大家好，我是觀觀。
五批次官宣的間歇，前序批次的開盤現場，發生了一件巨誇張的事。77.27分的象嶼招商蟠龍府，選房當日，雖然日光，但廢了老勁。
468套房源，1.8入圍的852組，未能清盤。
可靠消息是，當時還剩32套80平2房。驚動了第二場不算，直到96號才順利清盤。
放在一起算的話，差不多，棄號了將近500組。無獨有偶，聯想到不久之前，顓橋紫薇花園上東區的一期和二期，同樣如此。一期864套房源，1516號清盤；二期672套房源，1055號清盤。曾幾何時，紅盤的開盤只是例行公事，如今卻是懸念叢生。紅盤棄號陡升的背後，真實的原因是什麼？
戶型結構惹的禍
75+的分數在我的心裡，已經是一個樓市頂流的水平。
從綜合角度而言，最終的最低入圍分，就是一個項目綜合熱度、性價比，改善程度的綜合體現。
回到對於昨日蟠龍府選房的疑問，積分認定的網紅盤，選房現場到底發生了什麼？
先來看下選房過半之後的樓棟剩餘情況。
這一屏幕的樓棟號碼分別是1幢、2幢、4幢、6幢、7幢和14幢。
我們很容易發現，優等樓棟就是2、4、7幢。
對應的就是102平的3房和137平的4房。
而6幢的最西和最東戶型都是95平戶型，基本也能清完，拖後腿的直指中間的80平2房。
所以，破案了！
我整理了蟠龍府一期各個戶型的套數，大家就一目了然了。雖然整體上95平+102平都是功能性的三房，加在一起接近5成，也就是一半的供應量。但是，80平的兩房，卻是整個蟠龍府一期毫無疑問的主力供應。蟠龍府棄號過多，都是2房戶型過多惹的禍！自從17年年末，18年年初，作為大虹橋的主力供應區域，徐涇代表萬科天空之城一期開始，功能性三房開始嶄露頭角。功能性這三個字，深入購房者的心。這期間，控總價成了上海樓市的救命解藥。上海房價那麼貴，均好性就是唯一！當然，近兩三年以來，萬科天空之城三期星之嶼推出過75平兩房。再後來，招商虹橋公館二期，推出過84平的2房、都是蜻蜓點水，作為徐涇地鐵新房的有效補充。即便後來，遠洋虹橋萬和源二期集中一幢都是68平兩房，同樣不能脫離同期的萬科天空之城四期、五期獨闢蹊徑，在推110、135和16平的舒適三房和奢闊四房。在徐涇新房市場，2房一直以來都只能是補充！兩房的出現只能是讓預算有限的剛需，多一個剛需地段三房，和剛改地段兩房的取捨。（蟠龍府單價6萬，80平時4.8萬，相當於4.8萬單價的地段，買個100平的三房。）對於面積沒有明顯要求的群體，可以選擇更好的徐涇地段，而在面積和戶型上做出一個房間的犧牲。選房的優先順序上，我們看到了102平三房選完之後，退而求其次的95平三房其實也不乏改善問津。但95平也選完之後，80平2房的選房過程，節奏開始趨緩。蟠龍府80平占據四成比例，確實有點多了。除了兩房的客觀原因之外，不得不說，77.27分完全可以說是今年的高分客群了。上海無房家庭，另外還要加上157個月，13年多一些的社保。和全年頂流相比，尚有一定的差距，但是基本也可以傲視不少群雄了，尤其是在蟠龍天地三期售罄後的徐涇。講究不將就，是高分客群最為明顯的變化。區域內前期位置更好的新房，目前在二手市場都有了成交。中駿天璟就是上個月成交的，而中核錦悅府9萬的成交價還是去年的。當時中核在售的時候，其實就是有着一定2號線西延伸段潘祥路站預期的。這裡不是說，未來蟠龍府就一定是這個價，但是參考的價值還是顯而易見的。另外，蟠龍府是敞開了賣的，就是沒有騷操作等情況。於是，我157個月的社保，預算充足的前提下，當然要用足我這張房票，3房未來肯定要更好出售一些。如果住在大虹橋，那3房也等於是在面積上有了一定改善。相對而言，除非預算不足，通常情況下，我這個分數level了，豪橫一次總可以吧！和蟠龍府棄號情況相同的，還有顓橋紫薇花園上東區的兩期房源，雖然一期低分觸發，二期不觸發。但其實同樣存在一個情況，我預算充足的情況下，我下一期依舊保有入圍的資格。通常僅僅失敗過一次的人，都會對第二次保有信心。而蟠龍府的高分更是如此。別說蟠龍府後續還有二期和三期，入圍比都是1.8。沒準下次運氣更好，我能吃進102平甚至137平。蟠龍府賣完了，仁恆西郊花園北側的招商南昌市政徐涇項目，我這個分也是大概率入圍的。但是有一點大家也一定注意，這個項目是弱化版的仁恆西郊，套均面積85㎡。換湯不換藥嘛，所以，棄號不棄號，也源於樓市供應的綜合考量。包括，徐涇沒有大面積了，是否可以把目光放到浦東，金鼎天地後續項目，高分始終有些底氣。但是一直拖也不是事，上海市場始終是個政策市場，先下手為強，也很重要。於是，小籌96組，順利搶完了剩下的32組。因為原先自己的積分完全入手不了網紅盤的，80平，我也要！歡迎掃碼或者點擊閱讀原文，對接官方報名通道，還有更多獨家福利。
2022年待入市項目
建發熙和府丨保利世博丨保利瓏譽丨俊燦星城丨東岸觀邸丨市北華庭丨寶蓮玖邑丨匯領城新丨盤古園府丨浦開江南里丨尼德蘭星嶼丨靜安城投72街坊丨中建頤璟臺丨森蘭海天名築丨龍信虹橋御瀾丨金融灣晶
2022年第四批
浦發唐城丨金茂橫沔丨招商璀璨城市丨招商璀璨公館丨大華峯薈丨天元府丨天樾園和丨顓橋紫薇花園丨四季都會丨保利雲上潯光丨大華朗香公園映丨虹橋天璽領峯丨柏悅翔灣丨海倫堡·玖悅源築丨中建海樾府丨金地豐盛道丨金地新樂里丨虹橋璀璨公館
2022年第三批
蟠龍府丨金地嘉源丨浦發虹灣金地豐盛道丨龍光天曜丨金地新樂里丨柏悅前灣丨柏悅江灣丨靜安天悅新湖青藍國際丨顓橋紫薇花園丨華發四季半島丨虹橋璀璨公館丨招商南山虹橋璀璨領峯丨中建海樾府丨招商璀璨公館丨金隅外灘東岸丨保利葉上海丨中建玖海雲天丨佘山望丨金地峯匯丨金融街·奉賢金悅府丨寧嘉馨苑丨仁恆海上源丨中糧禧瑞祥雲
2022年第二批
招商璀璨城市丨天匯世紀璽丨華發仁恆蘇河世紀丨悅瀾天地丨中企雲萃江灣丨中國鐵建花語江南丨保利雲上潯光丨經緯學府陽光丨柏悅翔灣丨寶能1288丨日月光伯爵天地丨金融街美蘭金悅府丨仁恆海上源丨大名城映園丨海倫堡玖悅源築
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