文｜邢海洋
今年以來，全國各地已經出台了300多項「挺樓市」的政策，但最讓人驚奇的是珠海市住房公積金 「一人購房全家幫」政策。湖南邵陽、廣東潮州、四川資陽、河北秦皇島等地還在跟進，「六個錢包」買一套房，過去還是中國家庭購房的「潛規則」，如今變成了明規則。房價高企，還要全家人都來埋單，步入老齡化的中國家庭面臨着艱難的抉擇。
公積金是以個人購房為目的、帶福利性質、由企業和個人共同繳存的儲備金，它是一個互助資金池，原則上是繳納者互助。當然，這對那些連首付也交不起，公積金閒置在池子裡的職工來說挺不公平的，等於一輩子幫助同事們儲蓄了。集合了直系親屬的公積金為一個人埋單，等於在大池子裡又圍欄出一個小池子，又對小池子外邊的員工造成了新的不公正。當然，新的政策突出了直系親屬的概念，是兩個錢包而非六個。
且不論六個錢包從潛規則變為明規則是否合理合法，從公積金條例中不難推斷出它有保障性、互助性，當然也有工資屬性，鼓勵將父母的工資放在子女的房產里，且不論資產的歸屬是否面臨矛盾，僅就財產的保值增值而言是否有風險呢？上世紀70、80年代開始的計劃生育政策形成的421家庭是「六個錢包供一套房子」的現實基礎，兩代單傳構成了強烈的情感紐帶。改革開放40年，節儉的一代趕上了經濟上行的快車道，迅速積累起了家庭財富，為資產的傳承提供了的窖藏，房地產大牛市與家庭財富的積累共振，從而形成了世所罕見的「六個錢包」現象。雖然「六個錢包供一套房」聽起來都讓人心酸，可背後卻有着頗為現實的經濟考慮，三代人的家庭儲蓄匯集到一套房子上，目的仍是為了家庭財富的保值增值。若是預期發生了變化，房子不能夠提供保值功能了，家庭的理財方式也會有所轉向。《都挺好》劇照
時下的中國房地產面臨的正是一個幾十年來少有的大變局。這個變局，按照前重慶市長黃奇帆先生的說法，包括人口、老齡化、城鎮化率、人均住房、房價等六個內容，2020年，中國的人均住房就達到了50平米，和歐美國家住房天花板的高度一樣了。房改30餘年來，地產商建房接近400億平方米，老百姓買了300億平方米，這300億平方米中有60億平方米是空關閒置的。不僅北上廣的房價上漲，二三線城市房價普漲，就連18線小縣城房價也猛漲一波。從各地搶人大戰如火如荼，新一線城市的崛起，再到安置回遷等政策性推動，中國樓市可以想到的題材和推動力似乎已經窮盡了，剩下的唯有作為居住屬性的不動產的長期抗通脹能力。但即便是抗通脹屬性，房價的變動也是和人口流動密切相關的。沒有了人口流入，再好的房子，再剛性的建造成本也難支撐起高昂的房價。而一線城市的房價和當地收入的比值，也就是購房痛苦指數，已經躋身於全球前列。《小歡喜》劇照
房地產市場處於十字路口，還有更為直接和近距離的觀察。2020年下半年以來，房企融資三道紅線發布，隨着調控政策日趨嚴厲，多家大型民營房企融資困難，資金鍊斷裂，暴雷不斷，房子打折促銷一波接一波。尤其是在三四線城市，擁有大量土地儲備的恆大等房企的隕落，本來人口無以為繼的地區房價更是陷入泥潭。疊加疫情的打擊，居民收入斷流，法拍房數量激增，短短几年中，累積有300萬套之巨，無形中給房地產又添加了一層壓力，直接的結果是土地財政難以為繼。2021年秋末冬初政策開始轉向，僅今年前五個月各地出台房地產鬆綁政策已超300多項，房地產這個對GDP貢獻超一成，涉及到上下游幾十家工業部門，對國民經濟至關重要的支柱型產業再次受到政策眷顧。可融資政策寬鬆了，民營房企還是不敢踴躍拿地，貸款利率下降了，老百姓還是在購房上躑躅不前。在蘇州等多個城市，由於限購時限縮短，二手房市場反而湧現出大量拋盤。《安家》劇照
本次房地產刺激最核心的是按揭利率的下行，下降幅度可謂前無古人。影響按揭利率的貸款市場報價利率LPR在穩定了近兩年後兩次下調，共20個基點，在此基礎上住房按揭執行利率再下調20個基點。各地銀行基於調控政策轉向，不僅放款時間大幅度壓縮，首套房二套房實際執行利率也向着LPR靠攏，購房者能夠獲得的最低貸款利率已低至4.25%，比一年前低了一個百分點。如果是此前的嚴格調控區域，就可能是兩個百分點的下降。對於百萬元30年的貸款，這兩個百分點，每個月的月供就可能從6000餘元的基礎上，減少了1300元。若不考慮首付，意味着房價降了兩成。可所有這一切利好似乎都沒有起到立竿見影的效果，不由得不使人聯想到近年來房地產市場的底部都是隨着政策明朗而迅速轉暖。今天的全國性市場沒有統一的步調，各地表現不一。政策轉向大半年，力度越來越大，搶房潮卻沒有出現。地方政府於是不得不把希望寄托在六個錢包上。
今年的房地產市場有其特殊性，那就是需求側家庭收入越來越不均衡了，北京大學劉國恩教授剛剛發布的一份調研顯示，疫情後高學歷招聘在增加，低學歷就面臨着更嚴酷的就業環境。此前北大盧鋒教授的一項調查則顯示全國範圍內失業率攀升至6.1％，16到25歲的青年失業率高達18.2%。可能六個錢包要扶植的正是這一年齡段的年輕人，對他們而言，基本的生活條件更為重要，購買商品房無異於消費奢侈品。《歡樂頌》劇照
而六個錢包的擁有者正在老去。今年是2022年，正是「三年困難時期」結束後的第60個年頭，新中國歷史上最大一批嬰兒潮里出生的人們開始步入退休生活。攢了一輩子的養老錢，再放在兒孫輩的購房款里，已經心有餘而力不足了。排版：同同寧亦 /審核：同同
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