過去一年，隔壁的深圳倒了500多家中介門店，1萬多名從業者離開，但廣州的中介門店和人員還在增加。廣州為何能成為「避風港」？
作者：陳欣苗
編輯：陳澗
來源：無冕財經（ID:wumiancaijing）
「現在是來一個走一個。」廣州裕豐房產經紀人吳輝（化名）對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示，現在行情不太行，很多中介都做不下去，除了一些資歷深的經紀人，他們客戶資源多，盤源也多。
而今的廣州樓市，仍無重磅利好出台，在全國整體調控基調趨向寬鬆之下，成交復甦緩慢。傳導到中介從業者，也多是一個「難」字。
廣州這輪嚴調控，可追溯到去年4月，在那之前，作為珠三角核心區的「房價窪地」的廣州，成了不少投資客的落腳地，樓市跟着深圳，火熱了起來。
去年2月，深圳二手房指導價政策重拳出擊，市場特別是二手房交易一下啞火，中介從業者一片哀嚎。反觀廣州，同年4月接連出台調控政策，給樓市降溫，但作用到中介身上，卻頗不相同。
單從數據看，過去一年，深圳消失了500餘家中介門店，1萬出頭的從業者離開這個行業。反觀廣州，對應這兩個指標，反而是分別增長了約250家、1萬人。
廣州，反而成為房產中介的「避風港」？
「越老越吃香」
房產交易市場的低溫影響經紀人開單，成交量下降、成交周期拉長、門店業績下滑，是直接表現。
「就比如今年的五一，出來看房的客戶都少，成交量就下降。以前店裡月均業績可達50萬-60萬，現在保守15萬-20萬，縮水超六成。」吳輝說。
「以前市場好的時候，怎樣都有客戶能成交，現在客戶量極少，成交一個客戶的周期很慢。」廣州另一小中介房產經紀人吳森（化名）亦對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示，現在的市場，有價無市，客戶選擇多、都在觀望，成交周期大多是45天到75天，相比之前拉長了一倍。
「門店關門，或者公司倒閉的都有，特別是地方比較偏的、或競爭壓力大的小經紀公司，基本都做不下去了。」吳輝感慨。
整體上看，去年4月開始，廣州樓市輪番調控，下半年一二手房交易均出現不同程度轉冷。進入2022年，又受疫情及清明假期制約、無重大利好政策出台等因素影響，成交復甦緩慢。
特別是二手房市場的冷卻造成的衝擊。
二手房買賣收入是絕大多數中介機構的收入來源。據廣州市房地產中介協會數據，2021年，廣州分別有36.99%、31.51%的中介機構這一部分收入占總收入的占比為30%-50%、50%以上。
據廣州中原數據，4月份，廣州二手房成交量7274宗，仍環比下降13.5%，同比大減54.6%，各區成交均有不同程度下滑。
▲4月份，廣州二手房成交整體下滑，圖片來自中原地產。
不過，區域分化也很明顯，中心城區比如天河、海珠多個板塊成交活躍，部分經紀人的生存境況尚可。
比如廣州天河東片區的置家房產經紀人小軍（化名）就表示，其所在片區的交易情況同比去年基本持平，變化不大，大環境的變化沒有給他帶來太多的影響和壓力，「僅就五一而言，一手房和二手房交易情況還是挺好的」。
「現在主要是經濟不景氣，做生意賠錢、着急賣房的的比較多，但附近商圈成熟，漲價機會小，近兩年也才漲了1000塊左右，買家觀望的比較多，也還是有買的。買家以剛需和置換為主，投資的現在很少。」小軍對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員表示。
市場整體下行的情況下，多位經紀人表示，新人普遍賺不到錢，經紀人「越老越吃香」的情況更加凸顯。
「中介這一行，比不了拿穩定工資的，一開始幾個月還有底薪，之後就沒有了，純看提成。說白了，有業績就好，沒業績啥都沒有，吃飯可能都有問題，壓力大，特別是新人，承受不了就要離職。」吳森說。
「老經紀人，特別是在業內做了七八年的，相比新人，客戶多，房源也多，業務能力，包括與客戶溝通、談判等撮合交易的能力，都更具優勢。」吳輝表示。
小軍也表達了類似觀點，中介行業還是要看專業性，從事時間長、越專業的，都會賺到錢，賺不到錢的都是新人。
「從業時間越長，認識的房東和客戶就越多，你越專業，房東和客戶才會更相信你。新人都要慢慢熬的，堅持的住都會賺到錢。」小軍解釋道。
廣州成避風港？
同樣是難，但整體上看，廣州中介遭受的衝擊，不似臨近的深圳那麼大。
將兩者放在一起比較，還要從上一輪廣州樓市的火熱說起。
「如果說那三個一線城市的房價像轎車，啟動快提速快，廣州就更像是一台公交車，啟動慢提速慢，同樣剎車也比較慢，而且容易受到深圳的影響。」自媒體「米宅」在一篇分析四個一線城市房價的文章中指出，2020年下半年，深圳房價暴漲因素刺激到廣州，出現新房和二手雙雙大漲的局面。
在深圳2021年2月發布二手房指導價後，廣州於4月才開始新一輪嚴調控。
「每次政策變動都會影響市場，影響經紀人的飯碗。」吳森說，去年下半年，廣州二手房交易增值稅「2年改5年」和指導價政策後，二手房市場開始降溫。
但他指出，相比深圳是全市範圍內的指導價調控，廣州僅針對市中心的小區，下滑的力度並沒有深圳那麼嚴重，對中介來說還是比較友好的。
