2021年房企出現「大撤退」，行業充滿悲情，成為房地產發展史上最艱難的一年；2022年，房地產行業告別「白銀時代」，走進「青銅時代」。
房地產業作為國家支柱產業之一，儘管當下行業有所波動，但壓艙石的地位不會改變，而房企如何在動盪的局勢找到「生路」？
01
政策：良性循環
2021年底，中央政治局會議首次提出「促進房地產業健康發展和良性循環」，隨後，中央經濟工作會議、央行、住建部等最新表態中，均提及「良性循環」。在堅持「房住不炒」主基調下，2022年，「良性循環」無疑將成為重要關鍵詞。
2022年政策端將何去何從？
整體來看，房地產政策層面將繼續堅持「房住不炒」的定位，具體而言，短期內，「四限」調控仍將從緊執行，尤其是核心一、二線城市，繼續堅持房地產調控目標不動搖、力度不鬆勁，並嚴堵政策監管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。房地產行業去槓桿還將繼續落實下去，倒逼企業降負債、居民降槓桿。
房地產稅也將儘快推出，並擴大試點城市範圍。堅持「房住不炒」，「四限」、去槓桿、房產稅等長效機制將成閉環。
去槓桿仍將是房地產行業主旋律，房企融資的「三條紅線」、房貸管理的「兩道紅線」還將繼續落實，但去槓桿節奏將適度控制。
居民消費端，按揭貸款有望繼續鬆綁，主要體現於提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。
企業端，涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。支持房企合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。「問題」房企仍需去槓桿，並將槓桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。
整體而言，房地產行業仍需要走平穩健康發展的「軟着陸」路線，保持調控政策連續性穩定性，短期內，「四限」調控仍將從緊從嚴。對於企業而言，「降槓桿」仍然是未來發展的關鍵詞。
02
行業：規模負增長
2021年，行業規模再創新高。國家統計局數據顯示，2021年，商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%。其中，上半年和下半年商品房銷售面積分別同比增28%和降15%，上半年較好的市場表現是全年創新高的主要支撐。
全國曆年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢（單位：億平方米、萬億元、%）
▲數據來源：國家統計局
具體而言，年內行情表現為「前高后低」，下半年急轉直下，銷售面積單月同比增速持續回落，7月銷售速度同比由正轉負降8.5%，至11月同比降幅擴大至15.6%。對比過去3年歷史銷售表現，2021年「6月、9月」兩次傳統節點銷售規模均處於歷史低位。
另外，2021年，融資壓力下房企房屋新開工面積已呈現出負增長態勢，受房地產行業資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力，2022年將正式進入負增長時代。
03
地市：整體蕭條
2021年土地市場下行，據CRIC統計，全國300城土地市場成交建築面積22.7億平方米，較2020年同期下降了22%，自2016年以來成交規模首次出現回落。
2011年-2021年全國300城市
土地成交建築面積走勢（單位：億平方米）
▲數據來源：CRIC
與土地成交規模變動走勢一致，成交金額同比亦呈下滑趨勢。據CRIC統計，2021年全國土地總成交金額達68060億元，同比2020下降了9%，扭轉了連續六年的漲勢。主要是因為兩集中新政實施後成交規模的大幅減少所致。
在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場經歷了由高熱降至低溫的劇變，反映地市熱度的各項指標表現也差於去年同期。
2022年，房企整體資金環境不會大幅放鬆，市場下行背景下，房企普遍缺錢，用於拿地的現金流短缺，加上庫存比率較高，補貨壓力不大，房企拿地意願不高，後續拿地將更會注重現金迴轉和利潤率。
值得注意的是，2022年會出現大量收併購及項目合作的機會，將進一步縮減拿地熱情。企業拿地態度在2022年仍將保持謹慎。
04
房企：「剩者為王」
2022年，降槓桿仍將是未來行業發展的重要任務，行業格局將發生本質變化，短期內活下去比什麼都重要，以央企、國企和少量外企、優秀民企為代表的「剩」者為王的時代已經來臨。
