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文/葉檀財經

萬萬沒想到,曾經最基礎的房屋交付,如今似乎成了房企們的老大難。

2022年已經過去了8個月,作為經濟發展支柱產業之一的房地產,並沒有像開年很多人預測的那樣,隨着相關政策的放寬,實現迅速回暖。

實際情況是,房貸利率從4.4%降到4.25%,再到現在的4.1%,各地不斷提高公積金貸款額度,添加三孩優惠、降低首付比例和接力貸等措施,也依舊沒能擋住房地產的頹勢。


圖片來源:國家統計局

一年時間,房地產開發景氣指數從100.97一路跌到95.26,房企開發資金到位情況,也從去年1-7月的18.2,變成了今年同期的-25.4,1-7月的商品房銷售面積和銷售額情況也均出現了超過20%的同比下滑,土拍方面也變成了由國資來托底。

劇情演成這樣,有疫情的鍋,有經濟大環境的影響,當然也少不了房企自身的原因——大把將購房者信心打得稀碎的爛尾項目,正在逼着各個地方出台紓困政策,立軍令狀,「一對一」保交樓。

不僅如此,能否完成交付還反映了房企在這兩年高壓的「優化」過程中,是不是真的有在轉型,以往詬病的高負債運轉模式是否有改善等等,信息量很大。

保交樓,已然成為了衡量房企實力的新標杆。

交付困難 多地出台紓困政策

前陣子河南多地出現爛尾問題,鬧得沸沸揚揚,其中不乏一些網紅盤,甚至是與當地人才政策相掛鈎的樓盤,迅速占領了熱搜。

而根據後來第一財經的報道,出現這類問題的不止河南地區,實際上還包括山西、湖北、廣西還有陝西等多個省份。

問題比較嚴重,錢砸進去了,房子拿不到,一下子加速到了人房兩空的窘境,部分業主甚至選擇用停貸來倒逼開發商動工。

但是,實話實說,2021年開始房企自己有三道紅線,銀行有兩道紅線,加在一起導致的「優化」力度前所未有,接着又遭到了今年上半年疫情反覆所帶來的夾擊,也是一臉懵,僅靠自身恐怕很難快速解決問題。

華爾街新聞報道,據高頻數據顯示,8月1日到8月21日,30大中城市的單日平均商品房成交套數為3422套,環比下滑10.85%,其中二線城市最為嚴重,直接跌了20%,而據分析,究其原因就是因為停貸這事在中西部二線城市中比較多發,影響了成交情況。

為了解決問題,各地開始扎堆釋放對房企的紓困政策,幫房企緩解資金問題,第一財經報道,8月15日石家莊就召開了全市房地產市場平穩健康發展座談會,至少有5家房企和2家銀行參會,而在此之前,寧波、合肥和咸陽等地也均有召開過此類會議。


圖片來源:澎湃新聞


部分地區設立了紓困基金,試圖搞定問題樓盤,還有不少地方直接把項目和相關領導掛鈎,比如咸陽那邊的住建局,一個科室幫扶一家問題企業,花樣繁多。

保交樓,甚至首次進入了中央政治局會議內容,國家對這事的態度,可見一斑。

然而,以上紓困方式都算是「外力」,保交樓這個事情最關鍵還是要看房企自身實力是否過硬,不然紓困基金再多,政策給地再好,也只能是杯水車薪。

保交樓 主要看房企有沒有實力

好在,有志房企在這件事上還是很積極的。

8月30日,金科就召開了「保交樓」專題會議。同時,根據樂居房情報的統計,不少在鄭州的房企,包括龍湖、華瑞、萬科、中海以及金科等,都在有意識地進行提前交付,有提前30天的,也有提前多達5個月的,非常賣力。

開頭說了,保交樓並不是蓋好一棟房子那麼簡單,這反映了房企在這兩年裡轉型、負債等等方面的成果。

這裡就拿金科舉例,今年3月發布的「2022中國房地產百強企業」榜單里,金科排名16位,它算比較老牌的房企了,已經連續18年進入百強,在23個省市自治區里累計開發了670多個項目。

根據克而瑞的數據來看,上半年銷售操盤面積排11,銷售額排19,各方面都算是全國TOP20的房企。

但即便如此,上半年由於疫情和大環境等多方面影響,表現不如預期,從近日發布的半年報來看,營收為313.22億元,同比減少28.77%,歸屬於上市公司股東的淨利潤則為-14.36億元,可見影響還是很明顯的。

不過,公司及所投資公司實現銷售回款536億元,回款率超過100%,而經營活動產生的現金流量淨額持續為正,且同比增加247.2%,體現了進一步提升的抗風險能力。

這與金科很早就開始了轉型升級,或者說多元化發展脫不開關係。金科的代建業務很亮眼,今年6月,即便有疫情等因素影響,上海康橋代建項目仍實現開盤當日勁銷33億元,去化高達90%,可見金科在代建方面的功力。目前其代建業務重點布局華東及大灣區等地,其中上海、南京、深圳、惠州等一二線城市項目占比高達52%。

而根據中指院的數據顯示,2017年到2020年代建業務的淨利潤率水平一直在提高,2020年已經超過25%,高過了傳統業務10個百分點不止,是提升盈利能力的利器。

除了代建,金科的輕資產業務也開始具備一定規模,服務和商業都在持續高質量發展,金科商業甚至還率先在行業發布元宇宙商業產品體系——金META。

至於房企非常怕提及的債務問題,目前金科的債務已經由上年末的806.10億元壓縮至673.68億元,效果非常明顯,同時債券展期也獲得了多方支持,而且金科本身也在積極謀劃引進戰略投資以及爭取地方紓困資金,債務方面是總體可控的。



有穩定的發展,有可以持續「造血」的多樣化業務,才能保證交樓,今年上半年,金科交付了98個項目,體量達到626萬平米;其中,僅住宅就有32693戶,散布全國47個城市。另外,上邊提到提前交付的問題,金科也在其中,而且其提前交付項目多達49個。

換句話說,金科有一半的項目都進行了提前交付,縱觀現在的房地產大環境,這一點很了不起。

以上,本來最為基礎的交樓現在已經成了房地產行業的年度大戲,各地也為了能夠穩民生穩經濟,不斷出台政策確保大批業主不會落得個房財兩空的境地,然而這個問題最核心的,依舊是房企自身接下來要怎麼做。

不是說所有房企都得像萬科、金科、龍湖這樣提前交付,但是千萬別擺爛,畢竟一套房子對於很多家庭來說,就是全部了。

(免責聲明:本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析,不構成投資建議,請勿以此作為投資依據。)

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作者:葉檀財經編輯:始末

圖片:來源於網絡,侵刪

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