◎來源| 樓市黃大大（ID：HouseLeader）已獲授權對房地產，各地往往是敢做而不敢言，畢竟很容易踩到紅線。但在這種形勢下，還有市長敢公開為房地產站台，喊話救市，真的需要巨大的勇氣。而且還是國家中心城市，風向標一般的存在，可見決心之大。這兩天，鄭州代市長力挺房地產的新聞刷屏了。很多媒體都轉載了鄭州市代市長何雄的新聞，核心意思是：「鄭州的房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整」。第一，發言的場合不尋常，是在2月15日召開的鄭州市委全會暨市委經濟工作會上說的。這是一座城市最高規格的會議，決定全市工作的大方向。同時，官媒鄭州日報對此進行了較大篇幅的充分報道，一時間傳遍全國。而且，這位代市長履新還不到一個月，屬於「臨危受命」。前任市長因為暴雨災害事件被處分降級，已經調任河南省衛健委副主任。為什麼如此着急？剛上任就要啟動房地產這個「大招」。何市長以前擔任過河南省住建廳副廳長，肯定是熟悉政策的，不會貿然踩雷。對於當前的鄭州來說，確實遇到了一些「小困難」。最主要的問題，是在2021年水災、疫情疊加影響下，經濟增速明顯放緩，壓力很大。2021年，鄭州經濟增速僅為4.7%，在24個萬億俱樂部城市中，幾乎墊底。僅僅比深受疫情影響的西安（4.1%）略高。在經濟「穩增長」的總要求下，代市長亮出了房地產這張「王牌」，顯得「情有可原」。最大的問題是，鄭州樓市已經連續3年處於低迷狀態，整體庫存量高企，必須推動一波「去庫存」。在鄭州日報報道中，何市長的原話是這樣「鼓勁」的，他給記者算了一筆賬：之前沒有疫情時鄭州每年人口淨流入40萬，住房需求非常旺盛。今年鄭州計劃出台政策每年吸引大學生20萬留鄭，這些留鄭大學生如果三年內買房，需求總量預計超過1000萬平米；鄭州還計劃出台支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平米左右。這番話當然是充滿信心的。但要留意其中兩個庫存數據，恰恰暴露了鄭州當前的商品房庫存還有多高，大約在3000萬平米左右。而整個2021年，鄭州銷售的商品房總面積約1398萬㎡，同比下滑約25%。商品房銷售套數，已經是6年來最低。如果按照去年的銷售速度，賣掉3000萬平米的商品房庫存，需要2.15年，大約為26個月。這已經是個比較嚴峻的形勢了，根據住建部的要求，商品住房庫存消化周期超過18個月，就要減少供地。超過36個月，則需要停止供地。不過，隨着鄭州重啟樓市，庫存去化進一步加快，這個周期也將肉眼可見地加快。事實上，鄭州還是底氣十足的。市長還是自信滿滿，認為當前只是「小問題」。畢竟，這些年鄭州的發展有目共睹，還是非常迅猛的，目前還力壓濟南、合肥、福州、佛山、東莞等一眾明星城市，排在全國經濟總量第16位。過去10年，鄭州常住人口增長了差不多四百萬，排在全國第五，僅次於深圳、廣州、成都和西安。目前，鄭州坐擁1260萬人口，還背靠1億人口的河南省，作為唯一的強省會城市，不愁沒有優質人口和人才的補充。就拿大學畢業生來說，鄭州雖然缺少名校，但是在校大學生數量極多，排在全國前列。據統計，光是在校本專科生數量，鄭州就多達116萬，僅次於廣州。平均每年大約有30萬大學生畢業。再加上整個河南省的高校，每年大學畢業生人數甚至可以達到60萬左右。目前，這些河南高校畢業生的流向，大概有1/3留在本省，大部分選擇了鄭州。