鑽石舞台

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今年6月，全國房地產市場曾出現「短暫反彈」，而7月起「項目停工」、「停貸潮」等負面事件持續發酵，地產銷售數據再次轉弱。我們關注到，30大中城市商品房銷售數據在9月下旬反彈明顯，部分城市快速拉升的成交數據與近期多地政府出手收購存量商品房存在較大的關聯。

溫州、湖州、邯鄲、濟南等多地政府公開出台政策，擬收購存量商品房用於保障性住房或租賃住房。根據網絡信息，蘇州市政府擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房，目前多個項目的房源已被相關部門收購。政府收購存量房集中備案網簽導致蘇州、溫州9月商品房銷售數據環比大幅增長。

政府或國企單位收購存量房持續釋放政府托底的信號，但對提振購房者信心的作用相對微弱。該事件對於加快庫存去化、開發商資金回籠起到一定積極作用。從蘇州回購房源來看，參與回購的項目主要為國資操盤控股的項目，利於緩解國企開發商因為銷售去化不暢可能面臨的流動性緊張問題，也為此類企業後續在所處區域繼續購地提供了資金騰挪空間。預計民營房企較難從中受益，後續收購覆蓋範圍仍將以當地國企參與項目為主，即使能夠拓展到民營房企，更大概率將會是深耕所在城市、區域內拿地頻繁、與政府關係密切的民營房企。從具體的收購執行層面來看，濟南、溫州的存量房源收購主體均為當地城投平台，大規模收購存量商品房可能提高地方平台債務規模。

30大中城市商品房銷售數據9月下旬反彈明顯，部分城市快速拉升的成交數據與近期多地政府收購存量商品房存在較大的關聯

當前我國商品房銷售仍處於磨底階段，房地產市場下行趨勢未變，房企銷售表現並未有明顯好轉。今年6月，全國房地產市場曾出現「短暫反彈」，而7月「項目停工」、「停貸潮」等負面事件陸續發酵，銷售數據再次轉弱。通過觀測30大中城市商品房成交面積的周度數據，我們發現銷售數據在9月下旬出現了明顯的反彈。銷售反彈一方面可能受益於地方層面限購放鬆、首付比例下調、公積金貸款額度提升等持續寬鬆的調控政策，但部分城市快速拉升的成交數據與近期多地政府出手回購存量商品房源存在較大的關聯。

自6月以來，溫州市、湖州市、邯鄲市、濟南市等多地政府公開出台政策，擬回購存量商品房用於保障性住房或租賃住房

濟南市國資委曾於9月5日發布《收購存量房源助力租賃市場——集團公開採購社會優質存量房作為租賃儲備房源》，由濟南城市發展集團下屬公司在全市收購3,000套商品房用於租賃儲備住房。河北省邯鄲市發布《關於支持房地產業良性循環和健康發展的十條政策措施》，提出房地產去化周期偏長的項目可申請轉化為保障性租賃住房。宜昌市住建局公開向開發商籌集商品房用作保障性租賃住房，籌集的具體條件包括：項目庫存商品住房量較大、消化周期較長；項目周邊配套設施齊全、交通便利；項目布局相對集中，原則上為整棟、整單元且不低於50套；商品住房以小戶型為主，最大不超過140平方米；成交價格原則上低於該項目前6個月實際成交均價。

溫州市鹿城區人民政府3次在官網發布《關於收購籌集保障性租賃住房的通告》收購城市商品房房源，收購主體包括溫州市鹿城區城市發展集團集團公司和溫州市鹿城區國有資產經營集團有限公司，房源收購價以第三方評估和會商合議結果確定，但並未披露具體收購套數。溫州市蒼南縣政府擬收購房源用於租賃住房，範圍為蒼南縣馬站片區安置富餘房源及商品房房源，收購主體為蒼南縣海西建設發展有限公司。

根據網絡信息，蘇州市政府擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房，且多個項目的房源已被相關部門收購，此次回購為定向回購，政府僅支付30%的首付，後續仍可市場化銷售重新網簽，通過定向寬鬆給企業釋放流動性。

從濟南市、溫州市和宜昌市公開發布的內容來看，收購存量商品房用途為租賃儲備用房。蘇州市對於本次收購商品房未發布公告，收購後用於租賃或是計劃二次銷售不得而知。從具體的收購執行層面來看，濟南、溫州的存量房源收購主體為當地城投公司。

政府收購存量房集中備案網簽導致蘇州市、溫州市9月銷售數據快速拉升，市場是否真實回暖尚待持續觀察

9月，蘇州和溫州商品房成交面積環比大幅增長。其中，溫州9月商品房銷售面積164.53萬平方米，環比增長253.67%，銷售套數16,912套（7月和8月成交套數分別為5,036套和3,536套）；蘇州商品房銷售面積達140.70萬平方米，環比增長100.94%，銷售套數達到11,648套（7月和8月數據分別為4,785套和5,247套）。

溫州市鹿城區分別於9月14日和9月19日發布擬收購存量商品房的公告，9月26日至28日的三天時間內，溫州市鹿城區商品房當日成交套數分別為1,425套、1,610套和1,663套，遠高於267套的9月單日平均成交數據。蘇州市9月下旬兩周商品房住宅成交套數分別為4,246套和3,087套，而9月上旬周度平均成交套數約為1,000套。由於政府回購房源集中網簽備案，9月蘇州和溫州市的商品房成交量出現明顯回溫，而市場是否真實回暖仍待持續觀察。

政府單位收夠存量商品房能夠釋放托底信號，有利於加快庫存去化，緩解開發商資金壓力，但民營房企較難從中受益

政府或國企單位收購存量房能夠持續釋放政府托底房地產的信號，但對提振購房者信心的作用相對微弱。當前市場仍在築底階段，後續能否持續恢復有賴於購房者重塑市場信心、以及更多的政策組合拳出台。近年來由於開發商快速規模擴張，目前多地商品房庫存均處於歷史高位。該事件對於加快庫存去化、開發商資金回籠起到一定積極作用，將有利於相關樓盤的後續按期交付。但從網上流傳的蘇州國企收購樓盤來看，參與收購的項目基本均為國資背景企業或當地國企、城投公司操盤控股的項目，因而將更加有利於緩解國企開發商因為銷售去化不暢可能面臨的流動性緊張問題，也為此類企業後續在區域內繼續購置土地提供了資金騰挪空間。預計民營房企較難從中受益，後續收購覆蓋範圍仍將以當地國企參與項目為主，即使能夠拓展到民營房企，更大概率將會是深耕所在城市、區域內拿地頻繁、與政府關係密切的民營房企。單從城投、國企的角度來看，熱點城市房價維持高位，大規模收購此類存量房可能提高地方平台或國企槓桿水平。

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