一組數據可供對比。
2021年，深圳二手市場直接進入冰封狀態，成交套數同比下滑57.3%至40699套；對應廣州，二手成交11.7萬套，同比回落僅10.6%。
另據國家統計局發布的數據顯示，連續下跌11個月後，4月份，深圳二手房止跌，而廣州已是連續3個月保持微幅上漲，市場信心重建的速度明顯快於前者。
類似門店關停一片、大批房產經紀人失業哭慘的情形，並未在廣州出現。
從兩地中介協會公布的數據上看，2021年，廣州的中介機構、門店、從業人員數量仍是增長狀態，數量分別新增434、253、9949。
反觀深圳，這3項指標均下滑，中介機構和門店分別減少了792家、525家，星級人員中介人員足足減少了10453人。（註：暫時中止從事房地產中介及其關聯業務的，即為無星級）
「2021年，二手房市場受突如其來的『二手房參考價』新政影響，全年持續低迷運行，中介行業『出清』與轉型速度加快。」深圳中介協會在其年報中指出，新增備案機構量大幅下滑48%，預計後期調控仍從嚴，業內將主要以存量機構競爭為主。
據第一財經消息，目前廣州等發布二手房參考價的城市，在實際的二手房交易中，銀行已經可以不按照參考價格貸款，但是，深圳仍然是嚴格按照2021年2月規定的參考價進行貸款。
可見，無論是從政策打壓力度和樓市本身的特徵而言，廣州樓市並不如深圳樓市那般大起大落，傳導到中介從業人員身上，也頗為不同。
或者說，深圳調控的驟然打擊，將市場，特別是二手房的流動性直接鎖死，讓大多中介猝不及防，相比之下，廣州的手段則更為溫和，不至於出現直接壓倒一片中介的情形。
一定程度上，廣州樓市的相對健康，反而成為本輪樓市下行中房產中介的「避風港」。
「刨除個人能力，深圳的佣金和代理費都要更有優勢些，但從樓市特點上看，廣州相對平穩，有沉澱的話還是會有成交，但深圳則是起起伏伏，看運氣了。」知乎上，在對比廣州與深圳兩地做中介哪個更賺錢時，一位房產中介如此回答。
中小中介「抱大腿」
看似面對較為溫和的市場環境，但中小房產中介的日子並不容易。
無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員走訪中發現，現在的環境下，中小房產中介的生存空間更受擠壓，加盟大平台，成為生存之道。
直接因素是，在房產經紀行業線上化、平台化的趨勢下，中小中介有天生的資金劣勢，自建平台幾無可能。更重要的是，客戶和房源，這兩大中介公司生存的命脈，大平台往往占據更大優勢。
在廣州，不少中小中介都加盟了貝殼找房平台。
無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員翻閱《廣州市房地產中介信用白皮書（2021年）》發現，全市 20 家門店數量較多的房地產中介服務品牌，就有9家是貝殼旗下的，包括自有品牌鏈家、德佑，以及入駐的置家、住天下、住商等。總計3355家門店，貝殼旗下就占了約56.75%。
▲廣州主要房產中介門店情況。
吳森所在的小中介公司，就於今年3月重新入駐貝殼。
說是「重新」，是因為在此之前，他的團隊曾因貝殼的強管控而選擇「退殼」。
「貝殼的優勢就是大平台，有流量，流量會轉化為客戶，平台上房源共享，這是那些沒客戶、沒房源的中介考慮加盟的主要因素。但一旦加盟，就要遵守規則，貝殼內部管控嚴格。」吳森稱，比如考試，兩天一小考、三天一大考，沒達到要求就關掉你的平台系統，這樣你就沒有流量，又比如，業績和流量掛鈎,「有成交就有流量，沒成交流量也少」。
據他介紹，一開始，他加入的是一個加盟貝殼的中介品牌，但因與貝殼的制度不合，他跟着幾個出來單幹、在行業深耕較久（4年起步）的同事，加入他們成立的小中介公司，並加盟了另一個平台優居找房。
但後來，他又跟着這公司重新入駐貝殼。「跟着公司走，貝殼的二手房源還是多，這是優勢。」談及重回貝殼，吳森說道，他的直觀感受是，現在越來越多客戶都選擇看貝殼。
只是，規則仍很多，競爭也大，房源共享機制下，一套房源對應多個經紀人，「只要有客戶要，能聯繫到產權人就能賣。」
言語間也透露着些許無奈，「沒辦法，都是這樣，廣州大多中小中介都在貝殼旗下了」，加盟後原有團隊會保留，門店不多的中介公司不能保留品牌，要加入德佑，即鏈家旗下的加盟品牌。
小軍也表示，「現在好多中小中介都加盟貝殼，不加盟沒有辦法，客戶少，房源少，生存不下去了。」在他看來，貝殼在流量和房源方面優勢很大，「主要還是真房源，品牌做出去了，客戶相信你，才會過來看房。」但他也提到了貝殼對入駐的中介管理嚴格的問題。
但不管怎樣，活下去才最重要。
推薦閱讀
脫口秀演員，笑不出來
昔日江蘇首富，站在十字路口
金元沒能救這一屆國足
鋃鐺入獄後，燕郊首富的麻煩還沒完
投稿、約訪、合作，聯繫郵箱：bizleaders@qq.com
添加微信biz-leader，獲轉載授權或邀您加入商友群
微信名：商業人物
微信ID：biz-leaders
1.長按右側二維碼即可關注。2.期待您置頂與星標。歡迎分享與評論，歡迎通過留言或私信方式給我們提供選題線索。3.點擊「閱讀原文」，看商業人物官網，獲取更多精彩內容。
留言列表