一、投資模式（5種） 投資是涉入養老地產最重要的環節，決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風險、所需要準備的資源及必須符合的規章監管等。不同資金規模的投資商應當依據自身資金量水平、資金運用風險及資產與負債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇複合式投資模式，分散風險。 養老地產開發模式是指開發單位在依法取得養老項目土地使用權的土地上，根據養老服務設施建築設計要求和運營要求，結合項目市場定位、可利用資源、資金水平、風險控制水平，進行養老服務基礎設施、養老服務用房建設的行為。 根據清華大學建築學院周燕珉教授的觀點，目前國內養老地產開發共分為五大類，15種模式。 1專門建設綜合型養老社區的模式 2建大型社區的同時開發養老組團模式 3普通社區中配建各類養老產品模式 4成熟社區周邊插建多功能老年服務設施模式 8在旅遊風景區中開發養老居住產品模式 9與商業地產結合，開發老年公寓模式 10引入外資，建設世界型連鎖老年設施模式 目前一些國際養老機構或投資企業試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內的養老壓力。對於我國而言，能夠藉此機會引入外資，並學習國外先進的護理、管理經驗，同時也能在一定程度上促進就業、帶動消費。 11與國際知名養老品牌共同開發，引進管理模式 引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其「本土化」。 12與保險業結合，利用險資投資養老地產 目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從險資的特徵來看，由於其資金規模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活經營。未來保險業可能會成為養老產業重要的投資主體之一。 13與護理服務業結合，將原有優勢注入養老地產 在對日本養老產業的研究中發現，一些企業從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養老地產方向轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。 14利用自身獨特資源轉型開發養老地產 以酒店行業為代表，這類公司具有自身獨特的資源優勢，一方面酒店的服務管理形式與養老設施有相通之處，很多經驗都能夠應用於養老設施的管理服務中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養老公寓，或在酒店中提供養老服務等。 15將舊的國有資產盤活，改造為老年設施 可將一些閒置的國有資產盤活，改造為老年設施，例如城裡的舊醫院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業用房等。這些國有資產所在區位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。 盈利模式是在給定業務系統中各價值鏈所有權和價值鏈結構已確定的前提下企業利益相關者之間利益分配格局中企業利益的表現；簡單的說，盈利模式就是企業賺錢的渠道，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。 那麼養老地產如何賺錢？ 賺土地的錢——在城市遠郊低價拿地開發養老養生項目，隨着土地價值提升進而獲得土地溢價收益。這部分是最容易、也是開發商最想賺到的錢。 賺服務的錢——養老人群處於身心衰退期，就有消費的需求，所以開發商在護理方面、服務方面供應品種豐富，就有賺錢的機會。 賺設施的錢——為老年人配置會所及其他服務設施，為老人提供消費場所，通過配套設施獲取收益。服務和設施是養老地產的核心，但這一部分是目前國內項目的短板，未來需要開發商進一步加強。 賺人群的錢——當一個社區成熟之後，會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應，從而有利於提升地產價值。 賺量身定做的錢——細分市場、研究老年人的活動規律，進行有針對性的設置，即量身定做，形成一套成熟服務體系、管理體系，從而提升價值。從精神層面和量身定做提升價值需要開發商進行長時間的探索，才有可能實現。 目前國內養老地產的盈利來源重點體現在對客戶定位、土地獲取、政策優惠補貼、金融結合、專業服務能力等關鍵要素處理的差別上，由此形成各具內涵的盈利模式。具體可分為以下7種： 4會員制模式 會員制模式是指投資運營商銷售會員資格，並為會員提供全方位、多層次的養老服務，通過收取會員費和服務費實現盈利。 這種模式以運營商持有物業為基礎，以提供養老服務為核心，規避了產權銷售的後期管理難和物業租賃的回收周期長的難題，是養老地產業盈利模式的重要創新。但是由於其存在變相銷售產權和會員費過高的問題，目前仍然存在爭議。目前國內採用這種模式運營最為成功的為上海親和源養老社區。 5逆抵押貸款購房 即老年人退休以後，從開發商處購買一套老年公寓，然後與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩餘本金，住房歸開發商所有。 6轉讓使用權模式 在項目存在不能進行產權分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，採取轉讓固定年限使用權的盈利模式，這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。 7分散租賃模式 採用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，在這種模式下，一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。 2022中國房企戰略轉型健康不動產與特色康養 標杆項目落地研討會 研討會詳細信息 【會議時間】：2022年5月14日第一期；5月28日第二期 【會議形式】：線上騰訊會議（可回放可投屏） 【參會對象】：政府機關、開發商、康養、養老、鄉村振興、文旅小鎮開發單位、建設單位、運營商、規劃設計機構、投融資企業及相關產業鏈董事長、總經理等核心高管參加（大會200人規模） 【主辦單位】：北京壹方城智匯科技有限公司、壹方城特色小鎮產業聯盟 【報名方式】：15910842866 許老師（電話報名優先） 第一期研討會議程 版塊一 「黑鐵時代」，房地產企業發展方向的國家政策以及房企轉型戰略 秦 虹 | 國務院頒發政府特殊津貼專家、中國人民大學國家發展戰略研究院研究員，住房和城鄉建設部政策研究中心原主任 曹卓君 | 和君集團合伙人、和君集團康養事業部副主任 版塊二 高質量發展健康住宅體系構建與房企轉型康養產業實踐解讀 張 磊 | 教授、高級工程師、國家住宅與居住環境工程中心主任、中國建築學會健康人居學術委員會秘書長 劉宇釧 | 遠洋集團產品營造事業部／健康建築設計院研發中心總監 曹 靜 | 樂城集團副總裁、樂成養老事業投資有限公司董事、總經理 柳 俊 | 壹方城特色小鎮產業聯盟規劃專委會核心成員、上海旗鑒旅業聯合創始人 何小建 | 春雨醫生集團副總裁兼春筍醫療總經理、中房協養老地產與大健康專委會智庫專家、壹方城特色小鎮產業聯盟醫康養專業委員會執行主席 第二期研討會議程 版塊一 中國康養養老產業政策及項目開發運營策略解讀 烏丹星 | 民政部養老服務業專家委員會委員、國家衛健委醫養結合專家 董笑虎 | 汗馬研習社創新導師、和睿養老創始人CEO 版塊二 康養養老項目投資、開發運營實踐案例操盤解讀 張 婧 | 廣東碧然醫康養投資有限公司董事、總經理、原中國康養集團產業發展部總經理 黃秋根 | 杭州招商地產-觀頤之家負責人 甘 霖 | 上海精典董事合伙人、總建築師，科圖設計創始人、總建築師、壹方城特色小鎮產業聯盟康養產業專委會委員 孫 燕 | 御湘湖國際健康城總裁，三江控股集團常務董事、副總裁 何小建 | 春雨醫生集團副總裁兼春筍醫療總經理、中房協養老地產與大健康專委會智庫專家、壹方城特色小鎮產業聯盟醫康養專業委員會執行主席 往屆線上研討會展示 康養研討會·報名方式
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