大隊長Finance - 新規速遞｜關於「金融支持地產16條」要點解讀－鑽石舞台

2022年11月11日，中國人民銀行與中國銀行保險監督管理委員會（以下簡稱「銀保監會」）聯合發布了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀髮〔2022〕254號）（以下簡稱「《金融支持地產通知》」），其中列舉了16條舉措，從房地產企業、建築企業、住房金融消費者等主體面臨的各項風險及困難出發，針對性地協調和鼓勵地方政府、金融機構、資產管理機構等房地產市場金融業務參與者共同促進房地產市場平穩健康發展。

對於我國的房地產市場和住房制度，二十大報告強調要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，促進房地產市場實現平穩健康發展和完善住房保障體系。近年來，房地產市場中住房供求不匹配以及房地產企業融資困難、回款壓力大導致資金鍊流動受阻等風險問題備受關注，提供金融支持以穩定房地產市場並促進其發展是滿足房地產市場穩定發展要求的重要舉措。

早在2018年，中國人民銀行就推出了會同有關部門從信貸、債券、股權（以下簡稱「三支箭」）三個融資主渠道支持民營企業拓寬融資途徑的政策組合。自2022年下半年以來，以「支持剛性和改善性住房需求」為導向的「第一支箭」信貸支持力度不斷增強，多個城市的首套住房商業貸款利率下限及首套公積金貸款利率相繼下調；2022年11月8日，中國銀行間市場交易商協會（以下簡稱「交易商協會」）釋放了「第二支箭」的積極信號，表示將支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，由中國人民銀行再貸款提供資金支持[1]。而《金融支持地產通知》的出台則是從「三支箭」的各個維度出發為房地產融資提供支持，並結合了出險項目及受困房企風險處置、購房者權益保護等重要內容，全方位地對房地產市場提供強力支持。

《金融支持地產通知》共列舉了16條具體舉措，涉及房地產企業、建築企業、住房金融消費者等多類主體，涵蓋房地產融資、「保交樓」實施、房地產企業風險處置、住房金融消費者權益保護、房地產金融管理政策以及住房租賃金融政策等六個方面，主要包括以下內容：

對國有、民營房企一視同仁地投放開發貸款，重點支持聚焦主業、資質良好的房企發展；因城施策地實施差別化住房信貸政策，支持個人住房貸款的合理需求；通過優化信貸服務，保持建築企業融資穩定；對於存量融資，可進行貸款展期、調整還款安排等合理調整；對於增量融資，則鼓勵通過債券、信託等融資方式合理滿足融資需求，並為財務整體健康、面臨短期困難的房企債券發行提供增信支持。

實施「保交樓」專項借款，實行封閉運行、專款專用，支持住宅項目交付；同時鼓勵金融機構為專項借款支持項目提供「新增配套融資」支持，明確「一樓一策」方案、秉持「後進先出」原則，並就新增配套融資對相關金融機構及其人員推行「盡職免責」管理。

通過併購貸業務重點支持優質房企併購受困房企項目，鼓勵資產管理公司參與處置風險項目，並與地方政府、商業銀行及房企等多方主體協商風險化解模式，鼓勵資產管理公司與律師事務所等第三方機構開展合作；同時鼓勵探索市場化支持方式，包括鼓勵資產管理公司擔任破產管理人、重整投資人，有條件的金融機構設立基金等。

鼓勵金融機構與受疫情影響或住房合同發生改變或解除的住房金融消費者進行自主協商，合理進行信貸展期、還款安排等調整；同時合理更新、切實保障已調整還款安排的住房金融消費者的徵信權益。

中國人民銀行或其分支機構、銀保監會或其派出機構經客觀評估可合理延長銀行業金融機構調整房地產貸款集中度的過渡期；相關金融機構應充分運用階段性房地產金融管理政策。

引導金融機構重點加大對優質自持物業型住房租賃企業的信貸支持；明確保障性住房租賃項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理；鼓勵發展住房租賃金融債券，推進房地產投資信託基金（REITs）試點等舉措，實踐「租購併舉」。

