鑽石舞台

文| SONG

你還記得運河新城的萬科河語光年嗎？

去年7月份首開，199套房源6415組報名，中籤率3.1%，有房戶中籤率僅2.05%，如果當時需要排社保，那一定是頂格。

過了10個月，同板塊河映雲集首開，369套房源1243組報名，中籤率接近30%，有房戶中籤率也有20%，非常好搖。

有人說，河映雲集折射出運河新城的某個角落。

那，下一個會是蕭山的市北嗎？

紅盤來了，諮詢更放心

01

為什麼

從神壇跌落

河映雲集作為整個運河新城南唯一在售樓盤，開盤前，被稱作下一個河語光年，應該會是個按照「爆賣」劇本走下去的項目。

但為什麼，迅速從神壇跌落，有房戶中籤率從2.05%跌至20%，差不多10倍。

左邊河語光年首開，右邊河映雲集首開

一言樓市的粉絲小燈在河映雲集首開時搖中700多號，面對369套房源，本打算連簽到都要放棄，但銷售軟磨硬泡讓她參與一下。

抱着看熱鬧的心態，小燈如期參加了線上選房，意想不到的是，從前100位就開始出現部分棄選，所以剛過1/3，700多名的小燈已經開始為首付而籌錢了。

結果證明，小燈絕對算得上未雨綢繆。

最終，小燈選中了一套3樓房源，還並非頂底，這讓全家有點不知所措，喜的是天降新房，排名如此靠後也能選到房源實屬意外；憂的是過半數棄選，居然有這麼多人「嫌棄」運河新城嗎？

從5年限售、3.1%的中籤率到過半棄選、接近30%的中籤率，運河新城究竟怎麼了？

於是乎，小燈想讓我們分析一下。

河映雲集的跌落神壇其實需要綜合來看：整體市場、板塊熱度、項目小區位、產品戶型以及開發商，共計5大方面。

同樣拿運河新城的板塊之光——河語光年來做對比。

河語光年首開是去年7月份，那是個用「盛世空前」也無法形容的高熱市場：寧圍的奧悅美築、豐收湖的時光里、筧橋的森臨瀾府中籤率通通低於10%而限售5年；如今全部流搖0登記的臨安，當時一眾樓盤中籤率只有10%+。

所以再看河語光年的3.1%，還奇怪嗎？

再看板塊熱度，河語光年之前，運河新城南已經有上河公元、雲瀾天第府等一眾項目點燃市場，而且在時間軸上是無縫鏈接。

而河語光年售罄與河映雲集首開，中間整整隔了5個月，市場的記憶是有限的，熱度會隨着時間快速轉移。

還有一點，曾經被寄予厚望的板塊地標級項目運河灣在去年底被運河集團底價競得，後在市場中轉讓部分股權但沒有開發商接盤，這也為運河新城未來的發展帶來一絲不確定性。

運河灣綜合體項目第二次股權轉讓

第三，是兩個項目差別很大的小區位。

河語光年是一線運河景觀，不臨高架，堪稱整個運河新城最好的位置。而河映雲集不靠近運河但距離高架更近，與河語光年是相反的存在。

第四，產品戶型。

不論如何，運河新城目前還是一個剛需+初改為主的板塊，因此產品戶型的合理性和門檻性需要兼備，即要有「性價比」。

河語光年起步108㎡，非常標準的3開間朝南，甚至從尺寸上來說，算是3.5個開間，5.1米的客廳開間可以被叫做小橫廳，功能上自然有了更多選擇。

而108㎡往上便是傳統的129㎡4室2廳2衛格局，幾乎可以滿足市面上絕大部分剛改客戶的居住需求。

那河映雲集呢？

起步107㎡與河語光年一樣，但南向客廳3.7米只能說很標準但缺乏絕對亮點；再往上128㎡，餐客一體很舒服，但缺少一個獨立房間，這對很多改善家庭是致命的。

河語光年128㎡VS河映雲集129㎡

最後是開發商，萬科與中海的較量。

萬科也許沒能在杭州頂豪市場口碑中攻城略地，但在剛需普改人群中，他的口碑與後期物業服務，會超過中海。

蔣村的萬科西廬和中海西溪華府，現在的二手房價就是最直接的例子。

所以，河映雲集的熱度大降，是多方因素匯總在一起的結果。

那下一個，會是蕭山的市北嗎？

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02

什麼都一樣

價格漲20萬+

為什麼有人會從運河新城聯想到市北？畢竟僅從中籤率看，市北依然能維持10%+左右中籤率，甚至出現過拼社保的情況。

因為，市北漲價了，單價上調2000元/㎡，即39500元/㎡。

漲價的是詠桂里，就在剛剛清盤的沁桂軒隔壁，一樣的綠城品牌，幾乎相同的地段位置、園區配置和戶型結構，開盤時間相差無幾，但價格漲了不少。

這就是為什麼會有開頭的很多人接受不了，從而「希望」市北就此沉淪。畢竟一模一樣的產品，貴上至少20多萬，換誰都很難接受。

而且，這次的詠桂里可能真的會容易搖的多。

為什麼？原有有三：競爭，量大和心態。

第一是競爭，看看詠桂里同期登記的都有哪些盤。同價位有前面剛說到的運河新城河映雲集，剛拿預售證的鐵路北濱萃悅府，還有華豐的都和軒。

運河新城、鐵路北和市北，僅看板塊，就是神仙打架。

其餘還有更偏向於改善的城東新城·會潮悅府，筧橋·春宸上府與和家園璽園，偏剛需的有星橋·月映星語園和臨平山北·風荷疊翠府。競爭從內部一直延伸到外部。

第二，量大。

詠桂里這次首開7幢樓共計622套房源，5天前剛剛結束搖號的沁桂軒清盤最終只有928組客戶，當然很大一部分原因是被某些超級紅盤分流。

但622套仍然是個非常誇張的數字，所以拼社保的可能幾乎為0。

第三，心態。

一周前同樣的位置，22%的高中籤率可以買到37500元的房子，如今需要多花20多萬，有些人會以賭氣的心態去選運河新城或者鐵路北。

綜上，詠桂里這次會比較好搖，這是結果。

不過，這並不能說明市北板塊會就此沉淪，原因有二。

第一，板塊立足。

市北與運河新城在立足上有本質不同，運河新城自成一體，他是區域龍頭，龍頭熱度降，則會連帶所有項目。

市北不一樣，板塊更多依附於北面的錢江世紀城和西面的濱江，這兩個板塊熱度在，市北作為最大的承接商，熱度也會存在。

第二，後期供應。

運河新城短期內至少還有肉眼可見的上千套供應，但市北在詠桂里之後，新房就要階段性斷供。

所以，也許詠桂里所代表的市北中籤率會上升，但背後的原因與之後短期的結果，會與河映雲集有很大差別。

03

短期熱度

和未來無關

河映雲集，因為5個原因，他的中籤率升高10倍。

但並不能得出運河新城不行了，板塊的未來在於運河灣的呈現、圍繞運河北線一系列的公建落地。

所以，希望仍在。

如果市北的詠桂里這次中籤率大幅度提高，也不能代表市北就此沉淪，或者說39500元的價格與板塊不匹配。

因為錢江世紀城和濱江的能量仍然很大，溢出的客戶仍然很多。

所以，市北還有繼續好下去的可能。

別被一時的中籤率，所影響你的判斷。

一言樓市馬上就會舉辦第二次學區房報告線下發布會，也想聽聽你的意見。

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