您知道，上海未來的增長極在哪裡嗎？
十四五，上海五個新城要加速發力，按照獨立綜合性節點城市的定位，打造成為上海未來發展具有活力的重要增長極和新的戰略支點。
首先借用經濟學家任澤平在《房地產周期》一書中對於房地產市場的評論：可以說，人口是決定一個城市房地產市場基本面最重要的條件，上海也不例外。一般來說，一個城市人口的增長分為自然增長（某地區人口的自然出生和死亡的人口變化）和機械增長（某地區內通過人口遷進遷出為依據的到的人口變化）。目前全國和上海的出生率不斷走低，人口的自然增長收到了一定的限制。但學術界主流的觀點依然看好上海的人口增長，原因在於我國的城鎮化已經由簡單的人口向城鎮轉移轉化為人口向都市圈聚集。2019年2月，國家發改委《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》指出，都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。國家發改委已經明確了我國未來發展都市圈的總體城鎮發展導向。而上海在都市圈中從經濟和人口的角度都處於絕對的領先地位。從更長遠的角度來看，在中國城鎮化都市圈發展的後期，上海是否依然具備競爭力呢？從日本整體城鎮化的趨勢來看， 上世紀70年代前，東京都市圈、名古屋圈、大阪圈三大都市圈處於人口流入狀態。之後逐步轉向都市圈之間的人口流動，大阪圈人口長期處於淨流出狀態，名古屋圈人口基本穩定，遷入與遷出保持相對平衡，東京都市圈則依舊保持人口淨流入態勢。資料來源：日本總務省統計局，住民基本台賬人口移動報告年報因此，作為中國最大的都市圈中心城市的上海，地位與東京相似，將長期保持人口吸引力。接下來就來聊聊，在對上海發展長期樂觀的背景下，中期來看，上海城市發展又有什麼特點呢？日前，上海市規劃和自然資源局發布了《上海市2022年度國有建設用地供應計劃》。我們看2021年商品住宅土地供應總量和2022年商品住宅土地總量對比圖：
五個新城中，松江，嘉定保持14%的穩健增量，二輪開發的步伐組建加快。
奉賢則高達29%增量，最愛買房的郊區板塊名不虛傳。
特別值得注意的臨港板塊，增量高達150%，估計在未來的幾年內，區域房價絕對平穩。
可見從中期土地市場的角度來看，郊區新城是未來中期上海重點發展的對象之一。至於為什麼要在新城加大土地供應，我們還是要從城市人口分布的結構來看，對比UCL發布的上海和東京的人口密度分布圖來看，紅色和黃色意味着高密度的人口聚集。對比上海和東京我們可以發現，上海市中心城區的人口聚集密度更高且更為集中，在外環線附近人口密度出現驟降，東京人口密度下降則更加平緩。如果以柱狀圖的形式表示人口分布與人口密度的關係則更為直觀。上海人口普遍聚集相對兩極化，在超高密度的中心區和超低密度的遠郊區人口數量更大，但是東京人口普遍居住在環市中心10-30km的人口密度適中的位置。因此，從人口分布的特點來看，隨着軌道交通的建設和產業發展，上海的新城還有很多可以提升人口的空間。首先要說明一點，世界上沒有完全相同的兩個城市，也沒有可以完全照搬的思路，但是作為位於東亞的東京都市圈和上海都市圈還是有一定的可比性。可以看到，相比上海，東京的人口在經歷了上世紀七十年代左右的增長後，近二十年基本沒有大幅增長。而上海的人口預計在2035年的規模變化和東京也會有一定的相似度，因而還是有一定的借鑑意義。從目前東京的空間結構上來看，主要分為三個圈層：東京都區部（面積622平方公里，人口900萬），基本上相當於上海外環線以內部分（面積664平方公里，人口1100萬）。其餘分別為：第一圈層（0~30km半徑圈）布局橫濱、琦玉、千葉3個疏散首都綜合職能的大型副中心城市，及柏市、町田等6個疏散居住、商業、交通功能的居住型城市。