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今天，央行、銀保監會聯合下發通知，主要內容是兩點：
一、對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照「因城施策」的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

首先明確一點，這條通知的意思，就是下調房貸利率。
針對這兩點，哨兵跟大家具體分析：
1、目前，首套房的最低利率，是LPR利率，即4.6%。
而按照今天的新規，再下調20個基點，也就是4.4%。
這個事兒，有沒有意義呢？
先看全國的平均情況。
貝殼研究院的數據顯示：2022年4月，103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。

5.17%，距離4.6%，還有很大的空間。
所以這條政策，對於全國大多數地區來說，目前還沒有意義。
但是，蘇州、南通等個別城市的首套主流利率已降至4.6%，與5年期以上LPR持平。
這個政策一出，它們就可以繼續下調到4.4%了。
其它城市，必然也會跟進，估計要不了多久，很多城市都會低於4.6%。
刺激樓市的意思，還是非常明顯的。

2、下調20個基點，對於樓市到底有多大的影響呢？
哨兵整理了一下數據，以貸款100萬、分30年還清、等額本息為例，從4.6%降到4.4%的話，每個月可以少還118.83元，30年累計少還利息4.28萬元。

3、對於二套房，利率下限沒有調整。
目前是在LPR的基礎上上浮60個基點，即5.2%。
目前二套房的平均利率已經是5.45%，距離5.2%比較近了，沒有下調，算是堅持房住不炒吧。

4、如果說前幾年，國內樓市政策的關鍵詞是「房住不炒」，那現在，關鍵詞就成了「因城施策」。
今天，央行給了各地「因城施策」的權力，允許自行確定房貸利率的下限。
有了這條政策，那估計很快會有城市去逼近4.4%的下限。
然後其它城市再跟進……
就好像各地不斷放鬆限購一樣，不斷的想各種招兒。
比如，房子租出去，就不算首套房了；二胎家庭可以買二套房……辦法多的很。

5、央行出台這條政策，直接的導火索是4月的金融數據，再度明顯的不及預期。
房貸數據直接減少了605億。
老百姓不買房了，只能想辦法刺激。
並且，在周五公布了4月金融數據，周末各種悲觀的觀點正在發酵，周日就趕緊的出政策，刺激市場、穩定預期的意圖，非常明顯。

刺激樓市的想法雖好，但效果並不明顯。
如果老百姓不買房，那降了也沒啥用。
並且，這隻對新買房的人有用，對於老「房奴」來說，房貸的壓力絲毫不減……
哨兵認為，存量的房貸規模巨大，如果真的想減少居民負擔、刺激消費，給老「房奴」們降降負，才是真的眾望所歸！

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