京房字 - 二手房交易量連續仨月上漲北京樓市恢復如何－鑽石舞台

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各位粉絲：最近一段時間，【京房字】專家們被詢問最多的問題，就是如今的樓市究竟怎樣？是否恢復了元氣？為何媒體說樓市冷但我買房看人也不少，價格也沒降？的確，如今一打開手機，看到的大部分都是唱衰樓市的所謂分析。很多媒體就是這樣，為了吸引眼球，樓市好的時候就大肆渲染如何火爆，市場整體形勢不好的時候又一味去說慘。但去和最近真正買房的粉絲們聊的時候，很多人說他們體會的卻是，樓市感覺並沒有轉冷。那麼如今北京的樓市究竟是一個什麼狀況？今天就從數據到分析，好好跟大家聊聊。

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要說北京樓市並沒有受影響，顯然不客觀。其實，疫情和經濟形勢的確影響到了北京房地產市場，最主要的影響體現在今年5月。4月北京出現疫情防控形勢嚴峻、各區陸續升級管控措施，無論是新房還是二手房，北京的房地產市場交易量都出現了明顯下滑。數據則體現在5月的成交量上，5月份北京的二手房網簽量下滑到8600套。這是一個什麼概念，一般來說，北京月二手房網簽量在1萬套以下的時候，就可定義為市場比較冷的狀態了。不過北京樓市的韌性還是很強的，在疫情防控形勢好轉後，二手房市場也很快呈現出恢復的苗頭。6月份二手房的網簽量就恢復到了11009套；7月則繼續上升到12338套，環比增加12.1%；8月則達到13920套，環比增長12.8%。連續3個月上漲。

「說實在的，目前北京二手房市場不差，從最近三個月來看，是一個恢復的勢頭，目前的成交量與我們的預期的相符合的。」一家大型中介機構的相關負責人說。的確，之前我們也曾和大家說過，北京的二手房月成交量在1.2萬套到1.7萬套之間時，是屬於市場比較正常的狀態，是不熱也不冷的。價格方面則持續穩定，今年以來每個月波動都不超過1%，同比去年變化很小。不過二手房均價基本都在每平米6萬元以上，算是「高位企穩」吧。

其實相比二手房，新房由於有集中網簽的情況，因此月度成交量分析價值要比二手房低。不過從數據看，北京的新房也從5月份網簽只有3千多套的低谷中走了出來。8月北京新房網簽4964套、60.8萬平方米，環比分別上漲20.9%、12.5%。是今年以來的次高水平，也比近五年來同期平均成交量高出不少。從市場的反映也可以看出，不少新房項目的銷售情況也在恢復，最近逛了幾個售樓處，即便是工作日，也有不少人在看房。

比如門頭溝四道橋站附近的峯范北京，屬於地鐵剛需盤，今年4月開盤時曾創下一百多套開盤房源當天售罄，雖然隨後而來的疫情有所影響，但疫情後銷售明顯回溫，目前實際成交已經達到三百多套，占了全部七百多套房源的一半。另一個位於大興西紅門的新盤御璟星城，屬於改善為主兼顧剛需的新房，一周前剛開盤，開盤當天就銷售一百多套，銷售額達10億元。更不用說一些熱銷的網紅盤，比如學府公館、永定府等。還有一些項目比如中信城四期、太陽宮地塊，雖然還沒有取得預售證入市，但也已備受關注。

可以看出，當前北京的樓市是受疫情影響的新房和二手房交易恢復常態的大形勢。這固然有前期積累需求釋放的因素，但也與近期從國家到北京一系列政策的落實息息相關。從國家層面，明確提出因城施策、一城一策，支持剛性和改善性住房需求。房貸利率也大幅下調，上月五年期以上LPR調整至4.3%，今年到目前為止利率已經累計下調了35個基點。在北京的層面上，北京在三個全齡友好項目中，試點老年家庭購房的支持政策。前一段時間我們還推送了北京及時應對有逾期交付風險的項目，加強管控，防止「爛尾斷貸」風波波及北京，給北京購房者吃了「定心丸」。上月，北京又調整了預售許可的辦理，最低可按樓棟辦理預售證，並促進商品房預售和現售的銜接，保持北京房地產市場活力。同時，上月市住建委等10部門還印發通知，持續整治規範房地產市場秩序，重點查處新房銷售及二手房買賣、住房租賃等領域反映突出的侵害群眾利益行為。總之，圍繞着「房住不炒」、「穩地價、穩房價、穩預期」、「保交樓、保民生、保穩定」，北京當前樓市政策可以用9個字來總結，就是保穩定、防風險、暢交易，下一步也會圍繞這三點，繼續出台有針對性的政策和措施，保持北京房地產市場的穩定。

綜上所述，北京目前的樓市處於一個逐步恢復的狀態，這樣的狀態應該保持住，既要防止其過熱，造成房價快速上漲，同時一些毫無根據的唱衰也無助於樓市穩定。比如，最近我們就看到一篇新聞，標題就很乍眼：「今年北京36個項目網簽為零 13個項目網簽套數在10套以下」。不少粉絲詢問我們，這篇文章里列舉了36個項目今年0網簽，這意味着這些新盤這麼慘，一套房都沒賣出去？

【京房字】專家組專門就這「36個項目」進行了調查核實。實際情況是，所謂的「36個項目」實際上是36個預售證，大家都知道，大部分樓盤都不止拿一個預售證，住宅就分期拿預售並銷售，而且車位、倉儲也是單獨拿預售證的。而且這36個預售證中，有19個是非住宅的預售證，其中18個是純車位、倉儲的預售證。一個新盤的倉儲和車位都是買了住宅的業主們才可以購買，業主們先完成買房了之後才會去購買車位、倉儲。其實稍微思考一下也可以看出這份「零網簽」統計來反映住宅銷售是多麼可笑。比如，「36個項目」中位於海淀永豐的幸福里潤園，這個項目和永豐的另一個項目匯德里都屬於熱銷的樓盤，目前大部分房源已經成交。而所謂的「零網簽」統計的是該項目新拿的車位、倉儲，而且即便是車位、倉儲也是有簽約的。另外有8個項目是多個住宅的預售證，因為前期剩餘房源比較充足，甚至個別項目還有前期的現房在銷售（比如順義景澤園），開發商還沒有主推新拿證的房源，這也是開發商常用的營銷策略。比如名單里的房山熙湖悅著、昌平麗景水鄉家園等項目，都是這樣的情況。但其實整體銷售是正常的，比如熙湖悅著目前的去化率為43.1%。名單中還有3個項目是共有產權房，比如昌平的未來慧園、門頭溝的西山印嘉園，眾所周知，共有產權房是集中選房簽約的，選房全部完成之後才能進入網簽環節。這些項目有的還沒有啟動選房，有的剛開始選房，所以沒有網簽是很正常的。另外，還有幾個項目是新拿證、高總價等其他原因，購房人需要籌集放寬、騰出購房資格，所以還未能簽約。總之，根據【京房字】專家組的調查分析，所謂的「36個零網簽的項目」，住宅部分實際平均去化率為35.3%，顯然並不是一套都沒賣出去的情況。當然，不諱言的說，當前北京部分項目確實因為片區供應集中、配套不足等原因，去化較慢，這需要在今後的住宅供應和配套上加以改進，隨着區域配套的逐步完善，相信也會逐步去化的。

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