《金融支持地產通知》的16條舉措內容全面，既有從宏觀層面多角度支持房地產市場穩定發展的系統安排，又有着「識別風險、對症下藥」的鮮明特徵，表明了監管部門對於房地產合理融資的支持態度以及通過多渠道紓困房地產行業的力度，對於房地產市場的健康運行具有重要意義。

從信貸、債券、股權三個融資主渠道拓寬融資途徑的「三支箭」政策組合最初推出於2018年房住不炒的大背景之下。《金融支持地產通知》則在堅持房住不炒基本原則的基礎上，針對房地產企業，尤其是民營房地產企業，在信貸、債券、股權三個融資主渠道均全新推出或進一步明晰了相關融資政策，從而有利於疏通房地產融資管道、實現房地產企業平穩有序發展；此外，住宅項目交付風險化解與個人住房貸款風險化解雙管齊下、房地產貸款集中度管理政策適當調整等也是《金融支持地產通知》值得關注的要點。

（1）新貸投放角度

《金融支持地產通知》第（一）條首先明確了房地產開發貸款投放對國有、民營等各類房地產企業一視同仁的原則。國有民營一視同仁原則實際在中國人民銀行與國家外匯管理局於2022年4月18日發布的《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》（銀髮〔2022〕92號）（以下簡稱「92號文」）中已有規定，《金融支持地產通知》進一步明確將該原則適用到了房地產企業。

根據《金融支持地產通知》第（一）條的表述，中國人民銀行及銀保監會突出了穩定民營房地產企業在維持房地產行業穩定與發展中的重要性，同時鼓勵房地產企業應當重視完善內部治理、聚焦主業，有利於推動優質房地產企業更快地擺脫困境、穩步發展。

（2）存量貸款穩定角度

《金融支持地產通知》第（四）條「支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期」為其推出的全新內容[2]。在原則性展期安排，即鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商展期、調整還款安排的基礎上，《金融支持地產通知》還特別明確了自其印發之日起未來半年內到期的存量貸款可以允許超出原規定多展期1年，且可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。

該第（四）條一定程度上突破了中國人民銀行於1996年發布的《貸款通則》第十二條第二款[3]對貸款展期期限的規定，給予了融資房企一定的喘息空間。同時，存量貸款展期但不調整徵信貸款分類，則不會觸發融資房企的交叉違約條款，避免融資房企面臨其餘債務加速到期從而導致債務違約的多米諾效應。

作為融資支持的「第二支箭」，債券融資支持也是《金融支持地產通知》的重要內容。《金融支持地產通知》第（五）條全面地從債券發行、增信支持、兌付資金安排、風險化解、發行人回購五個方面明確了對房地產企業的債券融資支持政策[4]。

實際上，此前交易商協會曾於2022年11月8日發布消息稱，其將繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計未來至少可以支持2500億元左右的民營企業債券融資；2022年11月9日，中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱「中債信用增進公司」）也發布《關於接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》[5]，明確為進一步推動民營企業債券融資支持工具相關工作，加大對民營房地產企業增信服務力度，意向民營房地產企業可通過填寫《項目需求意向表》提出增信需求，中債信用增進公司將在收到郵件後3個工作日內予以反饋。

交易商協會及中債信用增進公司的上述最新措施均已在實踐層面正式將民營房企納入「第二支箭」的政策範圍。而《金融支持地產通知》的發布將該等房企發債融資支持措施落實在政策層面，有利於房地產企業債券融資工作的高效開展。

兼收併購是化解受困房地產企業風險的重要途徑，除直接資產收購外，受讓現有股權、認購新增股權、承接債務均是房地產項目併購的重要方式，其支持措施也構成了「三支箭」政策組合中的「第三支箭」股權融資支持。就房地產併購金融支持，《金融支持地產通知》第（九）條面向商業銀行、資產管理公司等多主體提出了以下3個方面的重要措施[6]：

