周末一過，「金九銀十」便灰溜溜地宣告結束，我不說估計大家都把這事兒給忘了。今天深圳地產圈都在流傳一條新聞，有政府機構拋售深圳23套頂尖學區房！其中有11套房的面積是85平米，掛牌價大概是950萬左右，另外11套是105平，掛牌價是1080萬左右，還有一套三多平米的超大戶型，掛牌2600多萬。目前長城大廈小區市場價大概是十四五萬，政府指導價是10萬左右。算下來這次放盤單價在10-11萬多點，比政府指導價高一點，但也是明顯低於市場價的。從今年的2月份開始，深圳的二手掛牌量從38463套增長到10月份55047套，增幅達43%。成交量和掛牌量就像是一對蹺蹺板，深圳的二手房掛牌量已經創新高了，而成交量則一再創新低。10月成交數據出爐，深圳二手房成交量止步1605套，深圳二手房成交連續下跌7個月。
截圖自深圳住建局
心態強硬，一直死扛的二手房業主在上半年始終不願降價，但是隨着成交量越發低迷，着急用錢的業主撐不住了。從9月份起，二手房價格終於開始下跌了，9月、10月全市二手住宅掛牌均價環比均下跌0.5%。我昨天還去看了一套「筍盤」：龍華保利悅都，一套118平的5房，去年最貴的時候賣到7萬多，如今掛牌價610萬，比指導價還低，單價僅需5萬出頭。半島城邦，155平4房只賣1668萬，比指導價低；大沖都市花園80平2房2廳，報價950萬指導價1040萬；水木丹華，3房2衛年前報價1180萬，現在960萬價格可談；諾德假日花園，80平報價980萬，低於市場價350萬，而且還可以寬限6個月的時間給湊首付。如果大家有遇到比指導價還低的筍盤，同時沒有太大硬傷的話，我建議是可以入手的。因為比指導價低就意味着可以做三成首付，對剛需來說壓力不大，其實和買新房也沒有什麼差別。在透明售房網平台上，截止昨天：杭州二手房掛牌量為15.7萬套，創下歷史新高。從增長速度來看，杭州二手房掛牌量從過去一個月幾千套增加，到如今僅僅一個月就新增了1.8萬套，市場很明顯已經發生了踩踏出貨的現象，說是拋售潮都不為過。根據杭州樓市茶館的數據記錄，截止10月31日下午3點，杭州10月份成交量僅為2804套（含公寓）。從上圖來看，杭州10月份的市場成交比春節月還冷淡，一路下滑的成交數據和二手房掛牌量截然相反。杭州才正式調控不久，11月份的成交預計不會有很大的反轉，按照目前這個速度，15.7萬套二手房，估計2年都未必消化完。廣州自從收緊限購，指導價出台後，二手房掛牌量也在瘋狂增長。黃埔科學城的萬科東薈城目前二手房掛牌量高達240套，想要賣出去，只能拼價格低。10月份廣州的成交數據也不好看，二手住宅整體（中介促成+自行交易）網簽為5253套，環比分別下降15.25%，同比分別下降50.91%，創近年來成交最低位。上海和北京因為有限制掛牌價格，比如北京要求超過掛牌指導價1%的不讓掛牌；而上海有最高核驗價，不符合要求的也不能對外展示。但無論北京還是上海，目前二手房成交量都處於降溫中。深圳杭州廣州之所以出現拋售潮，主要還是因為近半年時間的調控太緊了，部分投資客已經扛不住，率先拋盤走人。一線和新一線城市徵收的可能性非常大，那些手握十幾套房的拆遷戶，估計已經在置換資產了，把普通房子換成豪宅。但我勸大家此時千萬不要慌，拋售潮對剛需來說絕對是利大於弊。之前我有提醒過一些學員，上海優質學區房有筍盤可以撿漏了，有學員執行力非常強，遇到筍盤就上車了。這位學員買的是浦東梅園的學區房，單價11萬，而去年最高價是20萬，這個價格入手完全不需要擔心風險。所以啊，要是大家遇到低於市場價30%以上的筍盤，風險已經大大降低了，就可以好好挑挑，擇優上車。不是說信貸放鬆了嗎？為什麼一線城市依舊出現拋售潮呢？在以前的文章里，我有提到過政策底和市場底並不是同時進行的。市場底會有滯後性，能級越高的城市和地段反應越快，反之反應越慢，而且還要根據不同城市周期來判斷。今天一早，財聯社就發布了一則電報：「部分地區人民銀行分支行開始根據當地情況進行窗口指導」。央行目的只是希望樓市能打破僵局，稍微回暖，但房價像去年那樣再次上漲，是不可能的。以目前的情況來看，更多機構的房地產信貸調整在總量控制情況下進行跨區調節。意思是央行希望一些房貸充足的城市分一些額度給房貸緊張的城市，以此來保持房貸總量不變。大家也可以理解為「南水北調」，在水量總量控制下，只能各地去協調了。這也不失為一個好辦法，今年來房產交易量大的城市主要是以一二線城市為主，很多縣城三四線城市的房貸額度並不緊張。另外銀行為了控制風險，也更加願意把優質的房貸放在一二線等重點城市中。招商銀行在三季度業績交流會上就表示，在開發貸項目選擇上，招商銀行將集中在一二線城市的剛需和改善型住宅。平安銀行負責人則表示，他們會重點選擇人口淨流入、有產業支撐力比較強的城市，項目重點選擇有區位優勢，尤其是銷售前景好、計劃周期短的項目。其實銀行比購房者更加擔心風險，在房貸方面，他們比誰都謹慎，即便如今收到央行的信號，他們也只敢從優質房產開始逐步放鬆。這也是為什麼雖然信貸寬鬆了，很多城市依舊感受不到，還沒輪到呢！率先有反應的肯定是北京上海，像浦東梅園以前一直都是漲價先鋒，這次信貸放鬆後，筍盤很快就會被消化掉。不敢說信貸寬鬆後，房價就會上漲，但起碼成交量肯定會慢慢向好，市場恢復理性。其實這也給我們普通購房者一個提醒：優質資產的重要性。中國的房子太多了，網上經常有人說中國房子過剩，這話也沒錯。等將來房地產稅實行後，樓市分化將會比今年還要嚴重。縣城的房子沒有了金融屬性後，也許真的就淪落成鋼筋水泥的價格，而一線城市的頂豪價格，變得愈發不可想象。櫻桃平時的一些碎片化的觀點，也會抽空錄製視頻發在視頻號和抖音號上！
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2021年房價預測：
珠海||中山 ||上海||浙江||寧波 ||崑山||南京||無錫||鄭州 ||重慶 ||合肥||三四線||西安 ||成都||長沙 ||綜合覺得本文不錯，就順手幫我轉發到朋友圈和微信群哦，謝謝。
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