（30km的距離與松江新城、奉賢新城到上海市中心距離相當）第二圈層（30~50km半徑圈）布局八王子、橫須賀、相模原等7個綜合產業型新城，以疏散首都人口，承接科教、工業的轉移和發展為主。（50km基本涵蓋主要郊區新城地區）第三圈層（50~80km半徑圈）布局筑波等3個單一產業型新城和小田原等3個外圍交通物流節點的樞紐型新城，以科教、生產、交通等功能為主。（80km基本相當於蘇州、嘉興到上海市中心的距離）我們此次重點談到的五個新城基本位於上海都市圈的第一圈層，既具有形成與市中心通勤的可能，也具備發展成一個獨立的居住城市的可能。從城市規劃的角度來看，東京疏散首都綜合職能的大型副中心城市和居住型城市從規劃意圖上都是與疏散中心城區人口密切相關。其中影響最大的第四次都市圈規劃正式確立了以商務型核心城市為中心的多核心空間結構，1976年規劃中提出分散東京中樞管理職能,建立區域多中心城市複合體的設想。規劃了筑波、多摩、港北、千葉四個新城。由此,逐步形成了「中心區一副中心一周邊新城一鄰縣中心」的多中心多圈層的城市格局。東京都市圈各城市的分工非常明確，如:多摩地區為東京都高科技產業、研究開發機構、商業、大學的聚集之地:琦玉區域是政府機構、居住、生活、商務職能聚集之地,在一定意義上成了日本的副都。從新城發展的角度來看，它們與中心城區並非簡單地分離，而是形成了複雜的產業分工和互補，共同構成了目前的東京都市圈城市空間結構。此次提及的上海五個新城建設與最初的「一城九鎮」新城建設相比有很大的區別。「一城九鎮」所述的新城建設主要是以居住區開發建設為導向的新城建設，對於產業、軌道交通等建設相對不足。而上海市2035規劃中的五個新城則是以產業、軌道交通、公共設施等全面一體化的計劃。這一差別可以在歐美和日本等發達國家的城市發展過程中都有所體現，上世紀以米爾頓凱恩斯等為代表的衛星城在倫敦周邊建設，目的是吸引中心城區的人口，但這部分居住區的人口主要的就業依然在中心城區，需要大量的通勤。此類城市普遍受到了缺乏產業的影響發展不佳。日本大都市圈規劃則吸取了經驗，以產業等為主導，形成副中心城市，與中心城區形成良性互補的網絡化結構，成功形成了目前的東京多中心的城市結構。形成了諸如多摩新城等產業新城。這部分新城具有了成為獨立城市形成自身職住平衡的特點。因此，是否有合理和有增長潛力的產業規劃是新城長期發展最重要的依託。從本次上海市2035規劃來看，五個新城也同樣是重點的科技創新和先進制造業布局的區域，具備獨立城市的功能，為新城後續良性的發展提供了基礎。同時，因為產業發展具有聚集性的特徵，購房者也可以重點關注新城覆蓋範圍內的優勢產業，這些區域附近也具有更好的房地產市場基本面。至於產業的選擇，可以參考本次2035規劃對於五個新城的定位。即是指「以公共交通為導向的發展模式(transit oriented development，TOD)」，即是在規劃一個居民或商業區時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式，通過多種手段的結合來鼓勵公共交通的使用。這一理念很大程度上影響了日本的新城建設，建設了超高密度的公共交通網絡。從新城建設的角度看，也很大程度上順應了這一趨勢，形成了放射形的城市發展空間結構。從日本都市圈發展建設的經驗來看，人口在軌道交通站點附近集聚的特徵明顯，與新城的關係也相對契合。因此，除了五個新城獨立城市的部分，受益於軌道交通的部分更容易聚集通勤人口。根據東京都市圈的發展經驗，靠近中心城區的軌道交通站點附近形成部分以通勤人群為主導的城市地區。相應的在松江、嘉定、奉賢等郊區距離中心城區較近的區域比如泗涇、九亭、南翔、奉賢新城等由於具有更短的通勤時間，因此會依託軌道交通形成通勤人群的住房需求。有類似需求的朋友也可以關註上述地區。