做了大量研究之後，我發現一個很有意思的事情——城市財政路線的選擇可以影響一代人的命運。政府是怎麼靠土地賺錢的？
政府賣地的底層動機是什麼？
我們該如何選擇在哪個城市工作與生活？
地方政府的選擇，是如何影響我們的一生？
剛好最近臨近畢業季，找工作的時候挑城市其實很重要。今天我就來聊聊不同城市的財政路線選擇，給大家多一個決策維度的參考 。
一、政府是怎麼靠土地賺錢的？
哦不對，咱的土地是國家和集體的，不能賣，只能賣土地使用權。
為什麼有人願意買？
政府出售土地使用權有沒有什麼講究？
不管是直接占領，還是變成殖民地，都是想着掠奪土地，當然還能順走地上已有的資源、勞動力、市場等等。所以，土地是一個載體，土地的價值，是通過土地上產物的價值體現出來的。這些產物在市場中交易之後，就可以形成資本，變成財富積累下來。政府在出地的時候，只要想辦法把地上產物的價值弄得高高的，同時創造出可以支付得起的購買力，自然有企業願意前赴後繼地掏錢——
二、政府賣地究竟圖個啥？
中國沒有用對外戰爭形成原始積累，最開始發展得異常艱難，也基本決定了必須向內挖掘發展潛力。
過去二十多年的經濟高速增長，其實得感謝兩個專業名詞——
這兩個詞都是通過運作土地這個工具形成的，背後體現的是勞動力從農村向城市轉移、產業發展和城市建設。
咱們的終極目標其實是發展產業，但是產業發展起來到成熟是需要孵化很長時間的，市場的資金大都不願意早期介入。
所以初始的這筆天使輪的投資資金，往往要靠政府挺身而出。
為了在短期內最大化土地的價值，政府掏出三個配套小工具，來輔助土地使用權市場化。
通過鼓勵居民貸款買房，我們可以把居民未來購買力提前兌現。
這些購買力資金中的一部分藉由土地流入政府手裡，政府可以就把這些錢用來補貼產業發展和城市建設。
根據社科院2018年的《房地產藍皮書》，土地成本大概占到房價的68%。
地方政府成立城投平台，然後把土地作為資產注資進去（以前可以，後來禁止，禁止後用了變通的方式），土地可以作為抵押物進行抵押融資。
未來的賣地收入提前兌現，政府撬動的槓桿進一步加速了城市的發展，各種基建上上上，補貼花花花。
政府把住宅用地的價格定得高高的，工業等其他用地的價格定得便宜些，公共用地無償劃撥。
這樣就從土地價格上實現了對工業、基建等變相的補貼，再配合稅收優惠等政策，效果槓槓滴。
靠着這三個手段，政府套了足夠的錢，用來投入到城市的產業發展上，不斷推進城鎮化和工業化。
三、城市的兩種發展路徑前面說到，因為對土地的需求比較多元，所以對於政府來說，靠土地掙錢也有不同的方式。
政府可以通過城市規劃，把可建設的土地分成住宅、商業、工業、公共用地等不同的類型，分別對應未來會建設出來的不同價值的產物，然後按需求賣給不同的企業。
不過我們現在回過頭來看，會發現城市的發展分化還挺嚴重的。
我們挑兩個經典的一線城市——廣州和深圳，來具體研究一下。
經過對比，我們可以發現深圳走的是路徑1，廣州走的是路徑2。
畢竟廣州農村比重大，沒那麼多城市建設用地，加上要上交給中央和省政府的稅收比例更多，所以只能「殺雞取卵」式地賣更多住宅用地搞錢。
為了能讓住宅用地賣個好價格，廣州在公共管理和服務用地上使勁，就決定了這個城市更偏宜居風格——醫療、教育、文化等服務配套會建設得更好，給人心靈上的享受。
而深圳專心搞工業、綠化、交通，整個城市觀感會更務實，給人實體上的享受，有拼搏的風格。
所以，雖然每個城市可能會有些不同點，但城市發展大都取決於對土地資源的分配、城市規劃的兌現、選擇發展的產業等等。
路徑1的操盤，是相對健康的城市成長模式，但是它會有一定不確定性，比如找不准當地應該開拓什麼產業，會有虧損的風險。
路徑2呢，在經濟上行期，受益於居民樂觀的未來購買力增長，有點類似躺賺的模式。
但是依賴路徑2的城市，當地住宅的房價越下跌，對財政的打擊就越大。
因為只有作為產物的住宅的價格不斷上漲，它底下的土地才有價值，才能維持住財政的運轉。
這樣一來，住宅用地就會不斷擠壓工業等產業用地的規劃空間，失去產業的城市會因為沒有辦法提供好的就業崗位而慢慢失去人口。
於是城市就陷入了」沒有產業→失去人口→住宅價格失去支撐→住宅土地難以增值→財政惡化→更難發展產業「的惡性循環。
Anyway，隨着我國的城鎮化率的逐漸提高，之前的那兩條路徑（特別是路徑2）也差不多快走到頭了。
四、政府接下來會怎麼做？
所以，利用信貸撬動的土地工具可以完美匹配當初的需求。
但是，現在我們面臨的是工業化要升級、城鎮化已進入尾聲，需求是發展高質量經濟。
所以呢，做好一城一策的土地規劃，處理好上個階段信貸擴張和收入放緩的矛盾，控制可能引起的現金流斷裂風險，會是未來的重點。
我們可以通過各大官方文件來窺探，土地工具以後可能使用的方向——
國家在2021年發了個《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，裡頭提到——
「人口淨流入的大城市和省級人民政府確定的城市，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房……
允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款」
根據克而瑞的保守估計，未來5年約有10%的新增住宅會是租賃房的形式。租賃住房用地在可預見的未來，會加快入市。
市場主體也正在更換，這波房企洗牌之後，國央企和城投會成為主要的合作對象，剛好能適應保障性租賃住房這種偏公益性的市場。
接着，反覆對市場進行教育，設計REITs等金融產品，催熟租賃住房市場。
當租房也變成一種選擇，沒有高昂房價的壓力，自然可以解放需求端更多消費需求，進而倒逼供給側進行產業升級。
因為過往各個城市發展，基本處於萬物竟發的狀態，所以城市們要根據自己的現狀去做調整。
深圳的痛點在於住宅用地太少，供需不平衡，去年《關於進一步加大居住用地供應的若干措施（徵求意見稿）》出台，是個比較明確的風向標。
廣州的痛點則是城市可建設用地少，而且還缺好的產業，那能不能既要又要呢？去年《關於印發廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引的通知》出台，城中村改造+產業導入同步來——」合作企業應具備與改造地塊相匹配的產業布局或產業導入能力（非房地產業），承諾引入指定系列榜單企業「。城市選擇了什麼發展路徑，確實會大大地左右一代人的命運。進場的人，被榨乾勞動力價值的、吃到城市建設紅利的都大有人在。我們可以通過對各種規劃文件的解讀，判斷當地政府後續會選擇的路徑。
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