1.
之前寫最近值得買房的城市，有朋友問，
杭州的限購門檻也降低了，外地人只需要一年社保，值得去買嗎？
杭州這些年一直很有存在感，號稱二線城市之首，「北上廣深杭」。
房價也水漲船高。
參考房價行情網的數據，杭州現在房價均價4.2萬，已經跟廣州（4.5萬）齊平。
作為經濟強省的省會，杭州這座城市的價值是毋庸置疑的。
問題在於，你作為一個外地人去投資，能不能買到有價值的房子。
杭州這次放鬆後的調控，顯然不想讓你去占這個便宜。
杭州最新的買房政策是這樣的：
在本市限購範圍內購買二手住房，落戶本市未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求；
非本市戶籍家庭需在購房之日前1年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月。
我做了一份政策的前後對比，這樣看起來更直觀一點，如下：
外地人，以落戶的方式或者交社保一年的方式取得的購房資格，只能買二手房。
我的第一感覺，這個調控有點雞賊啊。
杭州的房地產市場是啥情況呢？
最鮮明的特點有兩個，
一是新房價格倒掛。
新房價格倒掛，在杭州是一個普遍情況，不單是個別網紅盤，而是大部分都有倒掛。
不只普遍，價差也非常大。倒掛10%那都是小菜一碟，倒掛50%也很常見。
隨便舉幾個例子：
餘杭區富力中心新房3.6萬，周邊二手次新房7萬+；悅青藍新房1.5萬，周邊二手次新房3.8萬...
如此普遍且差價巨大的倒掛之下，本地人都是買新房，不得已才會去買二手房。
二是二手房庫存量大。
鏈家上杭州二手房的掛牌是8.6萬套，這個數據中規中矩。
但每個月成交量不足4000套（4月共成交3957套二手房），也就是去化周期大約22個月。
作為對比，按同樣的方式計算（鏈家掛牌量/4月成交量），
深圳的去化周期大概是10個月，北京4.2個月，廣州10.9個月，南京17個月，東莞13個月。
今年杭州還要交付12萬套新房，裡面又有多少等着交付套現出貨的？
二手房貴，且供應量巨大，
對外地人定向放開二手房，這不擺明了既想讓外地人來幫着去庫存，又不捨得讓人家賺到好處麼。
2.
從城市發展的角度，
讓真正來這座城市工作生活的人分享城市發展的紅利，不讓外地投資者鑽空子，這沒有任何問題，
長沙就是這麼做的，哪怕再放鬆都是在內部刺激，限購不放開。
對外地投資者的態度就是：我不需要你來救市，你也不要想從我這裡獲利。
當然更多的城市，現在迫於形勢放鬆了對外地人的限購，
讓外地人來幫着救市，同時也跟他們分享城市發展的紅利。
這也是一種選擇。
但杭州的算盤就打得實在是太精明了，既想要外地人來接盤救市，又不想讓人家得到好處。
咱就是說，在杭州眼裡，外地人都是大冤種嗎？
3.
那麼，杭州房子要不要去買？
其實答案已經很明顯了。
如果你能買到價格倒掛的新房，那沒問題，非常好的套利機會。
有經驗的投資客，人家自然有自己的辦法，都是奔着倒掛新盤去的。
如果你不在此列，只能去接盤高價二手房，我建議還是謹慎一點。
杭州的樓市，投機氛圍還是非常重的。
2020年杭州居民資金槓桿率138.8%，住戶部門槓桿率107.4%，是全國唯一雙破100%的城市。
註：
居民資金槓桿率：住戶貸款餘額/存款餘額
住戶部門槓桿率：住戶貸款餘額/GDP
考慮到外來購房者的貸款在本地存款卻在外地，居民資金槓桿率略有失真，相對來說住戶部門槓桿率更接近當地的真實負債水平。
當然，不管按照哪一種來算，杭州都是槓桿率非常高的城市。
槓桿率越高，房價越脆弱，因為大家都是拼了老命咬着牙在供房子，容不得一點差池。
想要維持住現有的房價，必須有源源不斷的鮮血供養，保持流動性。
如果你去接盤高價的二手房，
那就要祈禱，杭州每年都能這麼高速增長下去，直至成為真正的能匹配它房價的城市。
中間稍有放慢腳步，一旦吸血能力下降，接盤人數減少，
現有的房價，就需要一段比較長的時間來消化（解套）。
總之，外地人去杭州買房投資，還是有點考驗膽量的...
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都在放鬆調控，哪裡最值得買？
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