鑽石舞台

我們注意到，央行等政府部門提出的「維護住房消費者的合法權益」引起了銀行在購房人按揭層面的信貸放鬆，但在常規的對房企授信業務方面卻依舊在升級風險管控，比如最近幾家國有大行的分支機構都在加緊排查房企及其關聯企業的風險，包括不少房企的表外融資也被納入了排查範圍，以儘量掌握房企的融資全貌和真實風險情況。近段時間以來，一些國有大行已開始排查房企及其子公司的供應商、項目施工單位，同時摸排涉及商票、理財產品、持有債券或應收賬款的企業以及代該房企融資的企業，並要求針對較高風險客戶爭取儘快壓降或化解。

《21世紀經濟報道》稱，一位國有大行已發布內部通知點名了四家頭部房企，原因是近期個別大型房地產公司爆出資金鍊緊張、商票到期不能按時兌付、在建項目建設進度緩慢等重大負面信息，為此需防範風險向上游建築類企業傳染，並關注政策風險、加強准入、加強銷售封閉資金管理、杜絕超進度放款、加強抵質押管理等要求。上述銀行還提出，當前階段不能過分迷信房企集團實力、全國排名等信息，要嚴格把控新增授信風險，密切關注房企客戶資產負債率、資金鍊等風險情況，充分評估其持續經營能力，並加強存量項目風險預警管理，密切關注工程進度、項目銷售進度等情況，定期了解項目是否按進度施工、是否存在銷售放緩現象，必要時要求房企加快銷售回款、提前還款等方式緩釋風險，對於出現風險事件的房企按揭樓盤，應深入了解項目現狀，掌握樓盤建設進度情況，關注項目完工風險，提前做好應對預案；除此此外，加強對於業務主要集中於房地產領域的建築類企業的風險管控。

從當前銀行對房企的開發貸授信情況來看，受銀行貸款集中度「兩道紅線」監管要求的影響，銀行目前對房企的授信額度整體上依舊非常緊張，授信准入條件依舊趨嚴，房地產方向的對公授信業務也主要是向國央企類房企以及一二線城市的項目傾斜，總體上對公貸款依舊艱難。通俗一點來說，對於9月底央行等監管部門提出的「維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益」要求，銀行在對購房小業主的按揭信貸方面有所放鬆，但在對房企的開發貸等業務上更多的是不敢做的心態，一是監管尺度不好把握的原因，二是樓市調控以及房企風險底數未明的問題，不過銀行後續大概率會在保證安全和風險可控的市場化原則下在信貸層面支持房企復工生產，尤其是支持房企完成保交樓的任務，以真正維護市場健康發展和住房消費者權益。

今年以來出現爆雷的幾家大房企中，銷售監管賬戶中的資金被房企抽調、挪用的情況最為常見，除了全國各地房管局的監管力度有較大的差別外，房企與總包施工單位等配合套出監管戶資金的情況也層出不窮。

9月底央行等部門提出「維護住房消費者的合法權益」後，銀行對房企銷售監管賬戶的監管已明顯加強，如監管戶的開戶行同時向房企項目公司發放了開發貸的，這類銀行對銷售資金的監管則更為嚴格，以避免開發貸對應第一還款來源（也即銷售回款）的落空。事實上，目前國有大行基本都會針對授信客戶出現銷售資金回籠不到位、回籠資金被母公司歸集使用以及未在該行開立預（銷）售資金監管賬戶、未按銷售進度償還貸款等情況，要求加強房地產項目銷售回款資金封閉管理的監控，確保項目銷售回款及時、足額回流至該行指定賬戶，且按要求及時償還授信，嚴格做好銷售回款賬戶管理，杜絕挪用銷售回款。

值得一提的是，銀行目前對房地產融資業務的態度給我們地產前融業務帶來了一定的影響，尤其是風控邏輯已更多地向項目端傾斜，包括貸後檢查、銷售監管賬戶的監控都出現了從形式審查轉入實質監控的變化。具體來說，我們的前融資金在房企繳完土地款後進入，因前融資金需依靠銀行開發貸置換，因此我們對房企項目公司是否能順利取得銀行開發貸會進行更謹慎和全面的評估；而如果項目公司無法取得開發貸，比如我們必須等銷售回款的金額滿足最低監管資金要求的基礎上通過溢出部分的資金完成前融的本息償付，則此時銀行對銷售監管戶的監管作用以及銀行對購房人按揭貸款的放款速度就顯得尤為重要。當然，就業務本身而言，因我們當前的前融業務基本都還是局限在百強和地方龍頭房企，前融資金到期後原則上還是需要依靠房企自身去騰挪資金還款，因此銀行當前的政策主要還是改善我們前融業務安全邊際的功能。

行業普遍認為，HD等大型房企的爆雷並不會造成系統性的風險，同以往對其他大型企業的爆雷處理一樣，ZF層面會適當介入並控制爆雷房企的有序違約，包括按順序安排各類債務的償還，爆雷房企也將逐步出清。9月30日晚間，已爆雷的HXXF發布債務重組計劃，該公司擬通過多種方式清償約2200億元的金融債務，市場各方在其重組計劃基礎上提煉的以下這個版本的清債計劃很值得其他爆雷房企參考。

從市場走向來看，目前的信貸政策主要是在按揭貸款方面適當放鬆，房企的流動性壓力會隨按揭貸款的加速發放而有所緩解，另外按揭信貸的放鬆也能為銷售市場起到一定的提振作用。除此之外，市場預計央行將通過保持寬鬆的銀行間流動性來支持經濟增長，並可能在10月份進一步下調存款準備金率。因信貸政策的微調本身就涵蓋了爆雷房企的風險緩釋，因此ZF可能認為HD不值得救助（也沒必要救助），因為即便房地產仍舊是國家的支柱產業，但卻沒有單獨哪家房企具有系統的重要性，如果救助的話還很容易助長道德風險，況且讓爆雷房企在市場出清也更有利於中國企業的健康發展。總的來說，儘管個別房企可能被ZF允許違約或倒閉，但ZF也會採取適當的措施（注意不是直接的救助），確保其對整個房地產行業的影響有限。

回到監管的層面，鑑於房地產行業對中國經濟的重要性，以及房地產作為一種資產類別的重要性，ZF很有可能確保HD債務的有序違約和解決。從調控的初衷來說，ZF首要目標是控制房價增速，但卻並不希望看到房價下跌，因為這可能會產生負面的財富效應並引起金融安全等社會問題，甚至可能引發影響國家穩定的問題。9月份央行等部門提出的「維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益」實際上堅守着兩個原則，一是房地產融資監管和樓市調控的基調並沒有改變，只是要修正「一刀切」似的做法，避免市場進入惡性循環；二是堅守保障民生的底線，包括以「保交樓」為目的的對房企的間接性金融支持，以及常規的按揭貸款支持等，甚至房企無能力完成後續開發建設和交樓時ZF會以適當的方式介入爆雷房企的債務處理並協調後續的建設和交樓。

我們感覺，房地產行業已向更成熟、更穩健的方向發展，在房地產金融審慎管理和樓市調控的背景下，問題房企正在有序出清。長期來看，房地產的投資將迎來更好的安全邊際，因此我們對今後的地產前融業務依舊充滿信心。

更多融資項目的交流和合作歡迎聯繫西政財富和西政資本。