「十三五」時期上海提出「三傾斜一深化」，即推動公共服務資源配置向郊區人口集聚地傾斜，推動基礎設施建設投入向郊區傾斜，推動執法管理力量向城鄉結合部傾斜，深化農村土地制度改革。比如，為了提升郊區新城的醫療衛生服務水平，上海市衛計委提出「５＋３＋１」規劃，「５」即是在浦東、閔行、南匯、寶山、嘉定５個區分別引入長征、仁濟、六院、華山、瑞金等三級醫院優質醫療資源，床位規模 都 為 ６００張；「３」即是對崇明、青浦、奉賢３個區的中心醫院，按照三級醫院等級評審標準，對人員配置、技術水平、硬件設施進行建設，提升為三級醫院，床位規模都為８００張；「１」即是遷建金山區１所醫院，實現郊區的每個區均配置１所三級醫院或郊區居民在１個小時內可到達三級醫院。除此以外，上海市2035總體規劃也對公共服務設施進行了提前布局和升級，保證新城擁有相應高等級的公共服務設施。可以看到在上海市2035總規當中，在嘉定、青浦、松江、奉賢和南匯新城五個新城現狀高等級公共服務設施基礎上，分別補充完善，形成完整的文教體衛全方位高等級服務設施。需要強調的是，上述設施主要服務於五個新城，對於位於郊區與中心區相鄰的通勤區如泗涇、九亭、南翔等仍然主要依託於中心城區的服務設施。中鐵湖光逸景，離地鐵站和上海之魚都比較近。預計三季度入市，戶型為建面約99-133㎡全裝修高層房源，房地聯動價約4萬/㎡，價格和周邊新房持平。奉發之語，這是目前奉賢新城位置更好的新盤，北面是上海之魚，南側是南奉公路，離地鐵站也不遠。項目預計推出約83-159㎡高層、疊加。
銀河麗灣，還有一批尾盤，戶型約142-160㎡房源，就在奉賢新城站附近。中建海樾府，在奉賢新城核心靠北的位置，離市區相對會更近一些，相當於奉賢新城的北門戶。剛需可以關注89、98㎡3房，改善有125、140、160㎡4房，4房一步到位種類特別多。山東健康·中澳城，為21萬方的城市綜合體。除了住宅，包含兩幢高檔寫字樓、近萬平米的精緻生活時尚商業街區、一幢720°三球聯體高科技影視體驗館以及一座主題文化博物館組成的城市綜合體項目，集科技、文化、活力、舒適等眾多元素於一體。項目約97-147㎡3-4房待加推。正陽鉑璟灣，項目目前在售，疊加快賣完了，還剩105-140㎡2-3房。低密、干掛石材、凡爾賽園林、大樓間距，項目品質相當不錯。2、嘉定新城
嘉定新城我們聯繫菊園和馬陸一起來看：
嘉定新城核心項目，盤古園府樓王待加推，主力戶型為建面約83㎡2房和建面約125㎡4房，前期均價約4.2萬/㎡。
據小胖看房團群友爆料，11號線嘉定北站地鐵房日月光伯爵天地·匯景華庭預計二批次入市，主力戶型為約94-150㎡3-4房，裝修交付。金地嘉源距離市區較近，但與地鐵站有一定距離的。項目將推出建面約96㎡精智高層、建面約155-183㎡寬境疊加。金地馬陸項目距離地鐵站較近，建面約92-143㎡房源待入市，房地聯動價約4.81萬/㎡！
青浦新城除了老盤葛洲壩玉蘭花園外，只有首創禧瑞雲啟以及盤古夏陽項目2個純新盤等待入市。首創禧瑞雲啟距離17號線青浦新城站約800米，聯動價約4.3萬/平，主推建面約70-112平，精裝交付。松江新城項目稍多一些。但是松江新城的新房尤其是軌交旁的新房價格，要遠高於青浦新城。中駿璟薈建面約90-125㎡3-4房，預計二批次入市，前期均價約5.8萬/㎡金地豐盛道建面約90-100㎡3房，138-160㎡疊墅預計二批次入市，前期均價約5.2萬/㎡。距離松江印象城直線約300米的首創禧瑞雲庭項目，建面約87-115㎡3房待入市，聯動價約5.8萬/㎡。臨港主城區有30個新盤，近2萬套房源排隊等待入市！關於更多上海五個新城項目信息，或者您想和其他購房小夥伴一起諮詢討論，歡迎掃描下方二維碼，添加小胖君，加入小胖看房團@微信群~
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