鑽石舞台

2021/9/30

為進一步規範社區股份合作公司集體用地開發和交易行為，保障社區股份合作公司及股東的合法權益，引導社區科學集約高效利用集體用地，根據《深圳經濟特區股份合作公司條例》（2019年修正）、《深圳經濟特區城市更新條例》（2020年修正）等有關規定，結合我區實際，我局在此前多次徵求意見的基礎上形成了《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則（第四次徵求意見稿）》。為加強社會參與和監督，現向社會公開徵求意見。

深圳市龍崗區國資局

　　2021年9月30日

龍崗區社區股份合作公司集體用地開發

和交易監管實施細則

（第四次徵求意見稿）

第一章 總則

第一條 為規範社區股份合作公司集體用地（以下簡稱「集體用地」）開發和交易行為，加強廉政風險防控，維護社區集體經濟利益，根據《深圳經濟特區股份合作公司條例》（2019年修正）、《深圳經濟特區城市更新條例》等相關法律法規，結合我區實際，制定本細則。

第二條 本細則適用於龍崗區城市化進程中由原行政村、自然村兩級集體經濟組織改制組建的社區股份合作公司及其下屬分公司、子公司、控股子公司，以及其他尚未改制的原農村集體經濟組織。本細則所稱社區股份合作公司（或公司）均包含上述單位。

第三條 本細則所稱集體用地是指社區股份合作公司所屬的原農村集體經濟組織非農建設用地、征地返還用地、拆遷安置返還用地和土地整備利益統籌留用土地等集體享有權益的土地。

第四條 集體用地開發和交易應遵循民主決策、市場運作、公開公平、依法合規的原則，以確保集體資產的保值增值和維護公司全體股東的合法權益為前提，鼓勵有實力、有條件的社區股份合作公司自主開發集體用地、自主實施城市更新、自主實施土地整備利益統籌項目。

第五條 集體用地以合作開發方式進入市場交易的，集體用地符合下列條件之一時，股份合作公司應當通過交易機構公開交易方式選定合作方：

（一）城市更新的項目，由社區股份合作公司向區城市更新主管部門提出申請，區城市更新主管部門認可其城市更新可行性後；（二）非農建設用地、征地返還用地開發的項目，已取得建設用地規劃許可證後；

（三）土地整備利益統籌項目，由社區股份合作公司向區土地整備主管部門提出申請，區土地整備主管部門認可其利益統籌可行性及必要性後。

第六條 本實施細則實施後，對於本細則實施前社區股份合作公司已簽訂意向合作書的項目（意向合作書仍在合同有效期內）項目按如下規定處理：

（一）已簽訂意向合作書的項目（意向合作書仍在合同有效期內），雙方可在意向合作協議到期前協商提前啟動公開交易方式選定合作方。意向合作方參與公開選擇合作方時的優先分按第九條的規定執行。

（二）已簽訂的意向合作合同到期後，原則上意向合作合同不再延期，但合同約定到期後可繼續延期且董事會認為需要，需經股東（代表）大會按特別決議程序表決通過，原則上合同總期限不超過8年。

（三）已簽訂的意向合作協議未明確合作期限的，雙方應協商簽訂補充協議明確合作期限或終止合同，簽訂補充協議的，原則上合同總期限不超過8年。

第七條 本實施細則實施後，對於2011年4月12日前已按照《關於印發龍崗區進一步加強股份合作公司重大事項監管暫行辦法的通知》（深龍府辦〔2011〕21號）簽訂合作協議的集體用地合作開發和參與城市更新項目，按以下規定處理：

（一）協議簽訂前已經過公司股東（代表）大會審議通過，不違反土地及城市更新相關法律、政策規定且能夠保障社區集體利益的，可以不重新選定合作方。

（二）協議簽訂前未經股東（代表）大會表決通過的項目，不違反土地及城市更新相關法律、政策規定且能夠保障社區集體利益的，經社區股份合作公司董事會、集資會、股東（代表）大會以特別決議程序通過後，屬於歷史遺留問題合作開發項目，可以不重新選定合作方。

