鑽石舞台

近年來，房地產暴雷事件層出不窮，整個行業的資金壓力備受關注。

2022年8月30日，雅居樂集團控股有限公司（股票代碼3383.HK，以下簡稱「雅居樂」）在香港聯交所公布了2022年半年報。

根據半年報披露：2022年上半年，雅居樂營業收入金額為人民幣316.45億元，淨利潤為人民幣33.54億元，綜合毛利率為23.4%。

僅從這些營業數據來看，公司的經營成果表現為下滑。但結合整個地產行業的大環境，考慮到匯兌損益、其他收益、其他收入的影響，雅居樂半年報取得如此業績已經算是行業中的「優」等生了。

讓我們結合半年報，一起來看一下雅居樂的「優」和它背後的故事。

淨負債比率即淨借貸（總借貸扣除現金及現金等值項目及有限制現金）除以總權益是反映地產行業償債能力的一個常見指標。截至2022年6月30日，雅居樂淨負債比率為48.3%，比2021年12月31日的50.8%降低2.5個百分點。

從財務費用淨額中可以看出，2022年上半年的利息支出和上年同期相比降幅較大，從35.56億元降至20.84億元，降幅41.4%。主要是因為上半年借貸平均結餘減少，實際借貸利率5.59%和上年同期5.96%相比略有減少。

截至2022年6月30日，雅居樂的借貸總額和上年末相比減少137.04億元。

這從公司對外公告的償債記錄可以看出，公司在全力以赴解決債務問題，以減輕償債壓力。如：公司在3月份贖回5億美元6.7%優先票據，5月份全額償還 33.45億港元的港元貸款餘額以及6000萬美元的美元貸款餘額……

據2022年8月30日最新公告，雅居樂已經將足夠資金存入受託人指定的銀行賬戶，用於 2022 年 8 月31 日（到期日）全數贖回未償還的本金額為 3.6億美元的 2021 年票據，資金相當於未償還本金額連同累計至到期日的利息。

這預示着雅居樂已順利償還完8月份最後一筆美元債，公開信息顯示，下一筆到期的5億美元票據時間為2025年1月。這幾年時間足以給雅居樂喘息機會，從容應對接下來的行業變局。

市場見此消息，也給予了快速回應，截至2022年8月31日收盤，雅居樂股價上漲8.66%。

雅居樂對外多管道融資，多方式籌集資金，確保按時按量償還了內外債。具體表現如下：

據半年報披露，雅居樂採取多管道融資方式。2022年上半年，雅居樂集團在6月通過中國香港的英皇道柏架山道項目公司，獲授予本金總額為8.94億港元2024年到期的夾層融資；並簽訂優先融資補充協議，銀團定期貸款的本金總額為8.25億港元，同時延長現有銀團定期貸款到期日至2024年。

(1)銷售及營銷成本

2022年上半年，雅居樂的銷售及營銷成本為人民幣10.08億元，較2021年同期的人民幣12.73億元下降20.8%。銷售及營銷成本占收入的百分比下降至3.2%（2021年同期：3.3%）。

(2)行政開支

2022年上半年，雅居樂的行政開支為人民幣17.16億元，較2021年同期的人民幣18.99億元下降9.7%，該降幅主要由於期內雅居樂加強費用管控。

(3)其他開支

2022年上半年，雅居樂的其他開支為人民幣1.01億元，較2021年同期的人民幣1.13億元下降10.0%，該降幅主要由於期內慈善捐款及雜項支出減少所致。

雅居樂短期內全力以赴償付到期債務求生存，但它並未放棄經營布局和戰略部署，並未放棄發展之路。

雅居樂2022年上半年預售總金額為394.5億元，對應建築面積307萬平方米，預售均價1.28萬元/平米。在售項目為201個，其中包括13個全新項目。預售金額呈現先跌後升，在整個行業表現不景氣的情況下，這樣的表現已屬優秀。

除了償債方面做出的努力外，雅居樂也在努力保交付，這也是公司短期內面臨的挑戰。2022年上半年，雅居樂在項目交付方面，在廣州、佛山、南寧、北京、上海等20個城市完成了超過2.7萬戶、254萬平方米的交付任務，整體表現較好。

截至2022年6月30日，雅居樂擁有4349萬平米的土地儲備，可以支撐公司未來4-5年的發展。出於保守策略，本期無大量新增土地。這些土地分布在81個城市和地區，平均樓面地價3534元/平米，價格較低，均有一定的成本優勢。

從布局來看，雅居樂的土地主要聚焦大灣區和長三角地區。其中，在大灣區的土地儲備約為1055萬平方米，占整體土地儲備的24.3%，現擁有開發項目達51個；在長三角則擁有529萬平方米的土地儲備，占整體土地儲備的12.2%，現擁有開發項目達47個；在香港則擁有兩個優質房地產項目，包括英皇道柏架山道項目及九龍塘義本道項目，合計土地儲備約為20389平方米。

這些城市群經濟發展水平相對較高，人口購買力較強。這些客戶群體可以為雅居樂提供較為充足的市場需求，預示着雅居樂將來穩定的市場銷售有了一定支撐。

雅居樂堅持「地產為主，多元業務協同發展」的營運模式。基於該模式，2022年上半年，雅居樂實現了多元業務收入占比的提升。上半年，物業發展業務收入與多元業務收入的占比分別為75.1%及24.9%，其中多元業務收入的占比較去年同期上升8.1個百分點。

表現尤為亮眼的是物業管理（對應主體主要是：雅生活）收入，和去年同期相比，其增加了31.7%。雅生活憑藉全產業鏈布局，採取靈活的拓展策略，加速對於住宅存量、非住宅市場的拓展，持續拓寬項目來源，第三方市場拓展面積持續穩居行業前列，顯示出可持續的增長韌性。

截至2022年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分別為5.286億平方米及7.065億平方米。第三方項目通過市場拓展、收購整合等方式迅速擴張，合約面積（含控股成員企業）達5.585億平方米，包括新增合約面積超過4,320萬平方米，較於2021年12月31日增長8.4%，占總合約面積的79.1%，是雅生活規模增長的主要來源。

此外，雅居樂的環保業務也不容小覷，未來可期。2022年上半年，環保業務成功獲取多個《危險廢物經營許可證》，新增核准的處理資質涵蓋焚燒、物化處理、柔性填埋及剛性填埋等多個業態，加速了產能轉化，釋放有效產能。近10個項目相繼成功換證，意味着各項目平穩經營的表現贏得長期經營許可，旗下裝備工程公司的環境工程水污染防治設計元素亦獲批乙級資質，環保業務環境工程軟實力得到有效提升。

根據半年報披露，雅居樂積極布局新能源汽車及調味品行業的新賽道，分別成為威馬和廣東珠江橋生物科技股份有限公司的股東。威馬已於2022年6月完成向香港聯合交易所有限公司遞交上市申請書。威馬是電動汽車技術引入到中國主流市場的先驅之一，憑藉其領先的技術及快速的增長銷量，展望未來威馬成功上市後，將為雅居樂帶來可觀的投資回報。

值得一提的是，雅居樂目前持有威馬6.46%股權。

綜上所述，在行業困境期，雅居樂這種穩紮穩打，在保穩定、保信用的前提下，進行前瞻性、多元化布局，或許可以助其經歷寒冬後成為行業翹楚！