目前已經有不少熱點城市發布第三輪土拍的信息，包括無錫、蘇州、南京、合肥、深圳和廣州等。全市總共出讓17宗宅地，和第一、二輪都是48宗地相比，賣的數量明顯少了一大截，房地產市場不好，賣土地的底氣也不足了。另外這一次規則放寬，門檻降低，能明顯感受到地方在鼓勵房企入市拿地。上一輪土拍中，這兩個區域嚴格執行限價政策，所以當時的流拍率達到30%。沒錢賺，開發商也不願意當冤大頭，乾脆都不拿地了，當時大家都說房企躺平倒逼土地降價。這下還真的「倒逼」成功了，取消了最高限價，並且之前流拍的土地，地價也下調了。考慮到目前房企大部分都處於資金鍊危機中，廣州第三輪土拍還貼心地允許開發商「分期付款」。既讓房企有錢賺，短時間內也不會增加房企的資金壓力，廣州第三輪土拍可以說是釋放出滿滿的誠意。上半年廣州新房之所以這麼慘澹，是因為要求新房每次都要降價3%才能拿預售證。最近廣州的朋友和我說，降價3%可能不會繼續嚴格執行了，再降下去，市場真的信心全無。杭州最近也公布了第三輪土拍的消息，和廣州一樣，拍地門檻和地價雙雙降低了！良渚好運路競品質地塊，此前由於起價高，而且競品質要求較多，需現房銷售，導致流拍。這一次起拍價將從20682元/㎡，降到17500元/㎡，相當於打了85折，算下來總價降低了約3.3億元。西湖翠苑板塊的14號地塊上輪流派，這次再度推出，精裝售價依舊維持5.8萬/㎡，但地塊起始樓面價或將從原來的33267元/㎡下調至3萬/㎡左右。除了起拍價降低，浙報傳媒地產研究院猜測第三輪杭州土拍或將和南京、寧波等城市一樣，採用「定品質」的方式。「競品質」和「定品質」，雖一字之差，實則已經給開發商騰挪出更大的操作空間。南京：放寬了參拍企業的資質要求、不設置報名競買、合作開發和股份轉讓要求；蘇州：下調了保證金和首付款比例、取消了土地的市場指導價、降低首繳土地出讓金比例；合肥：代建要求少了、部分地塊下調起拍價、取消配建保障性住房；第一輪土拍時，全國樓市急劇升溫，土地市場同樣搶破頭，多地出現上百個馬甲搶地的情況，溢價率節節攀升，當時我們還寫了文章的，「這一輪土拍，爆了！」杭州南京僅靠第一輪土拍就完成了去年接近一半的業績。但是下半年隨着調控升級，信貸收緊，尤其是土拍門檻越來越高，利潤也被壓低了，開發商也不敢拿地。「土拍已降溫，開發商不再「搶地」了！」第二輪土拍收官後，熱點城市的土地出讓金明顯大縮水，杭州僅為第一輪的21%，廣州南京都減少了差不多一半。都知道房地產的重要性，很多地方不僅財政是靠土地，連GDP也需要靠房地產來拉動，地方有調控房地產的任務，但又不能調控過度，如果這條船沉了，大家都會難過。在這種緊要關頭，率先解決資金鍊危機，度過難關才是頭等大事，基本沒有閒置的資金買地。其實大部分房企內心還是渴望拿地的，在第二輪拍地中，我們觀察到拿地的基本上都是以中海保利之類的央企國企，趁着土地行情低迷，溢價率低，大舉吸納土地。這次下調了拿地的門檻，尤其是允許土地出讓金分期付款，加上最近信貸寬鬆，相信還是會有不少房企重新下場拿地的。當然咯，儘管土地市場部分限制放寬了，但並不意味着土地市場就會火爆起來。有些硬性規定依舊沒有取消，比如廣州嚴禁馬甲拿地；溢價率不超過15%；新房銷售傾向首套購房家庭等。只是說，考慮到目前市場行情過冷，房企資金鍊緊張，地方在土地出讓上適當做出一些調整。從結果來看，市場情緒還算穩定，第一輪的激進瘋狂和第二輪那種灰心喪氣通通消失了。不過這一輪無錫的土拍有一個很大的特點，就是官方親自下場「暖被窩」。那些只有一家報名的地塊中，多數都是由政府城投公司出手拿下，或者是政企合作發展的模式，譬如梁溪城投、濱湖城投以及惠山國控等。國企先帶頭把場子人氣調動起來，吸引更多的房企競拍。現在的土地市場還遠遠談不上活躍和過熱，只是說政府開始在托市了，很明顯地方着急了，開始放鬆競買土地的各種條件，鼓勵房企拿地。而且土地市場和新房熱度緊密相連，一旦土地市場被「救活」，那麼新房市場復甦就不遠了。昨天財聯社從金融管理部門了解到，金融機構對房地產融資基本恢復了。市場底已經清晰可見，全國各大銀行都在陸續鬆綁，和上半年動輒等半年相比，房貸審批明顯加快，廣州和深圳現在一個多月房貸就下來了；土地市場也逐漸被喚醒。這意味着這一輪歷經半年的房地產強勢打壓已經宣告結束，市場終於要回歸正常了。由於廣州深圳等這些城市，二手房還處於限價中，而且這個政策短期也不可能取消，所以市場想要回歸到去年的狀態是不可能的。這對剛需來說是個好機會，未來幾年都是一個非常好的買房時機。但那些連續跌了兩年以上的城市，隨着信貸逐漸寬鬆，市場就會回暖。比如我經常提到的鄭州，武漢，蘇州，目前這些城市的新房二手房市場都很蕭條，但是對於剛需來說，現在就是入手的最佳時機了。櫻桃平時的一些碎片化的觀點，也會抽空錄製視頻發在視頻號和抖音號上！
大家快關注起來吧。視頻號直接點擊下方關注，抖yin搜索【櫻桃小房子】
2021年房價預測：
珠海||中山 ||上海||浙江||寧波 ||崑山||南京||無錫||鄭州 ||重慶 ||合肥||三四線||西安 ||成都||長沙 ||綜合覺得本文不錯，就順手幫我轉發到朋友圈和微信群哦，謝謝。
留言列表
留言列表