派率為3.95%。

穩定的預期分紅水平，也讓一些普通投資者對保障性租賃住房公募REITs躍躍欲試。不過業內人士提醒，投資公募REITs更應關注其長期分紅價值，避免盲目跟風炒作。

總體看，公募REITs留給公眾投資者的份額並不多。根據公告，華夏北京保障房REIT和紅土深圳安居REIT面向公眾投資者發售的初始基金份額數量均為0.6億份，中金廈門安居REIT公眾初始發售份額更是只有0.56億份。公眾投資者可通過場內場外兩種方式參與認購。場內就像申購股票，在證券賬戶開通交易權限後輸入代碼參與認購。場外就是通過銀行、基金公司等第三方銷售機構參與認購。