第八條2011年4月12日後至本細則實施前，已簽訂集體用地合作開發協議但未經集體資產管理部門備案的，按如下規定處理：

（一）協議簽訂前已按照當時的規定履行公開招投標、綜合評審、競爭性談判等程序確定合作方的，可不通過交易機構選擇合作開發實施主體。但因相關規定導致合作開發協議自動解除或合作雙方自願解除的除外。

（二）協議簽訂前未按照當時的規定履行公開招投標、綜合評審、競爭性談判等程序確定合作方的，應按本細則規定履行公開選擇合作方程序。

第九條 對於本細則實施前社區股份合作公司已簽訂意向合作書（意向合作書仍在合同有效期內）的意向合作方參與正式合作方招商時的優惠條件按以下規定設置：

（一）城市更新項目完成專項規劃，考慮到意向合作方在前期專規階段的貢獻；在項目評審中可以給予意向合作方最高不超過6分（含）的優先分，或在競價中給予意向合作方最高不超過其報價價值的6%（含）優惠，具體由社區股份合作公司在招商方案中明確。

（二）城市更新項目完成計劃批覆，考慮到意向合作方在前期立項階段的貢獻，在項目評審中可以給予意向合作方最高不超過3分（含）的優先分，具體由社區股份合作公司在招商方案中明確。

（三）土地整備利益統籌項目已簽訂實施協議書，考慮到意向合作方在前期服務中的貢獻，在項目評審中可以給予意向合作方最高不超過3分（含）的優先分，具體由社區股份合作公司在招商方案中明確。

（四）土地整備利益統籌項目完成立項，考慮到意向合作方在前期服務中的貢獻，在項目評審中可以給予意向合作方最高不超過1.5分（含）的優先分；具體由社區股份合作公司在招商方案中明確。

政府委託或政府和股份合作公司共同委託的前期服務商參與正式合作方招商時參照上述規定。

第十條 城市更新項目中，集體用地面積占城市更新項目拆除範圍內總用地面積超過20%或改造前城市更新項目中集體物業建築面積占城市更新項目物業總建築面積超過25%的（後續表述為具有重大影響權的城市更新項目），社區股份合作公司應通過公開交易方式選定合作方。兩個及以上社區股份合作公司同時達到上述標準，則由街道集體資產管理部門指導社區股份合作公司協商確定該項目主導方。

第十一條 龍崗區內社區股份合作公司之間、公司與居民小組一級分公司或子公司之間的，以及為落實區委區政府的產業布局、打造產業空間、社區股份合作公司與龍崗區區屬國企之間的集體用地合作開發項目，可在履行完公司內部決策程序和本細則有關民主決策規定後直接簽訂合作協議或委託協議。

第二章 集體用地自主開發（含自主實施城市更新、

自主實施土地整備利益統籌）項目辦理程序

第十二條 社區股份合作公司集體用地自主開發（含自主實施城市更新、自主實施土地整備利益統籌）項目應遵循下列步驟程序：

（一）項目論證。1. 股份合作公司應委託具有相應資質的評估機構對項目進行可行性研究，形成可行性分析報告，主要內容包括項目土地物業權屬狀況分析、項目初步規劃和設計、項目公共配套設施、項目投資估算與資金籌措、項目預期收益、項目開發建設進度安排等相關情況。可行性分析報告經股份合作公司董事會、集資會表決通過後，以書面決議形式進行確認。2.可行性分析報告應在公司公告欄內公示，公示期不少於10天。

（二）民主決策。1.召開公司董事會、集資會對項目可行性及相關事項進行表決。表決通過的項目可行性及相關事項在公司公告欄內公示。2.召開公司股東（代表）大會對項目可行性及相關事項等進行表決，表決時須按相關法規和制度規定的特別決議程序通過。股東（代表）大會表決結果應予公示，公示期不少於10天。

（三）街道集體資產管理部門備案。社區股份合作公司應在已取得的建設用地規劃許可證或更新單元規劃批覆文件或土地整備利益統籌留用土地批覆文件後將項目整體資料報街道集體資產管理部門備案，街道集體資產管理部門應於5個工作日內出具備案意見，並於5個工作日內將備案意見抄報區集體資產管理部門。

