市界 - 困在環京：能賣出去就是幸運，虧個100萬很平常－鑽石舞台

Jul 31 Sun 2022 15:00
市界 - 困在環京：能賣出去就是幸運，虧個100萬很平常

環京樓市限購五年之際，那些曾對環京房價推波助瀾的剛需客、投資客、房產中介、開發商們，仍在窘境中困頓着、掙扎着。即便是「河北首富」王文學，「燕郊首富」李福成，他們的環京樓市夢，也都碎了一地。

作者丨陶婷

編輯丨韓忠強

世事一場大夢，人生幾度秋涼？

五年前「能買到房就是賺到」的瘋狂，五年後「房能賣出去就是幸運」的淒涼，是環京樓市魔幻與現實的兩極反轉。

儘管自今年5月以來，一些地區如固安、燕郊、香河、大廠等，在明里暗裡放開限購中，樓市成交量也因此迎來一些需求，但這只是大海里泛起的一朵小水花。它無法提振一路走低的環京房價，固安、香河、永清、霸州等地區的房價，更是跌回了七年前，「可以說跌到腳後跟了」。

環京樓市限購五年之際，那些曾對環京房價有過推波助瀾的剛需客、投資客、房產中介、開發商們，仍在窘境中困頓着、掙扎着。

那些繁花似錦的年代，真的一去不復返了。

降到七年前

「現處於全面降價趨勢，價格在七年前了。」6月17日，京南固安的資深房產中介王琴告訴市界。

在時隔多年後的今天，王琴終於盼來了限購政策的放鬆。儘管廊坊並未公開出台統一的樓市新政，「但固安已經不對外地戶口限購，且外地人在固安買房就可以落戶。房貸利率都降到4.25%了。」王琴說。這只是環京樓市的冰山一角。

（河北廊坊，固安航拍）

環京其它地區，如燕郊、香河、大廠等，儘管也沒有公開統一的樓市新政，但暗地裡也放鬆了限購，比如利率和首付雙降。據第一財經報道，在三河、香河和大廠，多數銀行將個人首套房貸款，下調至4.25%的最低水平。工農中建四大行首付比例，明確可以做到首套房20%、二套房30%。

這讓王琴的客戶暫時多了起來，固安樓市也迎來一波成交量，但房價卻處於全面下跌的趨勢。固安房價歷史最高點是3萬元，「現在價格是9000元-11000元每平方米。價格已經跌回七年前了。」王琴告訴市界。實際上，不僅僅是固安，環京其它地區的房價，自2021年下半年開始，也一路下跌。如廊坊市永清縣的新房價格，就跌到現在的8000元每平方米以下。

多重因素導致環京地區持續降價。「其一，環京房價腰斬的事實，讓北京和環京形成較大的房價差，對北京客群吸引力不足；其二，疫情抑制了外溢的自住需求；其三，本地購房需求不足以支撐巨大供應量。」一名資深地產人士告訴市界。這讓那些高位買入、已接受房價腰斬的業主，再一次錐心的痛。

（數據來源：樓盤網）

永清縣的孫娜，就是其中一個。2016年，永清樓市受益於北京外溢效應，新房房價從當年5月的6000多元每平方米，跳漲至當年10月的一萬元多。一房難求中，孫娜搶到一套80平方米的房子，均價為1.6萬元每平方米。

幾乎前後腳，孫娜的同事楊雯，以2.4萬元的均價、300多萬的總價，撿漏了一套大三居的清退房。要知道，這個小區房子均價為2.6萬每平方米。兩人搶到房的狂喜，還未消散時，在環京樓市的調控中，永清房價一路下跌。孫娜的房子，從2017年的1.6萬每平方米跌破萬元。

楊雯的那套撿漏房，從高峰期的2萬8跌到2萬每平方米左右。到此時，環京房價腰斬的新聞，已不是什麼新鮮事。如果說，永清房價下跌就此打住也就罷了，但讓孫娜和楊雯無法接受的是，到了2022年還在下跌，且下跌幅度驚人、下跌態勢未完待續，「膝斬都不過分了。」

如今，孫娜的房子跌到6000多元每平方米，楊雯的房子跌到1.4萬每平方米。至此，孫娜虧了80萬元，楊雯虧了100多萬元。「儘管是剛需，但心裡還是不得勁。」孫娜無奈地說。剛需客尤是如此，那些曾對環京房價，有過推波助瀾作用的局中人，更在這樣的環境裡困頓着。

2017年，在霸州的房價高點時，王琴以9000元每平方米的價格，買了一套80平方米的房子。這套房子的均價，一度漲到了一萬三四每平方米，但它的結局最終有些悲傷：被以四千多的價格賣掉了，讓王琴虧了將近30萬元。

