鑽石舞台

政策暖風持續吹拂之下，地產行業正迎來緩慢復甦。

自7月底中央政治局會議首次提出「保交樓」，8月國常會定調信貸端「一城一策「，支撐剛改需求，隨後央行下調5年期LPR......

8月以來針對房企保交樓「真金白銀」的支持政策逐漸增多。

從中央到地方，各方提速發力，為緩釋房地產風險集合各方資源與真金白銀，改善市場預期。8月23日，首單全額擔保民營房企債券落地，重慶龍湖企業拓展有限公司公告發行2022年第一期中期票據，本次發行規模為15億元。此外，多家民營房企正在與中債信用增進公司溝通，擬通過增信支持的方式發債融資。

但當前房地產形勢仍嚴峻，除了已有的政策舉措外，更大規模、更有針對性的一攬子房地產紓困政策亦在市場期待中。

已出台的房地產紓困政策及其不足

光大證券分析稱，對於下一階段房地產融資形勢，可能存在一攬子支持性舉措，這主要是基於以下三方面判斷：

一是為保質保量完成「保交樓」任務，已有的各類紓困政策需要再加碼，用於改善「保交樓」資金缺口；二是在地產銷售恢復作為慢變量的情況下，在「保交樓」的同時需要妥善解決可能存在的房企債務繼續「爆雷」風險；三是銷售端恢復是解決房地產問題的治本之策，實現穩地價、穩房價、穩預期的「三穩」目標需要資產價格和市場銷售的「量價雙穩」，預計穩定樓市需求的政策放鬆具有持續性。

東吳證券復盤08-09年、12-13年和14-15年地產行情啟動均發現，地產產業鏈行情啟動與銷售回暖時點基本吻合，分為三步走：

第一步，政策預期落地，表現為寬貨幣、松地產信號確定性較強，扭轉市場預期，時間一般為 1-2 個季度；第二步，資金流向地產，表現為寬信用企穩、M1、居民中長期貸款增速穩步回升，短則同步或滯後1季度落地，長則滯後2-3 個季度；

三是房企銷售回暖，表現為銷售面積和銷售增速觸底回升，一般與寬信用同步，將帶動房地產資金來源同步回暖，2-3個季度傳導至房地產開發投資企穩，帶動土地購置回升、GDP 企穩。（具體內容詳見東吳證券研報《地產產業鏈修復幾成？哪些銀行受益？》）

對照歷史復盤，當前地產修復進度整體進度如下：

1）政策面：頻繁釋放信號，仍未打出所有「彈藥」。政策工具箱未打的「彈藥」包括降准降息、疏通寬信用渠道、以及更多城市加入鬆綁限購限貸的隊伍。

今年以來，已有 70 多個城市出台樓市鬆綁政策，政策預期寬鬆。需求端以地方微調為主，適度鬆綁，着力於放鬆購房信貸與准入條件；供給端助力緩釋房企資金壓力、優化土地供應。

目前放鬆地產的政策主要出現在三四線和個別一二線城市，廣度和深度仍有空間。

2）資金面：融資渠道逐步恢復，併購貸鬆綁，但優質資源向國企集中，民營房企風險仍未完全釋放。

個人房貸方面，多地下調房貸利率，放款周期加快。但居民中長期貸款需求疲弱，主因期房交樓擔憂和房價上漲預期打破。

對公房地產端，監管放鬆房企融資渠道，支持房企發債、併購貸。去年底以來，監管層多次表態，穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，媒體報道針對出險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入「三條紅線」相關指標。但目前以修復大型國有企業融資需求為主，銀行對民營房企扶持力度仍偏低。

但從貨幣供應角度看，M1、M2同比增速正穩步回升。

3）銷售面：局部地區有銷售面積增速環比恢復，但疫情反覆，打亂房地產「小陽春」復甦節奏。

最新商品房銷售額及銷售面積同比跌幅緩慢收窄

百強房企銷售緩慢復甦，8月各梯隊銷售額及面積累計同比降幅均較7月有所改善，TOP10房企表現最優

政策放鬆預期疊加前期滯後需求，房企預計會利用中秋小長假和十一黃金周強勢推盤，傳統房地產市場的「金九銀十」行情或有望呈現。

房地產是系統重要性行業，涉及居民、房企、上下遊行業、地方政府、金融機構等多方利益。

房地產行業對經濟發展有較大影響力，「穩增長」需要地產承擔更大的責任。在這一預期之下，地產的修複方向是明確的，而唯一需要把握的是行業自身恢復的程度與時點，以及對產業上下游的拉動效果。

地產鏈主要包括上游的施工相關類以及下游帶動的消費類，前者主要由房地產投資及施工帶動，而後者則主要取決於地產的銷售及竣工情況。

來源：申萬宏源

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註：1、數據截至9月5日收盤；2、以上數據僅為局部，完整版請移步產品端查看。