上海新房指南 - 第六批次全預估：屬於2022年的頂流，藏不了太久了！－鑽石舞台

Sep 30 Fri 2022 19:01
上海新房指南 - 第六批次全預估：屬於2022年的頂流，藏不了太久了！

大家好，我是觀觀。截止今天，五批次已經開啟了8個項目的認購，還沒有特別勁爆。於是，我們粉絲群的很多朋友都強烈要求，讓我在當下這個節點，來盤一下第六批次的項目。

預估單價僅供參考，以官宣為主。積分段預估根據官宣備案價套數會有所調整而我一直認為，今年真正意義上，新房市場的一個「爆點」就在第六批次，就在四季度。雖然距離第六批次的過會，我認為起碼還有足足一個月。但不少項目已經陸續浮出了水面，今天就來淺聊一下六批次的與眾不同。我認為基本上會有以下這六大明顯的特徵：01、市區盤供應富裕02、浦東選擇不少03、徐涇供應緊鑼密鼓04、閔行改善少而精05、寶山、泗涇重新回歸06、四大新城都有代表作

在上海樓市，大家買新房，更多的意願就是在改善。一直以來，浦西七城區能拿出多少項目，其實就是評價單批次含金量的主要指標之一。有幸的是，進入四季度，市區的供應終於有點像樣了。首先，我們看到的是一拖再拖，鴿了不知道多久的徐匯長橋雙雄，匯成南街里和地產尚海悅庭。這兩個項目帶有非常明顯的標籤，1000萬，徐匯3房。所以說即便2年前匯成南街里二期7.95萬，到如今目前可能的「放風價」8.5萬，在很多310104眼中，長橋也沒多好，但是即便這個價格的長橋雙星，對於高積分客群而言，我可以眼睛都不眨的告訴你，值得沖！普陀有可能會是六批次市區供應的主力。有可能入市的三大項目，全部集中在普陀的內中環區域，雖然分別位於萬里、真如和石泉，但其實都離的並不遠。因為地段的關係，基本上單價都在10W左右，除了以品質見長的品尊國際三期，有可能有價格上漲的預期。

但三期的品尊，開始有了小戶型，102㎡的3房起步，1000萬出頭點就可以上車，這也是我們很多粉絲用來和第五批次的天匯世紀璽高層2房進行PK的。看中地段的選天匯世紀璽，擔心噪音污染的，注重品質的可以等等品尊國際。

大華峯薈之前的別墅產品，市場不太買賬。這次入市的是高層，如果是同批次的話，難以避免要和品尊撞車。大華在當初拿地時，地價的優勢要看是否反哺到真正的項目上，不然地塊本身不規則的劣勢會被放大。畢竟，單論配套而言，品尊國際是7號線嵐皋路的主場。

名字都叫國際了，整體體量也不小，自成一派，會讓改善一族更有感覺。

天元府一期設置了諸多門檻，雖然沒觸發，但其實是不愁賣的。二期位置更好，但估計難改之前的標準。若能入市，還是適合首付預算充足的客群。楊浦六批次真的是同室操戈。今年楊浦無論內環江浦，還是內中環的定海，都有代表作。而金隅二期套數比一期多了一些，相信積分會有一定的下滑。保利瓏譽直接拿來和金隅PK，本身單價上有1.6萬的差距。預算足夠的，選金隅，預算相對有限的，保利瓏譽也是非常好的改善上車選擇。項目由之前翡麗甲第的「小保利」操刀，品質絕對也是在線的。虹口提前打烊之後，靜安大寧也像擠牙膏似的擠出了市北華庭。65-135㎡的1-4房，就2棟樓，相對還是具備一定稀缺性的。可以作為靜安天悅的有效補充。65㎡的起步一房，其實是比較適合預算有限，但積分較高的客群。

進群聊樓市，可掃碼私信：

說第六批次有出息了，因為不僅浦西城區很美，浦東供應也非常紮實了。浦發仁恆有園，五批次最終未能成行，還是因為價格沒有得到滿足。

所以多拖一個月，謀求可能。北蔡本身位於浦東內中環區域，地段上屬於稀缺的，合院放眼整個上海，更是稀缺中的稀缺。前灘東方悅瀾205個月入圍之後，目前僅剩九宮格的浦江壹號和21-02&21-03地塊了。而下一個大家矚目的焦點，聚焦到了三林濱江南。中企雲萃森林有望率先入市，能不能六批次就上，也是同樣在於價格上的博弈。但作為前灘的接班區域，地段上完全沒有問題。項目緊鄰8號線凌兆新村，另外在東育路上，還有在建的19號線（上蓋）。區域內多年未有新房供應，有着極大的改善需求。進入2022年的最後一個季度，一些千套左右供應量的社區，也基本接近收官三期。（300多套開三次）招商璀璨公館三期，就是這麼樣的存在。二期加推125、145平之後，最終的入圍分同樣突破70分，也是市場對於項目整體定位的認可。維持上一期的積分水準，是比較確定的。除了北蔡、三林南、高行之外，浦東其餘的供應集中在外高橋、康橋、川沙和祝橋。森蘭壹公館時隔將近兩年之後再入市，即便單價上浮1萬，巨大的TZ屬性依然十分明顯。東岸觀邸雲尚丹霞，還是主打2號線凌空路站。橫沔玖境之前雖然觸發，但其實單就套數而言，積分並不算高。作為低積分上車盤，沒太大問題，高積分顯然也不會考慮這裡，區域成型，還需要長時間的兌現。

