大華斐勒公園。徐凡淋/攝
物業在服務過程中，應提升服務意識，提高服務質量，面對糾紛，物業應主動作為，積極探索多元調解。同時對行業要有敬畏之心，尊重廣大業主的利益，定位好企業是服務主體。當物業服務無法滿足業主的合理要求，在《民法典》實施後，原本弱勢的業主群體有了更多自主選擇物業公司的權利。9月15日，上海大華斐勒公園一名業委會成員告訴記者，大華集團上海物業管理有限公司（以下簡稱：大華物業）已指定物業項目負責人辦理退場事宜，退出大華斐勒公園的物業服務，退場工作已在交接中。中秋節前，9月9日，上海浦東新區大華錦繡華城（五街區）業主委員會（以下簡稱：錦繡華城業委會）在《致大華物業的退場函》中顯示，大華斐勒公園於2022年9月2日召開的第三次業主大會已決議濱江物業作為物業服務企業。根據業主大會決議，已與濱江物業管理有限公司上海分公司簽訂物業服務合同，該合同於2022年11月9日起正式生效。大華斐勒公園與大華物業的前期物業服務合同隨即終止，大華物業將於2022年11月9日前退出大華斐勒公園物業服務。公開資料顯示大華物業是大華集團旗下全資子公司，擁有物業管理企業一級資質，曾獲物業服務類多項殊榮。大華斐勒公園是由大華集團旗下上海錦繡華城房地產開發有限公司（以下簡稱「大華地產」）在上海核心城區開發的屈指可數的超大型中央國際住區，由大華物業提供服務，該樓盤於2019年開始交付使用。交付僅三年時間，業主為何強烈要求更換物業公司？大華物業與錦繡華城業委會又何以對簿公堂近一年時間？
回顧大華物業3年的服務中，大華斐勒公園業主曾多次投訴，物業公司服務隨心所欲，對業主的合理訴求裝聾作啞，避重就輕，換了多任物業經理均未實質解決問題，在今年上海的疫情中，對業主提出的100多項請求置之不理。因不滿大華物業的服務，2021年8月，大華斐勒公園與大華物業服務合同即將到期之際，業委會便啟動物業公司選聘流程。2021年8月，業委會組織業主進行投票，並以書面徵詢意見方式召開業主大會，在商業地產（大華地產）未參與表決的情況下，於8月28日投票通過選舉出了新的物業公司。然而，此次表決通過後不久，2021年10月7日，錦繡華城業委會收到上海市浦東新區人民法院的傳票，錦繡華城業委會被上海錦繡華城房地產開發有限公司（大華地產）以「業主撤銷權糾紛」為由告上法庭。2021年10月26日，大華地產向法院申請行為保全，根據業委會提供的法院裁定書，錦繡華城業委會第二次業主大會「選聘物業服務企業方案」的決議在法律效力前，禁止開展協議選聘物業服務企業相關工作。2021年10月30日，錦繡華城業委會收到浦東新區北蔡鎮房辦指導意見，暫停第三次業主大會並進行封箱、暫停開票等相關事宜。2022年1月7日，上海浦東新區人民法院一審判決裁定書中顯示，錦繡華城業委會通過的決議符合法定程序，維護了大多數業主的合法權益，對小區全體業主具有約束力。原告認為業主大會決議違反相關法律規定，侵害了原告的合法權益，但未能提交充分證據證明其主張，駁回原告上海錦繡華城房地產開發有限公司的訴訟請求。隨後，大華地產提請上訴。2022年8月30日，上海市第一中級人民法院終審判決，駁回上訴，維持原判。原行為保全裁定書無需另外下達解封，業委會可直接開展後續物業選聘工作。9月2日，錦繡華城業委會召開第三次業主大會選聘物業服務公司；9月8日與濱江物業管理有限公司上海分公司簽訂物業服務合同；9月9日，大華物業收到錦繡華城業委會的退場涵，將於11月9日前完成退場交接工作。對於該案件的勝訴，業委會方律師上海廣發律師事務所孫磊律師對記者表示，這是上海第一個批准的「行為保全」案，在業主與物業的多起糾紛案件中，業主維權意識不足，敗訴的案例較多。這起案件業委會作為相對弱勢的一方能贏，跟業委會細緻工作密不可分，業委會在組織召開業主大會中的流程、唱票、知情權保護等方面非常完備，充分保障了業主的民主權，這對贏取訴訟很重要。住宅小區不僅是居民居住生活的基本單元，也是社會治理的基本單元，物業服務已經成為城市生活的必備需求服務。隨着經濟社會發展，物業管理已成為矛盾糾紛的高發領域，物業服務成為人民群眾強烈反映的問題之一。業主與物業服務企業的矛盾糾紛化解也正成為當前社區治理工作的重點、難點。根據《物業管理條例》第十五條規定，業主委員會執行業主大會的決定事項，履行包括代表業主與業主大會選聘的物業服務企業，簽訂物業服務合同以及監督和協助物業服務企業履行物業服務合同等職責。在物業管理過程中，物業管理公司的管理權來自產權人的委託授權。在物業開發階段，產權屬開發商，開發商有權決定哪一家物業管理公司參與開發和日後過渡期的管理。在業主入住後，由於產權的轉移，物業管理的決定權隨之轉移，由業主所有權派生出來的管理權或委託管理權屬業主，在開發商委託的物業管理公司完成過渡期的管理後，物業管理的決定權從開發商轉移到了業主手上，業主委員會可以根據對原開發商聘用的物業管理公司的考察來決定是續聘還是改聘別的更好的物業管理公司。根據上海市人大常委會通過的地方性法規《上海市住宅物業管理規定（2020年修正）》第四十條第二款規定，「鼓勵業主大會採用招投標方式，公開、公平、公正地選聘物業服務企業」。「前期物業服務企業與開發商有着更為緊密的關係，本案中的前期物業服務企業應當不斷提高服務質量和標準，積極獲得服務合同續聘」。北京市眾明律師事務所兼職律師、高級經濟師宋庭敏對記者表示，物業在服務過程中，應提升服務意識，提高服務質量，同時積極探索多元調解、推動矛盾糾紛人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯動機制。「這一案列也為物業服務企業敲了警鐘，不要以為業主維護合法利益難，就利用自己有利地位不作為，損害業主利益，要有行業敬畏之心，尊重廣大業主的利益，定位好企業是服務主體」。對於大華物業與錦繡華城業委會案列，上海師範大學房地產經濟研究中心主任崔光燦認為，在物業管理中，常常會因為業主委員會成立難，業主意見和建議分歧大等原因，在相關服務糾紛中，處於相對弱勢的處境。「這一案例中雖然業委會贏了，但耗時長、成本高」。崔光燦對記者表示前期物業管理雖為開發商關聯物業企業，在面對問題時應避免激化矛盾，物業企業最好能主動作為，做好協調與溝通作用。同時他建議，業委會的建立與相關議案的表決要注意法律程序的規範性，處理好相關訴訟內容、時間和原合同的關係。
責任編輯：徐凡淋
審讀：馬琳 戴士潮
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