買房是一門科學，我來帶你入門：火箭哥用科學買房理念幫你買到合適好房。黃浦新天地，翠湖天地四期288平4房，從去年的18萬/平漲到今年年初的24萬/平，解封後30萬/平成交；徐匯濱江，尚海灣豪庭287方，疫情前6500萬賣掉，解封後7800萬成交、單價27萬/平成交；浦東四季雅苑171平聯排，2020年底2600萬，今年疫情前3200萬，解封後4000萬成交、單價23.4萬；不僅是融創外灘壹號院、綠城黃浦灣這種新豪宅，還有房齡相較高的翠湖天地二期，也賣到了23-24萬/平，甚至還有64.7萬/平成交的天價永嘉路老洋房：無論新舊，無論大小，豪宅市場都走出了一波獨立行情。透過現象看本質，今天我們就來聊聊關於豪宅的話題——如果把時間線撥回疫情前，我們可以看到，豪宅的上漲，從順序上來說是靠後的。2020年上半年，由於公民同招、民辦搖號政策催化，疊加入學人口高峰，學區IP的發酵，導致學區房開始領漲，比如張江、大寧、春申等。2020年下半年，在學區房帶動和放水刺激下，非學區的次新房也開始上漲，代表是瑞虹新城、老西門、武寧、徐涇等。直到2021年，等學區房、次新房都基本漲完了，其他房子才跟上來，比如網紅板塊的老房子、比如動遷回遷等不是首選、但漲了一波後不得不上車的選擇，或者周邊板塊差價過大的價格窪地等；從宏觀市場行情來看，細分市場的差異是根本看不出來的；但每個總價、或者說每種類型的房子實際漲幅發生的時間點完全不同，這就是研究數據&政策的必要性：豪宅大約是從2021年初開始啟動的，核心區豪宅一年的整體漲幅基本達到了50-60%，比如翠湖天地三期從14萬漲到了22萬，綠城黃浦灣從13萬漲到了19萬，財富海景花園從11萬漲到了18萬，嘉御庭從13.5萬漲到了20萬；而從今年開始，尤其是6月解封後，豪宅又漲了10-20%，因此從周期的角度來說，解封後的豪宅其實是疫情前火熱行情的延續——也就是說，如果沒有疫情，豪宅行情會毫無中斷地繼續，完成70%左右的整體漲幅。而另一方面，不同於輿論上的消極情緒，疫情對於推動豪宅行情往上，也起到了一定的催化作用——本來今年的5.5%經濟增速目標還是挺好完成的，但是沒想到「靜默」的兩個月，對於長三角，乃至全國經濟產生了這麼大的影響，消費和投資預期直線下降。1.對於未來經濟的悲觀預期產生情緒洪流，會形成一種資金避險行情：當經濟不好時，一線豪宅其實就是全國避險資金的終極去處；從這個角度出發，其實可以發現最近廣州、杭州的豪宅表現也不錯，2022年1-6月，廣州千萬以上豪宅成交1265套，創下歷史新紀錄。說白了，經濟越差，人們就越不願意做風險投資，比如證券市場、投資實業等，而會傾向於儲蓄或者投資不動產，於是豪宅就越受追捧。2.疫情後為了繼續完成經濟增速指標，資金「放水」力度加大高淨值人士往往是第一批接到水的人，豪宅的購買力得到增強：可以看到，為了刺激經濟，2020年疫情後的放水就讓上海樓市走了一波。而從今年4月開始，資金投放的力度再次加大，在剛剛過去的6月，M2增速達到11.4%，創下自2016年12月以來的新高：關注豪宅的朋友，可能有聽說過有幾套莫名其妙的高價成交——掛牌7000萬、成交7800萬，談判談着談着價格反而高了，二手房交易還有這種事情？但如果外籍人士賣房、是可以憑購房合同合理合法的把錢轉成外匯；這是不是就意味着，我用朋友名義買下外籍房產、如果滿五唯一，就是相當於用5%的稅費代價完成了外匯操作。火箭哥特地查閱了銀行關於賣房轉匯的信息，渣打銀行對於這一點有專門解釋——符合條件的港澳台人士、外籍人士（包括持境外護照、持中國護照+國外綠卡的人士）提供相應的證明文件，經審核通過後，是可以將境內商品房售出所得購匯匯出的。相關法規小知識：境外個人轉讓境內商品房所得資金購匯匯出所需材料3.《服務貿易等項目對外支付稅務備案表》（金額在5萬美元及以下的無需提交）或其他完稅證明材料。4.如委託其他人辦理，應提供經公證的授權委託書及受託人的有效身份證明。上述為渣打銀行官方公眾號：渣打銀行財富管理於2019.03.07發布的《境外人士轉讓境內房產所得購匯匯出怎麼辦，了解一下》一文。火箭哥又翻閱了北京植德律師事務所關於《個人外匯管理問答系列之移民財產轉移常見問題》的解釋，得到如下內容——「實操中轉移的資產以房產居多。各地對工資薪金的處理方式差異較大，能否辦理轉移，轉移金額是否應減去必要的生活開銷等，各地標準不一。」這樣的操作聞所未聞、但真實諮詢了銀行、律所以及中介朋友，實際交易上確有先例；但這樣的交易本身我們無法斷定就是這樣的目的，這隻有交易人本身才能知曉了。想要加入2022年第4批新房討論群，可以添加火箭哥微信拉你進群：
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