第十三條 社區股份合作公司自主開發項目若變更為合作開發或資產處置（如資產轉讓、股權轉讓、增資擴股等方式涉及土地的），應參照本細則第三、四章規定履行相關程序。

第十四條 集體用地自主開發（含自主實施城市更新、自主實施土地整備利益統籌）項目報街道集體資產管理部門備案應提交下列資料：

（一）項目備案情況說明（內容包括：項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況）；

（二）項目可行性分析報告；

（三）張榜公示的照片；

（四）公司董事會、集資會、股東（代表）大會決議；

（五）項目範圍內公司集體用地及地上附着物權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片；

（六）已取得的建設用地規劃許可證或更新單元規劃批覆文件或土地整備利益統籌留用土地批覆文件；

（七）法律法規規定的其他資料。

第三章 集體用地合作開發項目辦理程序

第十五條 集體用地合作開發應遵循下列步驟程序：

（一）項目論證和資產評估。股份合作公司應委託具有相應資質的評估機構對集體用地合作開發項目進行可行性分析和評估。資產評估報告和可行性分析報告經股份合作公司董事會、集資會表決通過後，以書面決議形式進行確認。可行性分析報告和資產評估報告等主要內容應在公司公告欄內公示，公示期不少於10天。

（二）制定合作開發方案。公司應按照實現集體資產保值增值的原則，根據評估結果和可行性分析報告制定合作開發方案。合作開發方案應列明擬開發集體用地基本情況、可行性分析報告和項目評估結果、擬採用的交易方式、合作方的資質和條件、合作開發期限、項目開發預算、利益分配方式（合作分成比例、合作分成加固定分利或固定分利）、規劃指標調整（含容積率調整）分配原則、涉及重大變更調整約定（用地性質變更、貢獻率調整、開發類別調整等）、房產證稅費承擔約定、合作方股權變更約定、退出機制（退出方式、工作經費計算）、履約保證金、未約定事項的處置原則、決策和實施程序等內容。社區股份合作公司可將項目論證、資產評估和制定合作開發方案等工作同步開展。

（三）民主決策。1.召開公司董事會、集資會對合作開發方案進行表決，表決通過的合作開發方案應在公司公告欄內張榜公示，公示期不得少於15天。2.召開公司股東（代表）大會對資產評估報告、可行性分析報告、合作開發方案、是否同意公開交易並接受項目公開交易結果等進行表決,並由公證機構現場公證和街道集體監管部門現場監督。表決時須按相關法規和制度規定的特別決議程序通過。股東（代表）大會表決結果應予公示，公示期不少於10天。

（四）街道集體資產管理部門備案。股東（代表）大會結果公示無異議後5個工作日內，社區股份合作公司應將合作開發方案、資產評估報告、可行性分析報告、民主決策資料等報街道集體資產管理部門備案。街道集體資產管理部門應在5個工作日內出具備案意見，並於5個工作日內將備案意見抄報區集體資產管理部門。

備案應提交如下資料：

1.項目備案情況說明（內容包括：項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況）

2.合作開發方案、資產評估報告、可行性研究報告；

3.民主決議等文件資料。包括公司董事會、集資會決議、股東（代表）大會決議、張榜公示照片、網站公示截圖等資料；

4.公證機構對公司股東（代表）大會出具的公證書；

5.項目範圍內公司集體用地及地上附着物權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片；

6.區城市更新主管部門認可其城市更新可行性文件或區土地整備主管部門認可其利益統籌可行性及必要性文件或建設用地規劃許可證等；

7.已簽訂的意向合作書或服務合同、前期費用清單、退出協議等；

8.法律法規規定的其他材料。

（五）通過交易機構公開選定合作方。1.公告合作招商信息。合作招商方案相關信息應在《深圳特區報》或《深圳商報》以及《深圳僑報》、交易機構網站和區社區集體經濟管理服務網發布公告，其中系統和網站公告時間不少於20天，報紙媒體連續刊登公告時間不少於2天。2.選定合作方後，交易機構公示交易結果期間，應同步向項目所在的社區股份合作公司和街道辦報送相關公告資料。社區股份合作公司應將交易結果在社區內公告。街道辦、公司或其股東有異議的，應在公告期內向交易機構提交書面意見。