如今，即便固安樓市因限購放鬆，迎來一些成交量，王琴也無法重現昔日「一月賣十多套房」的輝煌。

（2016年，觀眾參觀固安某樓盤）

開發商的日子也不好過。發跡於河北廊坊，被外界稱之為「河北三傑」之一的榮盛發展，在項目貨值以環京為主的前提下，近些年不僅資金鍊問題暴露出來，排名也在2022年1-4月，下滑至第46位。

兩首富夢碎

京南京北舊家鄉，二十年來夢一場。

華夏幸福實控人王文學和福成股份實控人李福成，這兩個發跡於環京樓市的地產大亨，即便一個是河北首富，一個是燕郊首富，他們的環京樓市夢也碎了一地。

2002年，已成為「全國養牛狀元」、並開啟火鍋生意的李福成，成立了三河福成房地產，一頭扎進燕郊這塊熱土。李福成認為燕郊離北京近，可以在此蓋樓吸引「北漂」們，前來居住生活。從這一年開始，李福成低價買下燕郊很多土地。

同一年，也開過火鍋店，並早李福成幾年進入房地產的王文學，接受了固安產業園項目。當年，廊坊試圖將「環京貧困縣」固安，打造成另一個蘇州工業園。即固安作為委託方，華夏幸福作為投資運營方，合作開發公共基礎設施的建設。王文學在固安摩拳擦掌時，李福成已在燕郊大幹了一場。

2004年以來，燕郊的土地上，矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社區般的樓盤。儘管它們密集的像鴿子樓，但北漂客很難抵擋這裡的低房價。因為有足夠多的客源，福成上上城在短短10個月內，創造了55億元的收入神話。「只要北京還有北漂，我那就敢一直蓋房子。」李福成在當年放出豪言。

而在固安，王文學實行一攬子開發計劃。聘請歐美著名規劃大師、設立專業招商機構等等，華夏幸福將固安打造成了一座生態智慧城市。2007年，王文學簽下廊坊市大廠縣潮白河工業區項目，華夏幸福藉此從固安走向了環京。

2016年，香河、大廠、懷來等，也有華夏幸福的身影。同一年，乘借環京瘋漲的房價，華夏幸福首次實現銷售額過千億，位列全國房企銷售額排行榜第八名。王文學成了「環京一哥」、「環京最大的地主」。

產業地產投資大、周期長、回報慢，華夏幸福卻藉此走上巔峰的邏輯在於：產業地產的本質依然是地產，在產業園區開發中，最重要的一環是「以商品房補產業園」的配套住宅用地。而配套住宅銷售，便是華夏幸福最大的盈利來源。

這一年年底，身家為485億元的「河北首富」的王文學，把三亞亞龍灣的五星級酒店包場。汪峰、韓紅、崔健等明星來到年會現場獻唱，龍蝦、鮑魚、寶馬等食材和獎品，成為那年讓人眼紅的存在。

同樣乘借環京旺盛的購房需求，李福成以低價快銷模式，在房地產里賺的盆滿缽溢。這一年，李福成家族以67億元財富，位列胡潤富豪榜河北第9位。外界將「李半城」「燕郊首富」，送給了李福成。

然而，盛極則衰。2017年開始，環京樓市遭遇「史上最嚴的多重調控」，非本地戶籍者三年限購，房地產泡沫被擠出之下，當地房價直接腰斬。2018年初，國家開始在金融市場降槓桿。這對資金需求量大，以及依賴環京住宅銷售的王文學來說，無疑是滅頂之災。

（固安，華夏幸福孔雀城）

2017年前，華夏幸福的經營性現金流還很好看。2018年，就轉為流出162.3億元，比上一年暴跌309%。2019年和2020年，更是大幅流出318.2億元和231.6億元。截至2022年6月，華夏幸福負債達到千億級別。

另一邊，燕郊也受到政策的嚴格調控，享受完以前土地紅利的李福成，深陷商品房產權危機。直到2021年李福成因觸犯刑法，被判有期徒刑三年時，福成的房地產業務，也無實質性進展。

王文學對華夏幸福敗走環京，有着清醒的認知。2022年春節，被裁的員工將王文學堵在廊坊的一家賓館裡。壓力之下，王文學表示，鬧到現在這個局面，是自己判斷錯了環京的形勢。「干到今天這步，我願賭服輸。一是認輸，二是灰心。」

「你降價我也降」

為了不讓房子砸在手裡，降價賣房成為環京樓市的常態。

以華夏幸福、福成股份、榮盛發展等為代表的開發商，成為降價賣房的主要群體。這些年，福成的樓盤在關鍵時間節點，比如年底到來或市場成交冷清時，會以遠低於市場價入市。這使得其它開發商不得不應戰，「它家的樓盤本就比市場價低不少。」有同行曾吐槽。

（河北廊坊，燕郊福成上上城5期、6期）

在固安的新房市場，開發商也是比着法的降價，「你降價我也降，誰降的多，然後誰就賣得好。降到一定程度都不降了，因為再降就降到谷底了。華夏幸福也降價，柏悅府項目之前賣1.7萬元多，現在賣1.2萬元多，以前是不降價的。」王琴告訴市界。

