鑽石舞台

【正文】

一、深圳成為第一個針對房屋租賃領域發布參考價格的地區

（一）2022年10月28日，深圳市住建局官網發布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》（深圳市房地產和城市建設發展研究中心），引起市場廣泛關注，其原因在於深圳是先行示範區，是第一個發布二手房參考價格且被很多地方效仿的地區，也是率先針對房屋租賃領域發布參考價格的地區（其它地區發布的是指導價），同時深圳大概有70%的人群在租房，因此深圳發布房屋租賃參考價格應具有風向標意義。

（二）深圳房屋租賃參考價格的具體情況可參考深圳市房屋租賃參考價格查詢平台 (sz.gov.cn)。從覆蓋範圍和區域來看，此次深圳發布的房屋租賃參考價格可以說非常具體，包括各轄區的街道、小區、城中村私宅、產業園區、產業園區配套宿舍等（即4319個小區、2042個城中村私宅、4500個產業園區配套宿舍區和6702個產業園區），也即在深圳有相當比例的城中村也設置了租賃參考價值。

因此，這次深圳發布的房屋租賃參考價格應該是在做了非常全面、深入調研的基礎上形成的，具有較高的參考價值，預計後續每年將會根據市場變化情況對房屋租賃參考價格進行適當調整。以租金最高的南山區為例，以30平方米（單人）、60平方米（兩人）和100平方米（三人）的房屋大小來計算的話，對應的月租金分別為3270元、6540元和10900元，應該說在深圳這個地方並不算很高。

二、深圳也是第一個發布二手房參考價格的地區

（一）2021年2月8日深圳住建局在全國率先發布了《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》和全市3595個小區的參考價，隨後全國很多城市跟進發布了二手房參考價格，並將其作為房地產市場調控的一個重要工具。

（二）發布二手房參考價格的初衷是將其為貸款評估價格的依據來抑制炒作氛圍，這一舉措在推行之初的確起到一定作用。不過，今年以來隨着樓市預期的變化，二手房參考價格的作用也在弱化，西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫等一些地區已經對二手房參考價或指導價進行了調整。

例如，今年年初成都地區的銀行在對二手房放貸時已開始按照評估價而非參考價進行。再比如，2022年7月4日，西安住建局便表示暫停發布參考價。

三、發布房屋租賃參考價格可能的政策用意

（一）房屋租賃參考價格與保障性租賃住房建設是一體的，有助於約束保障性甚至市場化租賃的租金。就深圳而言，其既有二手房參考價，也有房屋租賃參考價，意味着深圳可以通過二手房參考價和房屋租賃參考價兩個工具對租購兩個市場進行綜合調整，使兩個市場保持平衡平衡健康發展，真正做到租購併舉，這符合「房住不炒」「租購併舉」這一房地產長效機制的精神。

（二）我們看到，深圳此次發布房屋租賃參考價格的覆蓋範圍非常廣，如此大的工作量不是短期內就能完成的事情，這意味着深圳對此應是早有準備，估計深圳在2021年發布二手房參考價格之前可能便已經就此事進行了謀劃。因此無論效果如何，深圳此舉均應認真對待。

例如，2017年6月29日，深圳市房屋租賃行業協會便發布《關於政府2017年之後不再公開發布指導租金的情況說明》，指出「鑑於目前深圳市租賃市場租金波動，政府職能部門機構改革，工作內容和方向調整等原因，為了穩定住宅租金，保民生，故政府決定自2017年之後不再公開發布指導租金」。

（三）從數據上看，受制於較高的房價，深圳的租金回報率並不高，遠低於同期其它地區。例如，今年9月，深圳的租金回報率僅為1.27%，雖然已經是連續三個月環比上升，但低於同期的上海（1.54%）、北京（1.31%）、廣州（1.29%）。因此，租金回報率本就不高的深圳在發布房屋租賃參考價格之後，預計其它租金回報率更高的一線城市可能也會跟進。

（三）房屋租賃參考價格的發布有助於培育房屋租賃市場，讓租賃市場在孕育和發展的過程中有一個潛在價格調控機制。長期以來，我國始終沒有建成完善的租賃市場，租售兩端的聯動機制亦比較薄弱，一定程度上制約了保障性租賃住房體系的構建，使得租賃市場一直是我國房地產長效機制的短板所在。

房屋租賃參考價格發布後，房屋擁有者、建設者、出租者、租賃者以及各中介等參與各方便可評估租賃市場的空間、規模大小、回報率等相關要素，便利商業銀行等金融機構介入租賃市場過程，為租賃市場的建設、市場參與主體各方提供相關金融服務，如此租賃市場的產業體系方能逐漸搭建起來。

（四）對於未來的大周期而言，地產行業的調整甚至洗牌不是短期過程，不能簡單用周期的理論去看待，在地產行業去金融化去泡沫化背景下，大部分民營地產企業均將面臨在住房、租賃與代建等領域模式轉變的選擇，否則退出歷史舞台將是遲早的事。與此同時，未來租購兩端的聯動機制建立以及彌補租賃領域的短板也將是長期過程，而房屋租賃參考價格便是這個長期過程中的一個初步嘗試。

（完）