（六）簽訂合作協議。交易結果公示，公示無異議後，交易機構出具交易憑證，社區股份合作公司應按照交易事項簽訂合作協議。

第十六條 具有重大影響權的城市更新項目應遵循下列步驟程序：

（一）項目資產評估。1.股份合作公司應聘請具有相應資質的評估機構對擬合作開發的集體用地及地上附着物按項目規劃指標條件進行資產評估。資產評估報告經公司董事會、集資會表決通過後，以書面決議形式進行確認。2.資產評估報告在公司公告欄內公示，公示期不得少於10天。

（二）擬定合作補償方案。公司董事會根據資產評估結果進行擬拆遷資產保值增值談判，並協商擬定合作補償方案。合作補償方案應列明擬開發集體用地基本情況、項目評估結果、利益分配方式、容積率調整分配原則、房產證稅費承擔約定等內容，並在公司公告欄內公示，公示期不得少於15天。

社區股份合作公司可將資產評估和合作補償方案等工作同步開展。

（三）民主決策。1.召開公司董事會、集資會對評估報告、擬合作補償方案進行表決，表決通過的評估報告、合作補償方案應在公司公告欄內公示；2.召開公司股東（代表）大會對擬合作補償方案進等行表決。表決時須按相關法規和制度規定的特別決議程序通過，並由公證機構現場公證和街道集體資產管理部門現場監督。股東（代表）大會表決結果應予公示，公示期不少於10天。

（四）街道集體資產管理部門備案。股東（代表）大會結果無異議後5個工作日內，股份合作公司應將資產評估報告、擬合作補償方案、民主決策資料等報街道集體資產管理部門備案。街道集體資產管理部門應在5個工作日內出具備案意見，並於5個工作日內將備案意見抄報區集體資產管理部門。

不具有重大影響權的城市更新項目報街道集體資產管理部門備案應提交下列資料：

1.項目備案情況說明（內容包括：項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況）；

2.張榜公示的照片、網站公示截圖；

3.公司董事會、集資會、股東(代表)大會決議；

4.公證機構對公司股東（代表）大會出具的公證書；

5.項目範圍內公司集體用地及地上附着物權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及現場照片；

6.談判的現場圖片及相關記錄資料；

7.集體用地及地上附着物資產評估報告、擬合作補償方案；

8.法律法規規定的其他資料。

（五）簽訂合作補償協議。社區股份合作公司應嚴格按照股東（代表）大會審議的合作事項，與開發主體簽訂合作補償協議。

第十七條 對於符合第七條的規定無需重新選定合作方的城市更新項目，在項目取得專項規劃後，可參照不具有重大影響權的城市更新項目的集體用地合作開發履行相應的程序和備案。

第四章 集體用地使用權及集體用地項目公司股權

轉讓項目辦理程序

第十八條 社區股份合作公司集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓項目應遵循下列步驟程序：

（一）項目資產評估。1.聘請具有相應資質的評估機構對擬轉讓的集體用地使用權或集體用地項目公司股權按市場價值進行資產評估。資產評估報告經公司董事會、集資會表決通過後，以書面決議形式進行確認。2.資產評估報告在公司公告欄內公示，公示期不得少於10天。

（二）制定掛牌轉讓方案。董事會根據資產評估報告和項目實際情況制定土地或股權掛牌轉讓方案。掛牌轉讓方案應包含擬掛牌交易項目的基本情況、資產評估報告、主要財務數據、掛牌底價、價款支付期限和支付方式、交易主體資質、交易方式等內容，並在社區內張榜公示，公示期不得少於15天。公示內容還應包括土地或股權轉讓原因及轉讓款項管理情況等。

（三）民主決策。1.召開公司董事會、集資會對土地使用權或股權掛牌轉讓方案進行表決。表決通過的土地使用權或股權掛牌轉讓方案應在公司公告欄內公示。2.召開公司股東（代表）大會對資產評估結果、項目方案、土地使用權或股權掛牌轉讓方案、是否同意公開交易並接受項目公開交易結果等進行表決。表決時須按相關法規和制度規定的特別決議程序通過，並由街道集體資產管理部門現場監督。股東（代表）大會表決結果應予公示，公示期不少於10天。