投資客們的二手房也在降價出售。長期紮根燕郊樓市的資深房產中介白志告訴市界，目前，該斷供已經斷供了，這些到現在才賣房的人，往往有一定的資金實力。賣房的最大原因之一，就是急用錢。不然，不會在谷底期虧損賣房。除一些基本面不好的二手房，一降再降外，「一些高於市場價的掛牌房子，在核心競爭力不夠的前提下，也會一降再降。」

今年3月2日，生意連續受挫下，楊雯扛不住了。她決心賣掉這套大三居，即便市場價僅為1.4萬元左右。不過，在窗戶上貼了賣房廣告後，卻一直沒有買家上門。無奈之下，她只能將掛牌價調低到市場價1.4萬元。即便這樣，她最終也沒找到合適的買家，「周邊配套還沒有，核心競爭力不夠。」中介告訴楊雯。

在燕郊投資了兩套房產的張小雅，也打算賣掉其中一套，「現在沒有租戶租了，空着也得交物業費、取暖費。」這是一套97.39平方米的花園洋房，是張小雅當初以2.79萬每平方米，總價272萬元買下的。面對前來詢價的賣房者，出於不想虧損太多的心態，張小雅這樣回復「賣240萬元可談」。但實際上，這套房產的市場價，僅為207萬元。高於市場價30萬元的價格，讓前來諮詢的買房者打了退堂鼓。

相較於張小雅和楊雯，曹威則要幸運得多，「當年在固安買了孔雀城的一套小三房，最高的時候可以賣270萬，最後198萬脫手了，還好跑得快，至少還算小賺。如今看來唏噓不已。」有人離場，有人進場。

多名環京房產中介告訴市界，現在購買環京房的人，主要有三類人，一是本地剛需客和改善性需求客；二類是炒房客，這類占比大約1%，主要集中在燕郊、大廠；三是外溢人口，其中以北漂者居多，各個地區都有。

北漂客李理就買了環京房。李理工作地點在北京，是河北保定易縣人。出於離家不要太遠，價格不要太高的考量，李理2021年以7200元每平米，總價90多萬元的價格，在香河買了一套126平方米的房子。「環境比易縣要好一點，物價水平比較低，離北京也比較近，高鐵在一兩年就能建成，同時由於疫情等因素，房價也降了很多。」李理告訴市界。

（2017年，香河周邊小區的房價每平米超過1.9萬元，一些高端樓盤則賣到了2.2萬元）

買了房後，李理並沒有怎麼關注市場行情，但依稀知道「好像一直在降」，令他沒有想到的是，截至今年6月15日，他買的這套房子，已經降到了5500元每平方米了。也就是說，短短不到一年時間，李理已浮虧20多萬元。這一刻，李理寧願自己不知道房子的價格，「了解降了多少，反而更傷心。」

在白志看來，如果是非要往返於雙城的北漂客，需要對環京地區有清醒的認知。香河尚且還有一些產業優勢，在他接觸的北漂客中，有不少人卻將房子買在了永清，因為「『便宜』：總價低、首付低」，「但在一眾環京地區中，永清幾乎什麼優勢都不占。」

有人早已離開

有人辭官歸故里，有人星夜趕科場。

在環京樓市還未進入冰封期之前，華夏幸福在固安是絕對的龍頭老大。「以前是華夏幸福引導其他開發商，說賣多少就賣多少。正因為此，外地房企都不願意進來，進來不一定能賣房。」王琴回憶道。

如今，在本地開發商、外地房企的夾擊下，華夏幸福失去了固安的市場份額，它與「環京一哥」的稱號漸行漸遠了。「現在是一些本地開發商，以及一些不大的開發商主導，它們一降價就賣的特別好，以至於其他開發商也跟着降價。而很多外來開發商，見進了固安能賣房，也紛紛在固安買地售房。比如保利就買了華夏幸福的地。」王琴向市界透露。

與環京樓市漸行漸遠的，還有無數房地產從業者。張俊和郭嘯，這兩名經歷過大風大浪的地產老兵，也還是抵不過2021年下半年開始的降價潮。如今，他們一個回到老家甘肅，一個是轉行進了環保業，「收入是你想象不到的少。好多地產高管也轉行了。」張俊告訴市界。

華楓恐怕是最早離開環京的房地產從業者之一。自2017年離開環京至今，雖然已經過去整整五年時間，但華楓仍然記得，某一年某一天，他站在永定河橋上看到的一幕：固安方向，一群穿着短裙的姑娘，頂着7月的驕陽，見人就發傳單。讓她們在炎炎夏日，都如此勤奮的動力，正是固安飆漲的房價，「那真是個瘋狂的年代。」華楓感嘆不已。