今年，是楊浦內環內供應爆發的一年。尤其是我們常說的江浦板塊，更是供應的最大頭，整個板塊內共有5盤等待入市。
不少人在後台詢問，這5盤究竟如何？
判斷這5盤的價值，首先要明白一點，雖然這5盤都是江浦板塊內的新盤，但其實並不屬於同一個街道：
中海海上和集、瑞仕雲曜璟庭屬於江浦街道，這裡也是楊浦人常說的鞍山。為了好區別我們暫且稱之為鞍山組團。金隅東外灘、保利越秀和樾天匯、以及上海建工&保利發展項目屬於大橋街道，我們暫且稱之為大橋組團。而組團的不同導致整體的城市界面、地段、配套等發展其實也有很大的不同。所以，如何選擇，首先要弄清楚這兩大組團誰究竟更有優勢。同為楊浦內環內，兩個組團整體的地段站位其實相差無幾，但交通出行的便捷程度卻有比較明顯差距。對於鞍山組團來說，距離兩盤最近的地鐵站是8號線鞍山新村站，步行約770米即可進站。距離18號線江浦路站稍遠，需要步行約950米才能進站。對於大橋街道組團來說，情況稍有些複雜，雖然三盤屬於「鄰居」關係，但是到地鐵站的距離還是略有不同的。最近的是上海建工&保利發展江浦項目，步行至地鐵站約400米。而保利越秀和樾天匯位置居中，步行至地鐵站約500米左右。可以看到，在與地鐵站的距離上，兩個組團內的所有新房差距都很小。不過，8號線相對之下能級要比12號線差一些，8號線需要往曲陽、虹橋足球場以及靜安中興路繞一下才駛向城芯。但18號線直達浦東，這一點比需要換乘才能去浦東的大橋街道組團，要更有優勢。自駕層面，鞍山組團有着明顯的優勢，區域更靠近市區也更靠近浦東。另外，兩個組團也共享着區域主幹道，所以鞍山組團更好的地段站位，讓區域在自駕方面更有優勢。具體差距如下（百度地圖測算時間：20222年12月9日下午17時）：以自駕出行的小夥伴們：不管去哪裡，鞍山組團都是更有優勢的。當然，不管是軌交還是自駕，兩個區域整體的差距也僅僅只是在3-9分鐘左右，整體的差距真心不大。配套方面，鞍山組團的優勢是顯而易見的。這是楊浦目前而言，配套最好的組團。尤其對於即將入市的中海海上和集和瑞仕雲曜璟庭來說。我們用航拍的視頻來展現一下周邊整體的配套能級和居住環境：首先，中海海上和集項目不僅有商品房，更包含建面約5000㎡的複合商業、建面約900㎡鄰里中心，甚至還有近萬方的獨棟企業公館。北側直線約500米左右的區域，就是目前楊浦配套更為完善的控江路商圈。控江旭輝mall、紫荊廣場、假日百貨、君欣時代廣場等都是很成熟的商業體。而想要更高能級的配套，沿着飛虹路行駛約1km左右，就是瑞虹新城約55萬方的瑞虹天地商圈，騎一輛共享單車就能輕鬆直達。太陽宮、月亮灣、星星堂等都是非常有特色的高端商業體。而大橋街道組團整體的配套能級和濃度，相比鞍山組團還是有一些差距的。可以看到，整體區域的商業氛圍並不濃郁，隔壁互聯寶地自帶的一些商業算是僅有的集中商業體量了。想要解決比較大的購物需求，還是需要依靠北面的控江路商圈，或者是乘坐地鐵去2站外的北外灘才能滿足。關於城市界面，前面的航拍已經稍稍展示過一些了，這裡我們再聚焦一下：可以明顯的看到，整個鞍山組團整體是以低矮公房組成的居住生活片區，區域內目前除了保利天匯、中海海上和集以及瑞仕雲曜璟庭外，沒有其他可提供城市界面升級的土地。目前為止整體的城市界面煙火氣更重一些，居住氛圍很濃郁。整個大橋街道組團，能明顯看到拆遷地塊的體量要更大。仁恆海上源、金隅外灘東岸、保利越秀·和樾天匯、上海建工&保利發展江浦項目聚集在一起。加上楊樹浦港以及江浦公園，未來這片區域整體的居住環境相對會好一些。另外，整個組團周邊的次新房相對年限也比較新一些，整體的城市界面相對會更加優秀一些。但如果您是一個追求濃烈生活氣息的小夥伴，那鞍山組團是更好的選擇。其中，城市更新之前提到過，大橋街道組團是相對要更加有優勢一些的。那再來看產業，整個楊浦的產業主要集中於楊浦濱江南段，也就是我們所謂的東外灘。根據《楊浦2035規劃》，楊浦濱江南段作為上海城市主中心的一部分，規劃打造「科創樞紐+魅力水岸+海派社區」，全球創新人才嚮往的特色水岸。從「工業鏽帶」蛻變為「生活秀帶」，高規划起點+重磅產業+高端產業人群導入，當下的東外灘，已經迎來了重大蝶變！所以，如果您有關注土拍市場，會發現近兩年來楊浦中環內拍地風起雲湧。美團、嗶哩嗶哩、字節跳動三家市值加起來超4萬億的巨頭都選擇楊浦濱江，這種互聯網大廠「聚群效應」，勢必引來產業和人口集聚。（數據來源上海楊浦）而大橋街道則是東外灘的重要組成部分，所以這裡承接了不少的產業。就拿大橋街道組團的三個項目來說，周邊的長陽創谷、互聯寶地等都是楊浦比較有名的產業園。所以您會發現，每天早晚高峰寧國路站的人流總是比較大的。這不斷湧入湧出的高薪就業人才，對於區域的發展有着推動作用，這大概也是為何周邊大規模動遷的主要原因。而之前也提到了，鞍山組團更多的還是以「大居」為主，整體的規劃能級相對弱一些。總的來說，論生活便捷度、配套能級，鞍山組團的表現更加優異。但論城市界面、未來潛力，那大橋街道組團則更加出色。金隅外灘東岸收官推出396套房源，主力戶型為建面約99-146㎡3-4房，均價約11.5萬/㎡！保利越秀·和樾天匯已經於8批次過會，建面約99-103㎡3房認購在即，均價僅約11.5萬/㎡！項目一期預計推售4、5、9、10#四幢17F高層，合計340套房源，主力戶型為建面約99-103㎡3房。項目用地面積22487.3平方米，地上部分擬建12幢單體，其中1-6#為商品住宅。地下室部分擬建二層，容積率2.0，總戶數626戶，機動車停車位444輛。不僅有商品房，更包含建面約5000㎡的複合商業、建面約900㎡鄰里中心，甚至還有近萬方的獨棟企業公館。
示意圖其中建面約99㎡，三開間朝南、開放式餐廚關係、客餐廳聯通陽台擴展社交空間、主臥套房設計。瑞仕雲曜璟庭
瑞仕雲曜璟庭規劃545套可售住宅，其中建面約99平3房近400+套，135/145/180平4房近80套。關於更多上海楊浦新房信息，或者您想和其他購房小夥伴一起諮詢討論，歡迎掃描下方二維碼，添加小胖君，加入小胖看房團@專屬微信群~
（備註：150000名小胖看房團群友數量來自11月各微信群人數總和）
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