鑽石舞台

公共租賃住房從早期主要保障低收入家庭的基本需求，發展到現如今覆蓋了進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人等更加廣泛的群體，可以說是伴隨着社會經濟環境的變化在不斷深化。

隨着我國城鎮化進程不斷加速，人口的遷移流動規模進一步擴大。2020年第七次人口普查數據顯示，我國流動人口達3.76億人，較2010年增長了69.7%。人口淨流入的大城市，人口流動導致的結構性住房供給不足問題突出。通常，城市能級越高的城市人口流入越多、房價壓力也越大。據調查，北上廣深等大城市的租屋人口占常住人口比例已達到40%以上。

在此背景下，加快發展保障性住房成為改善民生的重要舉措。通過租賃的方式有效解決居住問題，在保障民生的同時，抑制了大型城市樓市過熱的情形、並間接調節收入結構。

早在2016年，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵完善公共租賃住房。

2021年「十四五規劃」中明確指出，「十四五」期間，我國將以發展保障性租賃住房為重點，努力實現全體人民住有所居。新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在「十四五」期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。

各大城市也提出各自的「十四五」時期住房發展規劃——

北京：將利用集體經營性建設用地和非居住存量房屋建設的租賃住房，納入保障性租賃住房規範管理，集租房項目將極大改善北京租賃市場供需結構；

上海：「十四五」期間建設籌集保障性租賃住房40萬套(間)，約占住房供應總量的40%

廣州：「十四五」期間保障性租賃住房60萬套（間），占比超過45%；

深圳：「十四五」期間建設籌集「保障性租賃住房不少於全市住房建設籌集總量的30%，不少於40萬套。

集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設用地五種方式建設保障性租賃住房，滿足保障性租賃住房多渠道的土地供應。

同時落實《國家發展改革委關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資〔2021〕958號）的要求，積極支持保障性租賃住房項目開展基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點。

2020年1月，《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》向公眾徵求意見，擬允許商業、辦公樓改為住宅出租，以雙向解決商辦物業去化和租賃住房供應問題。

隨後《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》（深規劃資源規〔2020〕3號）、《深圳市人才住房和公共租賃住房籌集管理辦法（試行）》（深建規〔2020〕2號）、《關於進一步加大居住用地供應的若干措施》（2021徵求意見稿）（文章鏈接：深度解讀|商改居：提容、擴租、增配，舊住區市場參與）等政策相繼出台，進一步明確現有物業改租賃住房的渠道。

《深圳市人才住房和公共租賃住房籌集管理辦法（試行）》

第四條 下列滿足房屋結構安全、消防安全和地質安全條件的房源可以籌集作為人才住房和公共租賃住房,並向符合條件的對象進行供應:

(一)住宅或商務公寓;

(二)商業用房按規定改建成的租賃住房;

(三)城中村房源;

(四)經依法處理後的沒收類違法建築;

(五)其他社會存量用房。

第五條 下列未納入過安居工程年度實施計劃的房源,可以納入安居工程年度實施計劃的籌集任務統計範圍:

(一)產業園區配套宿舍;

(二)城市更新、棚戶區改造、土地整備等各類拆舊建新項目中的搬遷安置房;

(三)享受區政府租房補租的對象所承租的社會存量用房。

按照前款第二項規定納入安居工程年度實施計劃籌集任務統計範圍的城市更新、土地整備等拆舊建新項目中的搬遷安置房,視同納入棚戶區改造計劃。

2021年11月1日，深圳市住房和建設局就《關於既有非居住房屋改造保障性租賃住房的通知(徵求意見稿)》公開徵求意見。

《意見稿》指出，此舉是為了規範既有非居住房屋改造保障性租賃住房行為，切實增加保障性租賃住房供給，有效緩解新市民、青年人等群體住房困難問題。

說這麼多的背景分析，就是要告訴大家，「非居改保」非一朝一夕之功，而是過往政策試點經驗的積累——政策中每一個不起眼的字眼都可能預告了下一個十年的投資風口。

非居改保實操路徑

《非居改保通知》明確三類房屋可參與非居改保。

（1）擬改造的房屋原則上應是已辦理不動產首次登記且不動產權證載明用途為商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉庫等非居住用途的存量房屋。

（2）因歷史原因，權屬明晰但產權手續不完善的歷史遺留房地產（不包括農村城市化歷史遺留違法建築）允許以建設工程規劃許可證的記載為依據實施非居改保。

（3）《非居改保通知》發布前將權屬清晰的非居住存量房屋（不包括農村城市化歷史遺留違法建築）改建或改造為租賃住房的項目，經規劃土地監察機構依法查處後，評估後符合各區要求可繼續使用的，經市政府同意後，納入保障性租賃住房管理。

PS:深圳經濟特區高新技術產業園區的廠房、研發用房、倉庫等既有非居住房屋，以及對居住和公共環境有嚴重干擾、污染或者安全隱患的工業用地或者物流用地上的廠房、研發用房、倉庫等既有非居住房屋不得實施改造

改造面積要求：商業、辦公、旅館（酒店）、研發用房應以棟、座或者層為單位進行改造，廠房、倉庫應以棟或者座為單位進行改造。單個項目改造建築面積不低於1000平方米。

改造意願要求：改造項目所在宗地或改造房屋所在同棟建築物存在兩個以上共有人的，應當經全體共同共有人或者占份額三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外；建築物區分所有權的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並取得參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意改造。