鼓勵商業銀行房地產項目併購貸款業務的穩妥有序開展。《金融時報》曾於2021年12月20日報道，中國人民銀行及銀保監會出台了《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展併購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。本次《金融支持地產通知》第（九）條與前述通知一脈相承，仍然是鼓勵優質房地產企業對受困房地產企業項目的兼併收購。

鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司進行不良資產處置。除鼓勵資產管理公司發揮其自身的資產處置經驗與能力外，《金融支持地產通知》第（九）條還提出了資產管理公司與地方政府、商業銀行、房地產企業共同協商風險化解模式以及與律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作的路徑。

支持房地產項目併購主題金融債券發行。此前浦發銀行於2022年1月21日在銀行間債券市場簿記發行金融債券（22浦發銀行02），債券規模為50億元，期限為3年，募集資金用於房地產項目併購貸款投放，此為金融機構發行的首單房地產項目併購主題債券[7]。本次《金融支持地產通知》第（九）條首次以規範性文件的形式確立了房地產項目併購主題金融債券這一產品類型，並明確支持發行該類產品的主體為符合條件的商業銀行以及金融資產管理公司。

此外，《金融支持地產通知》第（十）條從市場化角度提出了房地產重整項目、受困項目的多種處置方式[8]，包括金融機構一企一策協助進入司法重整的項目交付，鼓勵資產管理公司擔任破產管理人、重整投資人，以及鼓勵金融機構探索設立基金等方式支持項目交付。

（1）住宅項目交付風險化解

根據《金融支持地產通知》第（七）條，支持國家開發銀行及農業發展銀行向經覆核備案的借款主體發放「保交樓」專項借款，專項用於支持已售、逾期、難交付住宅項目加快建設交付，該專項借款應當封閉運行、專款專用[9]。該「保交樓」專項借款措施的救助對象為存在爛尾風險的住宅項目，以保障購房者的合法權益，穩定社會與市場秩序。

「保交樓」專項借款非《金融支持地產通知》首次提出，此前新華社曾於2022年8月19日報道，住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行等有關部門出台措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，從而維護購房者合法權益、維護社會穩定。

就房地產交付等面臨的資金困難，除了上述《金融支持地產通知》推出的房地產市場版本「三支箭」相關措施、「保交樓」專項借款等措施外，2022年11月14日，銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳又聯合發布《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（銀保監辦發〔2022〕104號），允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務，進一步補充了促進房地產市場平穩健康發展的資金流動性措施。

（2）個人住房貸款風險化解

在政策性銀行提供「保交樓」專項借款、化解交付難風險的同時，《金融支持地產通知》第（八）條還明確提出了與專項借款相對應的、推動化解未交樓個人住房貸款風險的「新增配套融資」支持政策，這也是《金融支持地產通知》詳細表述的一項政策。《金融支持地產通知》第（八）條主要明確了「新增配套融資」的以下內容：

借貸雙方。《金融支持地產通知》鼓勵提供「新增配套融資」支持的主體是金融機構，特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團；其承貸主體應與專項借款支持項目的實施主體保持一致。

項目標準。鼓勵向其提供「新增配套融資」支持的項目應為剩餘貨值的銷售回款可同時覆蓋專項借款和「新增配套融資」的項目，以及雖不能同時覆蓋但已明確「新增配套融資」和專項借款配套機制安排並落實還款來源的項目。從該項目標準來看，「新增配套融資」的還款來源可以突破剩餘貨值的銷售回款，來自於融資項目之外。

存量負債要求。項目存量資產負債應經地方政府組織有資質機構進行審計評估確認並已制定「一樓一策」實施方案。

融資期限。「新增配套融資」原則上不應超過對應專項借款的期限，最長不超過3年。

償還辦法。項目銷售回款應當劃入項目專用賬戶，該賬戶由提供「新增配套融資」的商業銀行參與共同管理；按照「後進先出」原則，項目剩餘貨值的銷售回款要優先償還「新增配套融資」和專項借款。

此外，《金融支持地產通知》第（八）條還特別明確規定了「對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責」的「盡職免責」原則，有利於避免相關機構和人員囿於對未來擔責和個人發展的擔憂而降低處理新增配套融資業務的積極性。

