2021年7月1日，一個盛大的日子，城樓上，許家印在，許榮茂也在。
許家印對許榮茂說，我手上有不少項目，要不你拿去看看，收一些？
許榮茂說，好呀，你理一下，讓人跟我兒子談談。
很快，恆大總裁夏海鈞就帶着一份項目清單到了上海，攤給許世壇看。
許世壇是房企二代掌門人中最靈清的一位。他沒有從沙中挑出金，婉言謝絕了恆大的那一大堆項目。
那時候，恆大的雷還沒公開爆出來；那時候，世茂還是有能力扮演「白衣騎士」的。
僅僅才時隔半年，一切都變了。現在，連世茂也陷入了泥沼。「三道紅線」全綠的世茂，怎麼也會陷入泥沼？世茂能掙脫着爬出來嗎？
三個刻度
當前，中國房地產行業糟糕到了什麼程度？我們可以用三個刻度來衡量糟糕程度——
◎ 恆大刻度線：用于衡量行業是否出現裂痕
◎ 世茂刻度線：用于衡量行業是否大面積失控
◎ 龍湖刻度線：用于衡量行業是否徹底崩潰
如果僅僅只是恆大出問題，房地產行業還是可以「健康發展」並且「良性循環」的，最多也就說明行業出現了一道裂痕。畢竟，恆大雖然大，但其行業領導力與行業話語權並不高。
然而，恆大的問題不會局限在恆大內部，它會像病毒一樣外溢，把整個行業都給感染了。恆大的信用崩塌並不可怕，可怕的是整個房地產行業的信用被恆大拖累了。
在外界看來，恆大可以出問題，萬科為什麼就不會出問題呢？在外界看來，大牌房企之間的區別是不大的，資本市場通常只會從宏觀層面去看那些被粉飾過的財務數據，很少會從微觀層面去感知恆大與萬科這兩家企業從基因到行為風格都有着本質區別。
世茂跟恆大不一樣，世茂是一家相對穩健、做事有章法的企業。現在連世茂都陷入泥沼，可以說明整個房地產行業已經大面積失控。
所幸，現在龍湖還沒有陷入泥沼；如果連龍湖這種超級穩健的企業都陷入泥沼，那麼只能說明中國房地產行業已經崩潰了。假設所有民營房企都會倒下，那麼龍湖一定是最後一家倒下的民營房企（萬科是混合所有制企業）。
世茂怎麼也會陷入泥沼
那麼問題來了，那個「三道紅線」全綠的世茂，怎麼也會陷入泥沼？
如果說恆大出問題有必然性，那麼世茂出問題則更多的是出於偶然性。
世茂不僅「三道紅線」全綠，而且其視野、能力與戰略都不錯，雖然是老牌頭部房企，但還處在銳意革新的上升期；世茂出問題的偶然性在於：再正常不過的一個小傷疤，被陰差陽錯地扭曲放大成了一場大潰瘍。
那個小傷疤就是：世茂打算賣掉持有多年的93套「老破小」。
這件事件被發酵成「上海神秘房東拋售93套房」，並且在2021年10月25日衝上了微博熱搜第一。
衝上熱搜的背景是：房地產稅要來了——此前兩天（2021年10月23日），全國人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。
你看這個因果關係多刺激：因為房地產稅要來了，所以「上海神秘房東拋售93套房」。
事實是：早些年世茂本來打算把陸家嘴那個老小區全部收下做城市更新，結果費了老大的勁只收了93套房；既然沒法吃下整個小區，那麼留着93套房子也沒用，那就處理掉吧。其實，跟「房地產稅試點」沒有半毛錢關係。
當時，93套房子被一搶而空。但由於解除抵押等各種原因，一部分房源沒法及時網簽，遭到了購房者的「維權」。於是，舊熱搜又發酵成了新熱點。
本來，把持有多年的資產拿去做抵押，是非常正常的事情（如果你的房子是按揭的，你在賣二手房的時候，你的房子也是「抵押狀態」，只要你按正常流程解除抵押，你的買家不會因此來非議你）。但是在輿論漩渦中，「抵押」這個中性詞迅速就變成了一個貶義詞。
在已經風聲鶴唳的房地產行業，輿論漩渦很容易就把「抵押」跟「缺錢」劃上等號。
這就讓人很容易聯想到此前剛剛發生的另一宗「抵押」：世茂抵押總部大樓（上海世茂大廈），以進行融資。
抵押總部大樓做融資，這也是非常正常的事情，但在這種語境下就變味了：啊？怎麼連自己的總部大樓都抵押？並不是所有人都做過生意，所以這種變味的反應也是很正常的。
這些事情要是發生在正常階段，都不是個事兒；但在由恆大危機引發的「至暗時刻」里，這些小事就成為被點燃的導火索。
「至暗時刻」的行事邏輯是：每過一段時間，資本市場就要拉一家房企「鞭打」一番。
本來就不健康的房企，如果遭遇這番「鞭打」，就陷入泥沼了；相對健康的房企，經過這番「鞭打」，也是要脫一層皮的。
當時，國家層面都已經重提「房地產是支柱產業」了，都說要「促進房地產行業平穩健康發展和良性循環」了，為什麼資本市場還要定時拉一家房企「鞭打」？
看過日本恐怖電影《大逃殺》嗎？劇情設定的背景是：經濟蕭條，整個社會失去了生存自信，所以要設置殘酷的逃殺機制……
沒看《大逃殺》也不要緊，中學語文課本上學過《西門豹治鄴》吧：每過一段時間，鄴地就要選出一名女子，投入河中獻給河神……
如果僅僅只是被資本市場「鞭打」，哪怕出現「股債雙殺」，世茂還是能挺住的；更要命的是，「股債雙殺」又帶來了「供應鏈擠兌」。
這世上任何一家企業（不止房企），都經不起「供應鏈擠兌」：上下游供應商都要求先付款再供貨（或者先付款再幹活）。
這是信用崩塌之後的惡性循環。到這個時候，世茂能做的，就只有快速而果斷地賣項目。春節前，一份報價達771.44億元的待售資產清單（含37個項目），就出來了。其中有一些，已經火速成交了。
令人唏噓的是：連上海的深坑酒店和深圳的深港國際中心這種具有非凡意義的項目，也被擺上了貨架。
唏噓的另一面是，世茂壯士斷腕的巨大決心。
世茂會怎樣
世茂會怎樣？世茂跟恆大不一樣，世茂是一家基本面非常不錯的房企。我們相信世茂能熬過去，原因有四——
第一，處理資產的態度極其果斷；
第二，能力與戰略在行業里屬於第一陣營（雖然不像龍湖、萬科或華潤那樣處在超級陣營）；
第三，世茂總裁許世壇是房企二代掌門人中最靈清的一位；
第四，政策面已經轉向，利空政策已經見底多時，更多利好政策還會上路。
雖然世茂的上升趨勢因本次危機而暫停，但在熬過去之後，世茂仍然可以在波光浩淼的中國房地產行業中保有一席之地。
引河水灌民田
今天我們聊的是「房地產行業」，而不是「房地產市場」。這是兩個不同的概念。你看2021年「房地產行業」一片狼藉，但是「房地產市場」仍然蒸蒸日上——2021年全國商品房銷售額突破18萬億元，銷售面積逼近18億平方米，均創下了歷史新高。
那麼，整個中國房地產行業到底會怎樣呢？這仍然有賴於調控政策。
治水的辦法，肯定不是把人投入河中獻給河神；西門豹的治法是：「鑿十二渠，引河水灌民田，田皆溉。」
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