改造技術要求：

結構安全：需進行房屋安全鑑定，如不滿足安全標準需根據鑑定結果進行加固

消防安全：滿足非住宅類（公寓或者宿舍）居住建築的相關標準和防火要求

水電氣設施：實行抄表到戶，需優質飲用水入戶，排水雨污分流

環保衛生：具備良好的衛生、通風、採光等居住條件，室內環境污染物濃度檢測達標

節能與綠色改造：改造後至少達到既有建築綠色改造評價一星級的要求

物業規範：物業管理區域應具備物業管理條件，並設立物業管理用房

項目退出：改造後的保障性租賃住房自竣工聯合驗收通過之日起滿5年，或者雖然不滿5年但項目出租率不足60%且持續6個月以上，部分或者全部房源不再作為保障性租賃住房用途的，可以申請變更或者註銷項目認定。

房屋所有權人應當將不再作為保障性租賃住房的房源恢復至改造前的狀態。

1、物業涵蓋面更為廣泛，從閒置商業和辦公用房，擴大到閒置和低效利用的商業、辦公、旅館酒店、廠房、研發用房、倉庫等非居住存量用房。可以說是《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知（徵求意見稿）》的升級版。

2、政策最大優勢是見效快，可逆轉，供需發生變化後可快速恢復原使用功能，五年限期保證雙向靈活調節。一方面可以將因為產業結構調整導致的商辦、產業閒置空間充分利用起來，優化空間資源配置；另一方面激活存量空間緩解住房供需矛盾，分擔保障性住房的供給壓力。

3、此政策非居改保，不改變土地使用性質，使用年限，規劃指標以及不動產登記的情況下，不補繳地價的情況下，享受土地、財稅、金融等政策支持，在建築功能改變方式與實操上突破政策壁壘，積極創新實屬不易。

1、技術難點——改造的可實施性：例如結構、消防、設計技術標準：耐火極限，間距，疏散寬度，水電燃氣設施等方面

非居改保並不是把非居建築做個功能劃分和室內裝修就可以的，主要的技術難點在於結構、消防規範。工業、倉儲建築結構設計的標準和民用居住不一樣，若需滿足居住使用功能的消防驗收，則工業、倉儲建築需要耐火極限，建築間距，疏散寬度，設防標準等方面做較大改建，也許有些建築因本身原因根本沒有改造可能。商辦類建築在改建方面較工業、倉儲建築更有優勢，但也需具體核算改造成本是否經濟可行。

2、運營難點——投入與產出難對等，運營收益慢

首先是租金漲幅

「年租金漲幅不超過5%」是延續中央財政支持住房租賃獎補政策約定的比例。但實踐中可能受原業主與運營方的約定、改造成本、區位差異、周邊房源、客源需求等諸多影響，年租金漲幅的標準需要細化，提出考慮分級調節的方式進行規範。

其次是資金監管

《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（建房規〔2021〕2號）規定，住房租賃企業應當在商業銀行設立住房租賃資金監管賬戶，規範住房租賃經營行為。此前利用租金支付期限錯配建立資金池，開展金融業務獲得盈利的口子被堵上了，單純靠租賃業務獲得盈利相當困難。

隨着我國保障性住房政策不斷完善，推動住房保障主體由政府為主轉為政府、企業和社會力量共同參與，對房企來說，帶來以下機遇：

本次《非居改保通知》，相較於以往框架性的政策，擬定了更具落地性的條款，不僅給出了清晰的項目申報流程（由誰申請、由誰受理、由誰認定與審批、由誰實施、由誰驗收）、監督管理機制，還明確了項目退出機制。

從政府方面來看，從項目啟動、實施落地、到退出，都有審批和監管的依據。

對於企業來說，通過積極參與保障性住房的建造和運營，可以有效盤活自有存量資產。

2021年9月，深圳印發《深圳市發展住房租賃市場中央財政專項資金管理辦法》（深建規〔2021〕8號），明確了補貼標準，且補助類型涵蓋了新建租賃住房、非居住房屋改租賃住房、城中村房屋及閒置毛坯房改造租賃住房等。

該政策以直接發放補助金的方式降低了項目改造成本，為企業啟動非居改保業務減負。

此外，《關於加快發展保障性租賃住房的意見》明確，非居改居保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。對租賃住房項目的落地有所助益。

國家發改委印發的《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITS）試點工作的通知》明確將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口淨流入大城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目。

這意味着房企可通過REITS的方式解決保障性租賃住房資金回籠時間長的問題。

此外，政策上還支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款；支持企業發行信用類債券，用於保障性租賃住房建設運營。

因此，參與保障性住房建造可得到更多資金支持，融資渠道更為暢通。

輕資產模式指的是通過房源開拓，將承租過來的房屋進行改造裝修再出租。非居改租賃性房屋需要精細化運營，這將有力助推房企向輕資產型企業轉型發展，因此，對房企來說，運營管理保障性租賃住房不失為一個前景廣闊的發展方向。

據統計，2020年全國物業管理行業市場規模達1.18萬億元，雖然僅有房地產開發市場規模的7%，但是和房地產開發相比，這門生意的好處在於模式輕、業績確定性強，更重要的是，物業服務具有訂閱的屬性。

這意味着，物業公司可以利用社區流量，通過連結互聯網巨頭，形成社區物聯網生態，將物業服務從基礎服務型拓展到平台型，整合服務內容，為業主群體提供從環衛、社區團購，到能源、安防、售後等覆蓋小區業主的全方位服務。

房地產管理紅利時代，或許已經到來。