鑽石舞台

雲苑景泰片區位於白雲區景泰街，由雲苑新村1期（雲苑南）、雲苑東、雲苑西、景泰東、景泰西、景泰北6個老舊社區組成，均建於上世紀80年代，歷史原因成為無物業管理的區域。由於缺乏管養，基礎設施老化、環境衛生差、車輛亂停亂放、公共服務不足等問題尤為突出。對此，街道多年來不斷探索嘗試，都因市場化物業企業「不願管」，居民自治「不會管」，政府長期兜底則財政「背不動」、力量「跟不上」，難以有效改變現狀。

2019年，雲苑景泰片區6個社區被納入廣州市老舊小區改造計劃，分步實施改造，目前已全部完工。按照「從小區到片區，從整治到活化」的思路謀劃連片改造，以片區-街區-社區的路徑串聯，以點帶面，改善基礎設施，解決雨天積水、水壓不足、三線雜亂等民生痛點；統籌利用片區內的公共空間、配套設施、閒置區域等資源，合理配置社區公園、健身器材、休憩場所、停車位等配套設施，實現社區資源共享和功能互補，滿足居民休憩、娛樂、運動、集體活動等需求，大大提升片區宜居水平。

有了環境的提升，更需要制度化長效鞏固改造成果。為了避免改造後出現 「一年新、兩年舊、三年再回頭」，白雲區住建局會同景泰街道提前謀劃，積極對接，引進物管公司和家生活科技有限公司。

雲苑景泰為全開放式片區，面積29.58公頃，共有建築約285棟，住戶11831戶，其中外來人口比例大，工作和生活流動性大，管理難度大。「進駐後，我們基於社區單元、人口分布等進一步細分管理服務區域，建立網格化治理機制，每個網格都配備了包括和家領事、秩序維護員、保潔員等專業人員，負責區域的安全秩序巡邏，消防隱患排查、停車整治、衛生保潔等，確保管理和服務全覆蓋。」和家生活相關負責人許建爵介紹到。

同時針對片區的消防設施不足問題，和家物業配置了微型消防站，制定了片區的消防通道規劃、社區風險地圖，建立了消防應急處理機制，軟硬件同步升級，織密社區安全防護網。

據和家生活相關負責人許建爵介紹，多方聯動是築牢安全防線的另一重要手段。街道每月會組織市政所、執法中隊、社區和和家召開一次多方協調會，對涉及片區治理的需協調事項進行討論研究，指導和家做好片區物業管理，更好發揮專業團隊力量，維護片區安全秩序。

以車輛違停整治為例，雲苑景泰作為開放式老舊小區，公共區域經常有外來車輛隨意停放，導致阻礙行人通行甚至堵塞消防通道，和家物業在街道的指導下，聯合治安聯防小組進行巡邏整治，對片區違停車輛車主進行勸告或在車身顯眼處張貼溫馨提醒單，提醒車主儘快駛離，一定程度上減少了違停，暢通片區街巷。

此外，和家生活負責人許建爵表示：「自進駐以來，我們累計發現並處理消防火情6起、易澇水浸20處和高空墜物3起，有效協助街道和相關部門化解了安全隱患，維護了轄區的安全穩定。」

常態化疫情防控下，和家兼任社區黨委的「應急合伙人」，積極組織工作人員開展防疫抗疫培訓，配合社區建立居民信息台賬，應用社區防疫小程序做好日常監測預警，廣泛宣傳相關法律法規和應急預案，提高群眾應急和自救能力。面對緊急抗疫任務快速反應，截至4月底投入近200人參與抗疫，協助社區增設和守好防控卡點，做好全員核酸檢測工作，安排30個消殺小組對6個管理小區一天兩次全域消毒，配合防疫機構入戶對失孤老人進行核酸檢測600餘次，為社區防疫提供有力支撐。

正是這種在深度摸查片區情況的基礎上，雲苑景泰以大片區「物管」理念將六個社區整合共管，打破傳統管理壁壘，挖潛片區可利用資源，形成規模化管理，着力降低管養成本，推動長效管養機制建立，打造有「面子」、重「里子」的社區新秩序。

前期無物業管理狀態下，開放式的6個社區的保潔維護等基本依靠財政托底，耗費大量的人力、物力、財力，效果也存在局限性。景泰街將以管理區域路內停車、管理用房等小區公共資源及收取業主衛生費用優先用於管理事項為條件，通過公開招標方式引入合作企業，開展2年期的片區公共部分管理，節省財政支出的同時一定程度上彌補物業運營虧損。

物業管理納入社會治理體系被寫入《廣州市物業管理條例》，是新時期物業管理的新要求。據悉，和家除提供基礎物業服務外，同時也協助所在街道、派出所、交管等部門，在轄區黨建宣傳、居家養老、流動人口管理、社區公益、交通協管、12345熱線接訴即辦、疫情防控等方面工作進行了廣泛深入的配合，通過此類公共服務賦能社區治理，補貼物業管理支出。

在街道黨工委的統領下，和家成立和家景泰項目黨支部，聯合居委會、居民代表，協同社會組織、社區商戶等，搭建 「1+3+N」的多方共建聯席會，堅持黨建引領，構建紅色物業精細化服務體系。在社區事務的管理過程中，和家注重發動居民參與，號召退休黨員、熱心群眾等成立志願者團隊「和家好鄰居」，目前已吸納32位居民加入，與社區、物業一起開展參與社區建設和服務，例如秩序維護、垃圾分類、巡邏反饋等，引導居民樹立主人翁意識，進一步增強對社區的歸屬感和認同感。

和家物業依託網格管理模式和「和家好鄰居」隊伍，在線上線下搭建多種信息反饋渠道，收集民情民意，協助打通社區與居民連接的「最後100米」，提前掌握居民的需求，做到「未訴先辦」。對居民的訴求快速響應，積極推進三事分流，即大事不出街道，小事不出社區，私事協調解決，做到「來訴即辦」，爭取將社區矛盾化解在一線，據統計，物業接管後月均12345投訴率下降超65%，多次收到街道、居民贈予的錦旗和感謝信。

「我們每周會召開一次居民議事會，組織相關居民代表協調解決居民重點關注或投訴事項，例如加裝電梯、充電樁選址等等，推進共商共治共建。」和家黨建和社群運營經理楊俊威說道。

此外，和家物業積極舉辦社區檢修、社區義診、社區集市、乒乓球賽、唱紅歌、關懷空巢老人等多類型活動，豐富居民生活，增進鄰里情誼和社區凝聚力，提升居民的生活滿意度和獲得感。

開放式老舊小區居民普遍缺乏物業服務付費意識，如何培養居民的付費習慣是長效管養的關鍵。本着「服務為先、有償購買」的理念，和家物業進駐後逐步完善服務體系，增強與居民的聯繫與溝通，努力提高居民的付費意識，推動轄區樓棟居民與之建立服務合同關係，按每月0.8元/平米的標準向居民收取物業服務費。「目前有一棟樓和我們完成了確權，未來我們會繼續提升我們的服務、改進不足，逐步推廣至所有樓棟全覆蓋。」 和家生活景泰項目總監鄧廣勛表示。

為建立老舊小區長效管理機制，雲苑景泰推進社區治理常態化、規範化，以社區資源為基礎，以物業為抓手，通過降本增效形成「自我造血」的業務閉環。目前，和家一方面通過網格化管理、智能化管理降低管理成本。一方面通過「費隨事轉」彌補運營成本，在服務區域內開展諸如電梯加裝、家政服務、裝修服務、直飲水機、充電樁加裝等業務，積極開拓收入來源，保證各項工作有序開展。