鑽石舞台

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國慶期間沒法出去玩，就思考了幾個問題，就寫一些吧。

之前我很好奇，為什麼地產債在境外那麼好發。

尤其是2017-19年這三年間，那時候，境內很多房地產公司，發債還是很難的，而在那個時候，我個人是比較規避配置地產債。

當時市場天風有一個團隊，專門買地產債的，也就是在那時候，地產債這個策略，會讓我感覺很重口，或者風險偏好很高。

但是無可厚非的是，這幾年地產債漲的很好，超額收益很厚。

哪怕是這樣子，國內的機構配置地產債的偏好仍然不強，如果我沒感覺錯的話。

後來我拉了一張圖。

這個圖要說明什麼呢？

在18年之前，地產是0違約的。但他的信用利差，一直是向上的。

也就是說這幾年，地產債超額收益是很可觀的，而且沒有違約。那麼配置地產債就是一個很香的策略。

在18年之前，違約的基本集在中消費行業，比如說火腿腸、民營重工業企業，比如鋼構之類的。

經歷歷史的人，都曉得。

反觀地產，一直被看空，一直在兌付。

和現在的城投是真的像。

既然，境內不好發債，那就去境外發，只要能兌付，那麼高成本對於投資來說，就是高收益。

那幾年境外的高收益策略，也主要集中在地產。

那麼過去，地產策略為什麼這麼香呢？

在行業集中性破壞之前，地產債策略有基本面的支撐。

那幾年，舊城改造，貨幣化改造，大量的三四線城市房價上漲，很多地產公司規模擴張的很快。

動不動就是千億目標。上規模，也是在這幾年喊的最多

現在，就是活下去了。

同時，那幾年，政策放鬆，我記得15年股票牛市的時候，地產是降息的。

政策的寬鬆，資金可得性太強。

地產的屬性決定了，這些政策的放鬆，他能第一時間受益。

所以，只要有錢，能夠快周轉，規模就會起來。高漲的情緒下，對於潛在的風險，可以無視。

最終，地產行業過度投資，出現了三四線城市的庫存。

那幾年供需兩旺，地產確實舒服。

樓王、地王頻出。

這個時候，是重規模，管理粗放。

幾個民營企業，出城帶個財務，帶個章，就開發了一個省分部，最後拿地，開發賣樓。

在345監管出來之後，疊加銀行貸款集中度監管開始，過度的擴張之後的債務依賴存續的融資，然而融資渠道關閉之後，就產生了債務的坍塌性的違約。

而違約的出現，預售資金的監管，房企資金騰挪之術無法持續，保交樓不保房企。

銷售下滑，回款受阻。

地產的信仰崩塌，而房價的下跌，更引發了購房者的信心的崩潰。

期房沒有人敢買了。

或者只有好資質的房企。

房企進入了存量時代了，現在一堆違約的房企，但沒有聽說過哪個破產清算了。

有人呼籲取消預售制度，其實現在二三線城市，有很多的現房。只是買的人少了。

房價再跌一跌，回款更慢了。

房企開始為了活下去掙扎。

為了活下去，節省開支，裁員，不還債。

一切為了利潤，或者一切為了活下去。

賺錢，還是要賺錢。

把不賺錢的業務賣掉，不賺錢的資產處置掉，到期的債務展了。

憑實力借來的錢，為什麼要還？

這是地產最真實的聲音了。

現在購房開始放鬆了，當然，市場期待的是那種發文，明確的說要放鬆。

這個不太現實。

房住不炒的定位，放鬆不是為了刺激，而是保這個行業。

行業里的幾個壞孩子，該打還是要打的。

中債增信入場，對於民企的幫助其實是比較有限的，這個行業太大。只要融資環境不變，再好的房企，最後都會被拖死。

截止至8月吧，有擔保的債，也就發了62億的規模，之前浙商各種備證，也是杯水車薪。

沒有更高層面的輸出，局部的措施，在我看來，更多的是小打小鬧。

如果監管層面喊話，讓國有大行或者頭部企業，為沒有出險的房企或者有核資產的房企進行融資 。

讓銀行輸血，這類政策目前並沒有。

我們是間接融資，銀行擁有最大規模的資金資源。

如果他們不出手，這個行業還是很難回來。