可見，何市長說吸引20萬大學生留在鄭州，並不是無稽之談，還是很有可能實現的。具體的吸引力加持，就要看相關政策的力度如何了。結合當前形勢來判斷，鄭州很有可能迎來一波樓市「小陽春」。鄭州房價出現比較明顯的上漲，是大概率事件。為什麼這樣說？首先，鄭州房價已經橫盤三年，持續出現陰跌。總體來講，鄭州的房價不算高，在絕對值上看，不是一個高房價之城。據媒體統計，2021年7月，鄭州的新房銷售均價僅為12725元/平米，在全國23座GDP過萬億的城市中排名倒數第三。上一次鄭州樓市的高潮，出現在2016年，是跟全國去庫存加槓桿的浪潮相關。當時鄭州樓盤的每平米均價普遍上漲了三四千元，北龍湖一帶接連出現「地王」，催生出了一大片限高限容的豪宅項目。最新的二手房數據顯示，鄭州房價在1.4萬左右，排在全國第40名。這個排位，與它的經濟排名、人口排名嚴重不匹配。所以，從基本面來說，鄭州樓市上漲是有一定空間的。只不過，以往幾年大量的供應，也打壓了市場的熱情和積極性。從宏觀來看，國際形勢變化之下，中國作為穩定的商品出口國，經濟企穩，樓市也逐漸放鬆調控，央行、住建部和國家發改委反覆強調，鼓勵住房消費。大環境看，許多城市已經在採用激進的「降首付」手段，貨幣水位上漲，降息潮已經出現。在2021年3月央行的工作論文曾指出，十四五期間中國潛在經濟增速為5%-5.7%，2022年為5.5%。突發事件過去後，鄭州如果不能把經濟增速快速提升，沒法交代。何市長選准這個時機，迅速決斷要提振鄭州樓市信心，還是非常高明的。從他在新聞中披露的舉措看，應該會有大動作出台。第一，是果斷廢除被鄭州人民詬病已久的二手房交易個人所得稅規則。二手房交易個人所得稅，鄭州一直嚴格按照差額的20%徵收，此次預計也會做出調整，以鼓勵刺激改善置換需求。這是鄭州樓市期盼已久的「甘霖」。畢竟，這個調控規則比一般限購城市更嚴厲的，嚴重影響二手房交易流動性，是釋放改善置換需求的「攔路虎」。此次被代市長順勢取消。第二，更猛的是，鄭州還將祭出棚改貨幣化這一「大殺器」。代市長表示，比較重磅的就是大力推進安置房貨幣化安置，鼓勵動遷群眾、特別是已經首套房安置的實行貨幣化安置。同時盤活已建安置房，轉化為保障性租賃住房。鄭州是全國租賃住房試點，2021年國家配套資金42億元，已經回購轉化4萬套安置房，今年計劃再回購回租一批安置房。棚改貨幣化，那是直接往房地產市場定向「撒幣」，結果不必多說。如果你有朋友在鄭州，建議他趕緊行動，抓緊第一季度的時間，最好在市長的這些政策出台之前，選准自己想買的房子，享受上漲紅利。目前來看，鄭州決心較大，動作應該會比較迅猛，優質地段很可能迎來一波上漲勢頭，配合整體的去庫存態勢。一旦出手晚了，勢必要付出更多的成本，沒必要損失這樣無謂的代價。由於鄭州過去幾年的供應過大，二手房市場存量非常龐大，每年二手房只能消化6萬套左右，而最近6年新房銷量已經高達160萬套左右，因此二手流動性可能急劇下降。在鄭州這樣的城市投資，必須高度重視流動性，選擇中心城區和配套成熟、人氣旺盛的區域購入資產，否則站崗的可能性很高。近日，黃大大團隊將密切關注鄭州樓市動態，前往實地考察市場動向，形成更加深度的地段價值分析和選籌指南。關心鄭州樓市的朋友，可以掃碼添加工作人員微信，第一時間獲取乾貨。
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