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仁恆陷入維權旋渦！毛利率持續下滑！

近日，有消息稱，仁恆置地副總裁周軼群已離職，據說去了旭輝集團。

周軼群是仁恆老臣，原為仁恆集團投資副總裁兼上海公司總經理，後升任集團副總裁。不過其離職信息尚未對外公布。

據悉，仁恆置地總部位於新加坡，在業內的一貫秉持的風格都是高品質、高溢價，其主打的高端產品線、國際化社區等策略在上世紀90年代一經推出便頗受矚目；而上海作為仁恆置地創立後首個落子的城市，在集團中所得到的重視程度一直都是比較高的。

毛利率持續下滑

仁恆置地利潤率呈現下滑趨勢。限價政策之下，主打高端市場的仁恆置地無疑面臨巨大的考驗。

Wind數據顯示，2018~2020年，仁恆置地的銷售淨利率分別為21.65%、27.73%以及15.23%。此外，公司營業利潤/營業總收入分別為40.55、32.04及28.74。

從企業發展的整個生命流程來看，利潤的減少除了跟售價有關，還和企業的土地成本息息相關。

從仁恆置地的土儲分布來看，新一線城市占比52.9%，一線城市占比19.8%，二線城市占比18.1%，三線城市占比6.7%，新加坡僅占比2.5%。由此計算，一二線城市占據了仁恆置地土地儲備的9成以上。

而在具體城市的拿地中，仁恆置地也顯得「不差錢」。根據中指研究院發布的《2021年7月全國住宅用地成交總價TOP10》，其中，南通R21020地塊以樓面均價16852元/平米位居榜首，由仁恆置地競得，成交總價為35億元，奪得7月份住宅用地樓面均價「地王」。

此外，在今年4月份無錫首批集中供地中，仁恆置地以上限價32.21億元競得經開區一宗宅地，樓面價約19510元/平方米，競配保障房面積5.64萬平方米。

面對利潤下滑帶來的壓力，仁恆置地採取的對策是「堅持快周轉」。

早在2020年中期業績會上，管理層便已提出要加快周轉。董事局主席鐘聲堅曾表示：「項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，而拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月內完成。」

面對如今業內湧現出的併購機會，管理層在2021中期業績發布會上也表示：「今年下半年，仁恆主要是把能夠賣的東西儘量多賣，保持公司有充足的現金。如果有收併購機會，仁恆都會去看的，只要有錢賺公司就會去做。」

此外，代建項目已經成為仁恆置地重要的利潤來源，以及潛在的未來營收支撐。

事實上，尷尬的不僅僅是利潤，近年來在全國，仁恆置地項目在多地深陷「誠信門」、「維權門」漩渦，受項目投訴、維權等事件影響，已然讓眾多業主失去信心。

陷入維權旋渦

隨着仁恆置地毛利率下降的背後，曝出的樓盤質量問題也時有發生……

去年8月18日，根據權威媒體報道，上海仁恆錦繡世紀樓盤在銷售過程中，開發商的銷售資料和銷售人員均表示，外立面是由石材、鋁板幕牆組成，並把鋁板幕牆作為賣點進行宣傳。

可是，購房者實地查看卻發現，鋁板幕牆的使用面積大大縮減，取而代之的，實際是塗料真石漆。這與當初「二樓以上都是鋁刻板」的說法明顯不符，引發業主集體維權。

據業主爆料，之前浦東康橋市場監督所已對此事立案調查，業主們在等待市監所的調查結果。

幾乎同時，去年8月15日，武漢的仁恆·公園世紀迎來交樓日子，但不少業主卻絲毫沒有喜悅的心情，而是選擇前往售樓部討要說法。

在售樓部大廳，業主代表們打出的「仁恆不仁、捆綁銷售、價外加價、欺壓業主」橫幅，聲討開發商「捆綁」裝修升級包的做法。

業主坦言，仁恆·公園世紀開盤時的毛坯備案均價為18000元/平方米，精裝修價格為3000元/平方米，但仁恆竹葉山置業為了在政府限價政策下追逐更高額的利潤，另外推出了備案精裝修之外的「裝修升級包」，導致實際上精裝修價格超過5000元/平方米，單套房源的精裝修總價達到80餘萬元。

據業主提供的仁恆·公園世紀《個性化裝修升級菜單》，以「增值尊享菜單」為例，包括衣帽間櫃體、D2戶型玄關櫃、東芝中央空調、愛迪士新風系統和沁園淨水系統5項，單價2100元/平方米，開盤優惠價1890/平方米。也就是說，僅上述5項配置業主需要支付30餘萬元的費用。

但是到交房之際，不少業主沒能拿到《個性化裝修升級菜單服務合同》，之前簽訂完該份合同被開發商統一收走。

有多名業主在向人民網領導留言板投訴時表示，仁恆明面上打着精裝修升級包自由選擇的幌子，實際上通過「不買升級包不賣房」、「不買升級包就阻止銀行發放貸款」、「不買升級包，則交房後業主需要自行拆卸吊頂、牆面開槽等行為(因未預留空調機機位)」等手段逼迫客戶不得不選購升級包。大多數業主自身無購買升級包意願，但因為上述原因無奈簽訂合同。

時隔兩年後，業主在交房前不斷催促索要合同，置業顧問則給出了各不相同的理由，比如「合同丟失」，或者表示「因疫情影響統一不接待」等等。

事實上，仁恆置地爆發業主維權早在2011年就已經開始了，在利潤受到售價和成本的擠壓之下，項目投訴、維權的事項時有發生，這讓其多年鑄就的品質口碑遭受質疑。

在如今高壓的樓市調控下，房企如果想「活下去」，保住利潤的同時，不能忽視對品質的把控，不然就是搬起石頭砸了自己的腳。