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增收不增利

金地的財報則顯示，今年前三季度營收和歸母淨利潤都同比下降，淨利同比下滑了33.72%。

就連一向穩健的行業老大萬科的三季報，情況也不如以往。

雖然營收實現1043.7億，同比增長近10%，但真正看賺不賺錢的淨利潤、毛利率等指標卻同比下跌了。

增收不增利，地產公司的錢，真的沒那麼好賺了。

我看廣發證券統計的數據顯示，包括萬科、保利、招商、金地和綠地在內的5家龍頭房企，前三季度淨利潤率5.3%，相比去年全年減少了2.9%；歸母淨利潤增速下滑2.3%。

圖源：廣發證券發展研究中心

最優秀的龍頭房企尚且面臨盈利收縮的問題，中小房企更不用說了。

據廣發證券統計，在26家主要A股房企里，前三季度有6家房企收入出現同比下滑，淨利潤同比下滑的房企數量則有14家，超過一半。

如果說以前只是個別房企，而現在，整個行業造血能力下降。

不過對買房者也不算特別壞，房企今年前10個月這麼差，最後兩個月必然為了沖業績，降價甩賣，新房的折扣也多。

對於想買房的也不失為一個機會。

強勢降槓桿

現在對房企來說，保住現金流一等一重要。

前三季度是償債高峰，房企得還錢，還有降低槓桿的任務。

可偏偏造血能力減弱，輸血通道又受到限制。

一是政策上的限制。融資政策收緊，加上三條紅線嚴格執行，推動房企降槓桿，限制了房企融資。

二是受到樓市行情影響，資本市場情緒比較悲觀，增加了房企的發債難度。

克而瑞監測的95家樣本房企債券融資，在前三季度新發行債券金額同比增長分別是-23.6%、8.3%和-40.6%，明顯大大縮水。

借舊換新沒希望，只能用自己的現金流來還債。今年三季度，克而瑞監測的95家房企淨髮債額是-607.4億。

就是說，借不到錢，還不得不還錢。

最慘的是一些資金鍊緊張的房企，還不起錢就只能面臨違約，信用破產。

截至9月27日，房企今年累計違約債券有39隻，比2020年多了25隻，累計金額是467.5億，比去年多了159%。

債務違約金額更加驚人，單是華夏幸福到9月4日就有未如期償還債務本息共878.9億；藍光發展到9月24日是欠下215.07億。

不過降負債行動轟轟烈烈，雖然付出了一些代價，好在部分房企開始見到成效了。

廣發證券統計了38家房企的總負債情況，截至三季度末，有息負債也終於在近六年首次同比轉負。

負債低，底盤穩的房企更容易生存，未來有希望形成良幣驅逐劣幣的形勢。

哪些房企比較穩，我之前說過不再重複講了。

拿地積極性分化

對於活下去才是首要任務的房企來說，在土地市場上除了躺平難道還有其他選擇嗎？

最典型是恆大，債務纏身，只能努力保交樓，本身都成「斷臂維納斯」了，哪裡有資格「剁手」。直接就被擠出了前三季度房企拿地top100排行榜了。

多地爆出停工的綠地，前三季度的拿地金額也從去年同期的700多萬，大幅縮水到300萬不到。

據中指研究院統計數據顯示，2021年1-9月，TOP100房企拿地總額21456億元，同比下降9.8%。門檻也降低了8億元。

可見，拿地積極性的分化更加明顯。

現在誰拿在土地市場上叱咤風雲？

碧桂園、萬科、保利、中海和華潤，占據了top5的位置，拿地金額都超過800億元，拉高了top5拿地金額門檻。

一些區域龍頭也積極拿地，像越秀、卓越，前三季度的拿地金額都在300億以上，相比去年同期差不多翻倍。

這些在土地市場上比較活躍的房企，基本都是發展節奏相對穩健的，這下算是降維打擊了，

所以啊，還是【地主家】有餘糧啊！！！

回歸常態

這時候的玩法是撐死膽大的，餓死膽小的。

但現在遊戲規則改寫了。

房子的金融屬性在降低。

房企呢也被反覆教誨，你要控制你寄己呀，不能再憑着高杆杆建自己的王國，沒有堅實底盤的摩天大樓歸根到底是一場海市蜃樓。

槓桿被撤去，瘋狂的造富神話畫上休止符。

在最近發布的2021年胡潤百富榜上，除去實際重心已經不在房地產的的李嘉誠家族，房地產行業在前10里竟然【查無此人】，堪稱史無前例。

要知道，在2017年的巔峰時期，房地產行業就霸占了前5裡面的3個席位。

那年許教授風頭無兩，楊惠妍、王健林家族還春風滿面。

轉眼間，高槓桿無序擴張的欲望受到打壓，現金流保衛戰轟轟烈烈地打響。

高槓桿、高負債的房企還在抓緊降價賣房回款自救，許教授據說也賣了香港豪宅套現2.47億要給恆大還債。

那麼房地產還有機會嗎？

借用郁亮的一句話：

只是，房企要回歸民生行業，不做暴富的夢。我們買房人又何嘗不是？

2021年房價預測：