鑽石舞台

碧桂園、龍湖以及美的置業三家民營房企在信用保護工具的保駕護航下成功發行公司債券的同時，一些曾被資本市場和投資者冷眼相待的民營房企也對外界展示出強烈的求生欲。

2022年5月23日，融信中國一筆7億美元的美元票據利息先於寬限期結束前支付；更早之前，雅居樂於2022年5月20日也公告稱，目前已全額償還33.447億港元的港元貸款餘額以及6000萬美元的美元貸款餘額。

兩家民營房企逆境之中仍保持積極的償債態度，為資本市場塑造了較好的形象。

去年下半年以來，受到部分房企遭遇流動性問題的影響，投資者信心趨弱，評級機構也屢屢對資金面偏緊的房企下調評級。在銷售、融資的雙面夾擊下，民營房企不得不直面生存問題。

面對債務高峰，各家房企所採取的應對方式也不盡相同，但在大環境平淡的當下，投資者毫無疑問會更青睞償債意願更高的房企，而且隨着近期政策面的不斷優化，它們將很有希望成為市場回暖的受益者，這也是對它們奮力過關的回報。

再度過坎

雅居樂一開始拿到的劇本，對比同行並不見得有多好。

去年下半年，在行業逐漸轉向之際，雅居樂先於其他同行啟動業務及架構的調整，將其旗下的原房管集團、商業集團、城更集團併入地產集團，成立全新的大地產集團。

對組織架構的動刀，在當時並不被視作是一個十分積極的信號，市場對雅居樂的資金面一時間也疑慮四起。

與此同時，三大評級機構之中的穆迪、標普，也對雅居樂投出非信任票。就在5月17日，穆迪還再度宣布將雅居樂的企業家族評級從「B2」下調至「B3」，並將其高級無抵押評級從「B3」下調至「Caa1」，還將雅居樂的評級展望從列入觀察名單調整為負面。

種種可能擾動資本市場的信息，雖然對雅居樂有過影響，但它扛下來了，償債節奏有條不紊。

2022年5月13日，雅居樂公告稱，已完成了約692萬張境內債券的回購、轉售，本金總額約6.92億元；此前3月2日，雅居樂也公告稱，票面利率6.7%的5億元優先票據將在3月7日到期，其已將足夠資金存入受託人指定的銀行賬戶，用於贖回未償還的4.365億美元優先票據的本息。

也正因為雅居樂的「堅韌」，資本市場和投資者對本月到期的貸款償付情況尤為關注。這是由於，雅居樂今年到期債務規模有約295.8億元，在銷售面表現不佳的情況下，雅居樂的壓力不可謂不小。因此，5月份的這單銀團貸款，具有指標性意義。

雅居樂最終再過一關，投資者也給予較高評價。從雅居樂即將到期的美元票據價格來看，市場目前也較具信心。雅居樂將於2022年8月31日到期美元票據目前價格堅挺，顯示投資者對之償債的預期較好。

「這真不容易。其實就是扛，硬扛，雅居樂扛住了。」一位境外的債券投資者在接受21世紀經濟報道記者採訪時評價稱。

同樣的，融信中國也是有力扭轉情緒的代表之一。

事實上，融信中國的資金面並不受市場看好，而且從償債節奏來看，它受到的挑戰也並不小。融信中國於2022年5月23日兌付的這筆美元債利息，事實上支付利息的日子應該是4月25日，融信中國是在寬限期內完成兌付，在最後一刻保證了不出現違約情況。

但也正是這種努力的姿態，讓資本市場對之的信任也相應有所提升。

復甦在途

許多面對償債高峰的房企仍然在奮力爬坡上坎，是因為它們對未來仍然是有期望的。的確，政策面、融資面都在逐漸回歸常態，一切正在慢慢變好。

在一家華南房企總部任職的中層管理人士告訴21世紀經濟報道記者，這幾個月銷售不太好，但老闆比較堅定。「咬咬牙還各種錢，最近金融機構對我們的態度，相比前面幾個月，是有緩和的。」

這種堅持，的確是有盼頭的。

就如市場此前預期，通過啟用信用保護工具讓民營房企發行公司債的名單之後會逐漸放開一般，目前這種跡象已經十分明顯。

5月24日，新城控股2022年度第一期中期票據發行文件發布，債券註冊金額為30億元，發行金額上限為10億元。這筆債券將由中債信用增進公司和上海銀行聯合創設信用風險緩釋憑證。

合理的融資需求得到回應，在各地政策的不斷優化之下，銷售面好轉也十分可期。

據21世紀經濟報道記者此前不完全統計，5月以來已有超過60個城市推出穩樓市政策，以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。這也使得今年出台穩樓市政策的城市超過150個，且對一二三四線城市均有覆蓋。

而政策的作用，也已經顯出些許威力。

以南京為例，在新政落地之後的一周，市場已經有反彈的趨勢。根據南京網上房地產數據顯示，2022年5月第三周，南京新房二手房成交量反彈，創近10周來的新高；當周新房累計認購1144套，累計成交1470套，成交量環比上漲29.7%。

從企業層面來看，銷售也在緩慢爬升中。據21世紀經濟報道記者從一家TOP40的房企處了解到的銷售情況，截至2022年5月25日，這家房企的銷售額相比上月環比增長約10%；而根據貨值計算，預計到月底，環比增長約有10%-20%，觸底回升正在進行。

銷售面逐漸回歸，房企緊繃的資金鍊就有望得到緩解。

方正證券在近期的一份研報中也稱，今年5月，央行先是下調首套房貸利率下限，隨後 5 年期以上 LPR 下調 15bp 至4.45%， 之後多地下調首套房貸利率。歷史經驗來看，按揭利率下行將促使商品房銷售面積回升，從而改善房企的經營性現金流。

最困難的時候或許真的已經過去了。

本期編輯 黎雨桐 實習生 詹惠楠