（四）街道集體資產管理部門備案。股東（代表）大會結果公示無異議後5個工作日內，股份合作公司應將掛牌轉讓方案、資產評估報告、可行性分析報告、民主決策資料等報街道集體資產管理部門備案。街道集體資產管理部門應在5個工作日內出具備案意見，並於5個工作日內將備案意見抄報區集體資產管理部門。

集體用地使用權及集體用地項目公司股權轉讓項目報街道集體資產管理部門備案應提交下列資料：

1.項目備案情況說明（內容包括：項目基本情況、公司內部對項目的表決情況、其他須說明的情況）；

2.張榜公示的照片；

3.公司董事會、集資會、股東（代表）大會決議；

4.公證機構對公司股東（代表）大會出具的公證書；

5.集體用地使用權或集體用地項目公司股權的權屬證明資料或能夠證明權屬的其他相關資料及集體用地現場照片；

6.集體用地使用權或集體用地項目公司股權的資產評估報告；

7.集體用地使用權或集體用地項目公司股權的掛牌轉讓方案；

8.法律法規規定的其他資料。

（五）掛牌交易。將集體用地使用權或集體用地項目公司股權在交易機構掛牌交易。

（六）簽訂交易協議。社區股份合作公司根據掛牌交易結果與交易方簽訂交易協議。

第五章 民主決策與監管規定

第十九條 集體用地開發和交易項目既涉及社區股份合作公司總公司（以下簡稱「總公司」，即原行政村一級）又涉及居民小組一級分公司、子公司集體用地的，除總公司召開董事會、集資會、股東（代表）大會外，還應召開所涉及居民小組一級分公司、子公司股東（代表）大會表決通過；只涉及居民小組一級分公司、子公司而不涉及總公司集體用地的，可以不召開總公司一級的股東（代表）大會，但應召開總公司董事會、集資會、以及所涉及居民小組一級分公司、子公司股東（代表）大會表決通過；只涉及居民小組一級公司（獨立法人）而不涉及總公司集體用地的，只召開所涉及居民小組一級公司董事會、集資會、股東（代表）大會表決通過，不用召開總公司一級的總公司董事會、集資會、股東（代表）大會。

第二十條 本細則中規定按公司章程規定的特別決議程序表決通過（或確認）是指表決時，應當有人數和所持表決權數均過半數的股東（代表）和集體資產管理委員會指派的代表出席，並以出席會議的股東（代表）人數及其所持表決權數三分之二以上通過。按相關法規和制度規定的特別決議程序通過，是指集體用地合作開發和交易項目採用競爭性談判方式引進合作方的，須經社區股份合作公司股東（代表）大會審議且表決時獲全體個人股股東（代表）4/5以上（含4/5）表決通過；其他集體用地開發和交易項目，須經股東（代表）大會審議且表決時獲全體個人股股東（代表）2/3以上（含2/3）同意。

第二十一條 合作方應符合的資質條件：1.該公司（或控股母公司）具備房地產項目開發資質；2.淨資產規模在人民幣1億元以上，且負債率不高於50%；3.該公司（和控股母公司）具有良好的誠信記錄。

在項目選定合作方時，社區股份合作公司可根據與項目開發建設規模、項目定位相匹配原則，自行設定不低於上述資質條件的准入「門檻」。

第二十二條 在合作開發方案、合作招商方案和公告中約定，具有以下情形之一的，可單方面無條件取消其項目合作資格：

（一）被紀檢監察部門立案調查，違法違規事實成立的；（二）隱瞞真實情況，提供虛假資料等弄虛作假的；（三）實施不正當競爭行為，排斥其他供應商參與競爭的；（四）抗拒主管部門監督檢查的；（五）實施商業賄賂行為的。

