鑽石舞台

人民銀行、銀保監會5月15日發布關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知。

通知明確，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

對此，專家人士表示，通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。政策調整後，全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率下限，由不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR），調整為不低於相應期限LPR減20個基點（按4月20發布的5年期以上LPR計算為4.4%），如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，則意味着：平均每月可減少月供支出約60元，那麼，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

通知具體顯示，為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：

一是對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

二是在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照「因城施策」的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

那麼，全國政策下限調整後，各地政策是否同步調整？

據專家人士分析，在全國統一的貸款利率下限基礎上，地方層面，由人民銀行、銀保監會各派出機構按照「因城施策」原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限調整方向，可選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區域房地產市場穩定。

「在城市貸款利率下限基礎上，銀行業金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。」專家人士稱。

人民銀行金融市場司司長鄒瀾4月14日在2022年第一季度金融統計數據新聞發布會上表示，3月份以來，由於市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策範圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限。「這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特徵。」鄒瀾說。

鄒瀾在這一會議上解釋了相關機制。他表示，我國房地產市場區域特徵明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，採用了全國、城市、銀行三層的定價機制。

以利率下限為例，彼時，全國層面首套房貸利率不得低於相應期限的LPR，二套房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市範圍內都要遵守的下限。

鄒瀾表示，實踐中，多數城市直接採用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值，這是完全市場化的經營決策。

「通知首次對於差別化住房信貸政策發布專門文件，充分體現了當前房貸持續發力、扭轉近期房地產交易行情的決心。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

他表示，通知明確了一條重要思路，即首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。利率下限下調，使得商業銀行發放房貸的空間更大，有助於更好地促進房貸實際貸款利率的下行；下調力度較大，將引導銀行後續更好地制定貸款政策，尤其是推介一些低成本利率的貸款；本次下調主要是針對首套房，有利於剛需群體購房成本進一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策。

嚴躍進認為，通知可能會產生四個方面的影響：