今年堪稱徐涇供應的大年。第三批次供應也基本囊括了三大細分板塊，一個是徐涇老鎮的俊燦星城，片區成熟，生活便利，具備濃厚的煙火氣。缺點距離地鐵站略遠。另一個區域是以2號線西延伸段潘祥路站輻射的新房區域。目前這裡的積分情況也和步行至地鐵站的距離呈正相關關係。蟠龍府一期77.27分，而虹橋璀璨公館雖然距離略遠，體量也接近2000套，但分了三次大體量來供應，入圍分也有一個很強的下限。而中鐵虹橋逸都其實是和虹橋璀璨公館對稱的位置。但區域內強勢的供應量，會攤薄一定的積分水平，這對於中等分數的客群，其實是一大利好。虹橋璀璨時代，單看聯動價6.3萬，是典型的國展中心的輻射區域，對標的是2號線徐涇東，本身周邊也是低密墅區。

未來還有25號線的預期。

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閔行在第六批次更是可以用三個字來形容：少而精。天安豪園二期，可能真的要來了，「放風價」是8.8萬。

這基本就是中產改善的優選項目。另外，在南山拿下華漕前灣核心地塊之後，紀翟路的地鐵房大華紫樾府也離入市很近了。項目戶型也十分純粹，102㎡3房；

133㎡4房。

大華紫樾府，正常賣的話，積分是不輸蟠龍府的。

寶山五批次「神秘失蹤」之後，六批次勢必是捲土重來。淞濱路站的地鐵房寶蓮玖邑，目前仍然也是糾結在價格上。

建發熙和府的性價比十分明顯，所在的新顧城也是重點打造的剛需聖地，未來道路打通之後，距離7號線潘廣路站，其實是很近的。松江的主力供應轉戰泗涇，9號公館西側的鄰居。

中國鐵建星樾雲棲，有望入市。

項目主打100/140平的戶型。（一期只賣100平3房）

在當下泗涇地鐵站周圍的次新片區，全部都在二手市場上受到認可之後。我依然認為500萬以內的剛需盤，首選區域就是應該是泗涇。

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「3（七寶）6（漕河涇）9（徐家匯）」的標籤實在是過於強大。另外在融創壹號公館的東側，公園海德，同樣也有望入市。

還是那句話，雖然是新型塔樓，但是實地看過的，品質感十足。項目主打小戶型，也有效控制了總價，相信同樣是不愁賣的。

五大新城，六批次的供應，也絲毫不差。嘉定馬陸的供應，一點沒有停下的意思。保利越秀馬陸項目上周正式公布案名：嘉悅雲上。速度快的話，有望六批次入市，這也是當下500萬以內，剛需地鐵盤的代表作。並且由於體量足夠大，是上車一族非常好的選擇。青浦新城的志城上和里體量不多，並且疊加產品還拉高了它的改善上限。奉賢新城10單元，地王奉發名邸，價格未定，但是這個項目是有疊加產品的，10單元改善的主力上限到個650萬，是輕輕鬆鬆的。臨港六批次相對中規中矩，藍灣的電建瀧悅藍灣開始加推疊加批次，105片區，四兄弟之後，開始往外圍加推，中鐵諾德璟宸，位置離開105核心區域略遠，從聯動價上來看，3萬正，去化會有一定的困難。

目前距離第六批次，應該還有足足一個月的準備時間。此時了解第六批次，一方面還是與即將到來的第五批次核心項目進行一個對比。大部分的六批次雛形，不會出現太多的變化。另外，最終的名單，依舊可能存在驚喜。屬於2022年的頂流，藏不了太久了！

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上海新房指南·觀觀辣評

2022年待入市項目

建發熙和府丨保利世博丨保利瓏譽丨俊燦星城丨東岸觀邸丨市北華庭丨寶蓮玖邑丨匯領城新丨盤古園府丨浦開江南里丨尼德蘭星嶼丨靜安城投72街坊丨中建頤璟臺丨森蘭海天名築丨龍信虹橋御瀾丨金融灣晶

2022年第四批

浦發唐城丨金茂橫沔丨招商璀璨城市丨招商璀璨公館丨大華峯薈丨天元府丨天樾園和丨顓橋紫薇花園丨四季都會丨保利雲上潯光丨大華朗香公園映丨虹橋天璽領峯丨柏悅翔灣丨海倫堡·玖悅源築丨中建海樾府丨金地豐盛道丨金地新樂里丨虹橋璀璨公館

2022年第三批

蟠龍府丨金地嘉源丨浦發虹灣金地豐盛道丨龍光天曜丨金地新樂里丨柏悅前灣丨柏悅江灣丨靜安天悅新湖青藍國際丨顓橋紫薇花園丨華發四季半島丨虹橋璀璨公館丨招商南山虹橋璀璨領峯丨中建海樾府丨招商璀璨公館丨金隅外灘東岸丨保利葉上海丨中建玖海雲天丨佘山望丨金地峯匯丨金融街·奉賢金悅府丨寧嘉馨苑丨仁恆海上源丨中糧禧瑞祥雲

2022年第二批

招商璀璨城市丨天匯世紀璽丨華發仁恆蘇河世紀丨悅瀾天地丨中企雲萃江灣丨中國鐵建花語江南丨保利雲上潯光丨經緯學府陽光丨柏悅翔灣丨寶能1288丨日月光伯爵天地丨金融街美蘭金悅府丨仁恆海上源丨大名城映園丨海倫堡玖悅源築