第二十三條 社區股份合作公司（或居民小組一級分公司、子公司）按照本細則規定召開股東（代表）大會對集體用地開發和交易項目進行表決時，應由街道集體資產管理部門現場監督。街道集體資產管理部門現場監督的主要內容為：會議召集程序、會議議程、到會股東（代表）人數及表決同意股東（代表）人數等是否合規。上述會議要做好會議通知、簽到、表決事項說明和會議記錄、拍照錄像等工作，按規定需公證的應由公證機構現場公證。

第二十四條 本細則規定的資產評估是指社區股份合作公司根據資產項目類型，依照相關政策法規，選定有資質、有信譽的中介機構開展集體資產價值評估，資產項目類型含土地使用權、建（構）築物、股權、設備等集體資產項目內容。

（一）合理確定資產評估基準日。結合項目實際和交易情況，由公司董事會擬定（居民小組一級分公司、子公司由其經營班子提出並報公司董事會擬定）資產評估基準日，並由公司股東（代表）大會確認評估基準日。

（二）合理確定資產評估方法。公司應協調中介機構按照項目規劃條件，主要選擇市場比較法、假設開發法等，客觀、公正、合理評估集體資產的市場價值。

（三）對於本細則出台前的集體用地開發和交易項目，在開展資產評估工作時，應考察項目的集體利益交割情況，對合作方投入且股份合作公司認可的安置房屋補償、貨幣補償等，按照評估基準日的市場價值折現評估，以保障雙方合法權益。

第二十五條 本細則的「備案」是指在相關工作流程完結後，對股份合作公司提交的相關資料作齊全性和合規性把關，並對收取的資料出具備案意見。備案材料僅作為集體資產日常監管依法履職的參考材料，備案意見不作為判定材料內容等是否合法合規的依據，不對提交資料中具體內容進行把關，各公司自行對決策事項、材料內容負責。

第二十六條 工業項目的履約保證金不得低於集體用地面積每萬平方米人民幣500萬元，商住項目的履約保證金不得低於集體用地面積每萬平方米人民幣1000萬元，總額超過5000萬元人民幣的部分由協議雙方協商確定；可採用以無條件見索即付的銀行保函、政府控股的金融機構保函、現金等單一方式繳交，也可以採取組合方式繳交；履約保證金須在街道集體資產管理部門出具備案文件前交納完畢。

第二十七條 本細則涉及的所有民主決策後形成的會議決議及其會議資料（含可行性分析報告、資產評估報告、招商方案或掛牌轉讓方案等所有項目資料），應在會後5個工作日內，上傳至社區股份合作公司綜合監管服務系統各股份合作公司企業家園中會議決議欄目，供全體股東查閱。

本細則涉及的合作補償協議（或交易協議），應在協議簽訂後5個工作日內，上傳至社區股份合作公司綜合監管服務系統各股份合作公司企業家園中會議決議欄目供全體股東查閱。

第六章 責任追究

第二十八條 對違反本細則的社區股份合作公司，視情節由街道集體資產管理部門對其主要負責人及相關責任人進行約談、通報批評、誡勉談話、引咎辭職，依法依規取消換屆選舉時的候選人資格，並將該公司列入重點監管企業名單上報區集體資產管理部門，公司在監管期間（1—3年）內，涉及政府優惠扶持政策和財政資金扶持由主管部門按有關規定予以處理。

第二十九條 對違反相關法律法規、政策制度的黨政機關工作人員、股份合作公司有關人員，視情況不同，分別由街道集體資產管理部門處理或移送紀檢監察、檢察、公安等部門依紀依規依法處理；涉及經濟責任的，股份合作公司依法追償公司損失等法律責任；涉嫌犯罪的，移送司法部門依法追究刑事責任。

第三十條 產權交易、資產評估、諮詢評審等機構及其工作人員和專家顧問在集體用地開發和交易過程中，徇私舞弊、弄虛作假或者玩忽職守的，依法依規依紀處理；涉及經濟責任的，股份合作公司依法追償公司損失等法律責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關。

第七章附則

第三十一條 本細則由區集體資產管理部門負責解釋。

第三十二條 本細則自2021年XX月XX日起實施，有效期為5年。現行龍崗區社區股份合作公司相關規定與本細則不一致的，以本細則為準。

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