上海新房指南 - 60個高端新盤可選，2000萬預算的朋友還說買不到好房？－鑽石舞台

大家好，我是觀觀。

我們常說，預算每增加個100萬，新房市場裡挑選樓盤，會增加更多的選項。

今年年初，我曾經根據今年入市的項目，預言過2022年，將會是改善的大年。

其中，以2000萬朝上的高端改善客群，將大有可為。

而目前，樓市即將進入最後的四季度，和往年一樣，依舊面臨着選擇的困難。

不少這個預算的購房者讓我盤一盤，接下來，究竟還有多少上車的機會。

我們團隊盤了下具體的項目，發現其實選擇挺多，那為什麼市場和我們的真實體感大相徑庭。

高端改善供應的兩大瓶頸這張供應表一出，居然有60個即將入市項目，是為了高端改善客群而生。似乎，手握2000萬，甚至更多的預算，在上海的新房市場，機會多多。但我發現，其實壓根並不是這麼一回事。

主要來自於兩大瓶頸。

總價=單價X面積

2000萬拆解成地段和面積兩部分，基本上就是要10萬單價*200平。

第一個瓶頸：大戶型稀缺

論地段和單價，10萬單價（朝上），上海新房目前的區域就是在中環以內。

每年中環以內的新房占據市場的供應量雖然占據少數，但是有接近兩成的比重。

比如單價上到13萬以上，配以150平（四房）能夠達到2000萬標準。

但我發現，地段滿足之後，150平以上的戶型卻是十分稀缺。

因為，如今市區，乃至市中心項目除去舊改之外，基本都有中小套戶型設置。

中小套戶型定義：多層90平以下，小高層95平以上，高層100平以下。

大四房基本也只有少數房源，能夠達到2000萬標準。

以靜安天悅二期為例，10.5萬單價，基本都是107平3房，245平是極少的。

第二個瓶頸：入市過於緩慢

我們回到上面的那張2000萬新房供應表，看最後那一列。

這是我年初預計的批次。

60個項目來看，大部分年初待定的，現在也仍然處於一個待定狀態。

另外，明天即將進入四季度，另外18個，我發現，絕大多數也基本爽約。

說人話就是，原先要入市的，最後都沒有來。

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高端改善盤，為何遲遲不來？

我又拆分了這些高端改善盤「遲到」的原因。

遲到原因一、黃浦以舊改為主，長寧全是捂盤所致。

自從璞玉one入市之後，黃浦後續的供應，其實基本都以舊改為主，並且多以大戶型為主，這一點其實很好契合2000萬，甚至上至3000萬以上的輕奢豪宅客群。但是我們看套數以及預計批次這一欄，其實壓根沒有任何入市的消息，大多顯示着待定。這個數據未出，也就意味着，壓根今年就是沒戲的。長寧的華山夏都苑二期以及壹公館，面積段和套數早早就定了，但就是價格未定，都捂着這麼久了，也就不差再「耽誤」一年了。

並且這些供應，即便明年上了，也不會是一鼓作氣，肯定也是零星供應在各個批次里。

高端乃至豪宅的舊改供應，絕非一氣呵成的。

遲到原因二、價格博弈是主因，「口罩」工期延後也有關係。其中年初預計批次上，有明確入市節奏的，部分就是因為價格博弈。

高端改善的產品，新房限價，但本身開發商要打造出較高品質，存在一定的矛盾。舉例來說，安康苑一期之前已經售罄，12.88萬，還有2棟，有上浮預期。

另外，大家都很關注的保利世博項目。坊間的「放風價」15萬，覺得沒有什麼賺頭。但是如果這麼高品質的產品，做成毛坯，又覺得對不起自己的品牌。這一來二去，就這麼僵着。另外，很多能夠入市的項目也存在着「口罩」帶來的工期延後。比如：天匯世紀璽，高層產品未到2000萬，但是稀缺的聯排妥妥的上2000萬。瑞虹新城板塊的招商虹璽的二期，也是一樣。比較巧合的是，這兩個項目也都出現在了第五批次里。所以，大家比較在乎的還是，離大家最近的四季度，大家能夠買得到手的是那些高端改善項目。

首先，一定還是原先預估批次里，套數已定，預計批次里有了一定預期的項目。那說明其實入市節奏相對可控。

比如香港置地啟元，當然不僅僅2000萬了。

靜投72街坊，案名：鴻安里。目前已經完全具備入市條件。

華發仁恆蘇河世紀，之前一期只賣107平，剩下235平的四房。

在浦東，案名已定的浦發仁恆有園（原先網傳的北蔡源）。另外前灘格力的浦江壹號，前灘21-02&21-03地塊的大平層項目，可能四季度，也可能明年一季度。

整體而言，2000萬朝上的項目，本身就是新房市場皇冠上的明珠。雖然從去年整體來看，上海市區內的高端改善性產品還真的神奇般的在2000萬以內出現了真空。但在特定的時間段里，會出現區域結構分布的特殊性。而這些項目由於本身也有地段的加持，而新房新政的入圍比，使得購房者除了有預算之外，還有積分的門檻。即便入圍了，還有一種可能叫做「搶不到」。另外，作為高端改善的購房者來說，通常情況又很傲嬌，不願意做出妥協。但就我們列表上的這些項目而言，由於上到總價2000萬，基本上大多數的項目，社保係數分都是0.2，甚至0.24。從這個角度而言，本身就已經說明了產品的稀缺。我建議大家，一旦這些項目入市，有條件要上，沒有條件，創造條件也要上。接下來的四季度，我相信這類產品會迎來相對的供應狂潮，大家一定要多多關注。

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上海新房指南·觀觀辣評

2022年待入市項目

建發熙和府丨保利世博丨保利瓏譽丨俊燦星城丨東岸觀邸丨市北華庭丨寶蓮玖邑丨匯領城新丨盤古園府丨浦開江南里丨尼德蘭星嶼丨靜安城投72街坊丨中建頤璟臺丨森蘭海天名築丨龍信虹橋御瀾丨金融灣晶

2022年第四批

浦發唐城丨金茂橫沔丨招商璀璨城市丨招商璀璨公館丨大華峯薈丨天元府丨天樾園和丨顓橋紫薇花園丨四季都會丨保利雲上潯光丨大華朗香公園映丨虹橋天璽領峯丨柏悅翔灣丨海倫堡·玖悅源築丨中建海樾府丨金地豐盛道丨金地新樂里丨虹橋璀璨公館

2022年第三批

蟠龍府丨金地嘉源丨浦發虹灣金地豐盛道丨龍光天曜丨金地新樂里丨柏悅前灣丨柏悅江灣丨靜安天悅新湖青藍國際丨顓橋紫薇花園丨華發四季半島丨虹橋璀璨公館丨招商南山虹橋璀璨領峯丨中建海樾府丨招商璀璨公館丨金隅外灘東岸丨保利葉上海丨中建玖海雲天丨佘山望丨金地峯匯丨金融街·奉賢金悅府丨寧嘉馨苑丨仁恆海上源丨中糧禧瑞祥雲

2022年第二批

招商璀璨城市丨天匯世紀璽丨華發仁恆蘇河世紀丨悅瀾天地丨中企雲萃江灣丨中國鐵建花語江南丨保利雲上潯光丨經緯學府陽光丨柏悅翔灣丨寶能1288丨日月光伯爵天地丨金融街美蘭金悅府丨仁恆海上源丨大名城映園丨海倫堡玖悅源築丨龍湖南山虹橋天璽領峯