在一系列政策影響下，2021年房企主動或被動減少融資，融資總量達近五年最低點。
從房地產開發到位資金來看，2021年1-12月，房地產開發企業到位資金201132億元，同比增長4.2%，規模創歷史新高，但增速創近六年新低。
從融資總量來看，據不完全統計，2021年100家典型房企的融資總量為13038億元，同比下降25.1%，近五年來融資量首次出現負增長，增速同時達到五年來的最低點。
從融資結構來看，2021年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到49%。
由於2021年房企違約事件頻發，市場對於地產風險的擔憂明顯加大，房企海外主體頻頻遭遇下調評級，進一步加大了房企的融資難度，而部分表內財務表現好的企業實際上槓桿仍然很高，房企債務違約或將持續增加。
與爆發危機以及流動性較緊的企業相反的是，優質的白名單企業將迎來率先發展的機會。特別是四季度政策回暖中，諸多機構和銀行建立了優質企業融資發放的白名單，保利、招商等央企國企和龍湖等優質民企率先進行債券發行。
優質房企可以嘗試拓展包括類REITs及公募REITs等創新型融資，未來公募REITs有望再次迎來擴容，助力房企打通存量資產投融管退全產業鏈條。
當前房地產從「白金時代」跨入到「青銅時代」，企業回歸「剩」者為王。
從戰略角度來看，房企的核心競爭力在於運營效率。短期來看，房企需保證貨量供應的同時，繼續積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。
中長期來看，房企的經營邏輯將向「以銷定投」加速轉變，平衡財務槓桿的同時，亟需回歸產品、持續關注產品升級迭代，加強產品力打造、提高產品適銷性，在日趨加劇的行業競爭中持續保持優勢。
05
投資：聚焦25城
2021年，新增貨值百強門檻為214.4億元，同比微降3%，新增土地價值、新增土地建面的百強門檻分別為83億元和152.8萬平方米，其中金額同比上升13%，建面則降20%。
頭部房企新增投資放緩，但在全行業面臨資金壓力、投資收縮的大背景下，新增貨值的集中度依然維持高位，十強房企新增貨值占百強的35%，11-20強房企新增貨值占百強的20%，也就是說，百強新增貨值有一半以上被20強房企獨占，剩餘80強房企僅能分食45%，強者恆強的格局依然沒有改變。
2021年銷售百強各梯隊新增貨值集中度
▲數據來源：企業公告、CRIC
從拿地銷售比變化可窺見今年房企謹慎的投資態度。
2021年百強房企拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過50%，並創下近五年新低。
在集中供地的影響下，2021年一二線城市吸收了七成百強房企的投資額，較2020年提升接近10個百分點，且由於集中供地對資金短期占有量高，不少房企為保證在集中供地拿地，放棄了部分三四線城市拿地的機會。
2022年，集中供地的22個核心城市仍應是房企關注的重點。在三穩的預期下，未來各城地價仍有下調空間，一旦2022年首輪集中供地熱度低迷，或會出現在第二輪集中供地中下調地價的情況，疊加市場回暖與資金寬鬆的預期，明年第二輪集中供地或是房企補貨的窗口期。
在地塊的選擇上，高價拿地需要嚴格把控風險，戰略性投資的比例同樣需要縮減，未來拿地應該關注地塊的盈利情況，嚴格把控項目資金回籠周期和利潤率，對於資金回籠周期>1年、利潤率<5%地塊大部分房企都需要避而遠之。
短期而言，適度的快周轉仍是房企所必需的能力，對於當前行業正在經歷的「寒冬」階段，輕資產、快周轉仍然是第一選擇。
城市選擇上，核心一二線仍是首選，需求充足、人口基數大、經濟、房地產基本面突出使得這些城市潛力巨大。
值得注意的是，隨着行業從白金時代走到青銅時代，規模即將步入無增長階段，城市間的分化也會愈演愈烈，在城市選擇和判斷上需要更加精準。除了城市經濟增長、房地產發展中基建、需求、人口、庫存等「硬指標」外，也需要考慮「城市管控、新經濟、外籍人口入駐、文化演藝」等軟指標。
綜合對比來看，在分化的大背景下，企業應長期聚焦25個核心城市。即長三角的上海、杭州、南京、蘇州、合肥、寧波、無錫、常州、溫州。粵港澳大灣區的深圳、廣州、佛山、珠海、東莞。京津冀：北京、天津。成渝城市群的成都、重慶。長江中游城市群的武漢、長沙，以及西安、鄭州、青島、濟南、廈門等。
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