《金融支持地產通知》第（十三）條明確了合理延長房地產貸款集中度管理政策過渡期的安排[10]，對房地產貸款集中度管理政策進行了相應調整。

中國人民銀行及銀保監會於2020年12月28日發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀髮〔2020〕322號，自2021年1月1日起實施）將銀行業金融機構分為5檔，並對每檔銀行業金融機構的房地產貸款占比（該機構房地產貸款餘額/該機構人民幣各項貸款餘額×100%）及個人住房貸款占比（該機構個人住房貸款餘額/該機構人民幣各項貸款餘額×100%）設定了比例上限；同時為超出比例上限的各銀行業金融機構設置了業務調整過渡期，其中超出2個百分點以內的過渡期為通知實施之日起2年，超出2個百分點及以上的過渡期為4年。

當前2022年底，恰逢第一批超出規定標準2個百分點以內的銀行業金融機構業務過渡期（即自2021年1月1日起2年）即將屆滿之時，銀行業金融機構面臨調低房地產貸款占比、個人住房貸款占比的壓力。《金融支持地產通知》第（十三）條賦予了中國人民銀行或其分支機構、銀保監會或其派出機構以靈活處理的空間，基於實際情況與客觀評估，合理延長某些銀行業金融機構的過渡期，有利於保障《金融支持地產通知》中的銀行信貸相關政策得到切實實施。

此外，《金融支持地產通知》第（十五）條還特別明確了「商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理」，這也是對中國人民銀行和銀保監會於2022年1月30日聯合發布的《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（銀髮〔2022〕30號）相關政策的再強調，由此鼓勵商業銀行加大對保障性租賃住房的金融支持力度。

《金融支持地產通知》六大板塊的共16條政策貼合當前的宏觀經濟需求與房地產市場穩定要求，除上述要點外，還包括個人住房貸款政策因城施策及自主協商延期、個人徵信權益保護、建築企業信貸支持、住房租賃的信貸服務及多元化融資等重要政策，多角度支持房地產市場平穩健康發展。

總體而言，《金融支持地產通知》吸收了此前主要的民企或房企紓困政策，同時也推出了存量貸款展期、房地產項目併購主題金融債券發行等新內容，系統性和政策力度更強，對現階段促進我國房地產市場健康、穩定發展具有重要意義。

向下滑動閱覽

腳註：

[1] 中國銀行間市場交易商協會：「『第二支箭』延期並擴容支持民營企業債券融資再加力」，參見網址：http://www.nafmii.org.cn/xhdt/202211/t20221108_311365.html.

[2] 《金融支持地產通知》第（四）條規定：「對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基於商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送徵信系統的貸款分類與之保持一致。」

[3] 《貸款通則》（中國人民銀行令（1996年２號））第十二條規定：「貸款展期：……短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過３年。」

[4] 《金融支持地產通知》第（五）條規定：「支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。」

[5] 中債信用增進公司：「關於接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知」，參見網址：https://www.cbicl.com.cn/zixun/news/580.html.

[6] 《金融支持地產通知》第（九）條規定：「鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼併收購受困房地產企業項目。鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司（以下統稱資產管理公司）發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置。鼓勵資產管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作，提高資產處置效率。支持符合條件的商業銀行、金融資產管理公司發行房地產項目併購主題金融債券。」

[7] 同花順財經：「浦發銀行將發行首單房地產項目併購主題債券」，參見網址：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1722199940208911779&wfr=spider&for=pc.

[8] 《金融支持地產通知》第（十）條規定：「對於部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則，一企一策協助推進項目復工交付。鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置。支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地產企業風險，支持項目完工交付。」

[9] 《金融支持地產通知》第（七）條：「支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經覆核備案的借款主體發放「保交樓」專項借款，封閉運行、專款專用，專項用於支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。」

[10] 《金融支持地產通知》第（十三）條：「對於受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，人民銀行、銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基於實際情況並經客觀評估，合理延長其過渡期。」