鑽石舞台

寧奇峰 萬達酒店及度假村總裁

疫情肯定對酒店行業有很大影響，大家這兩年的主題都是「活下去」。但是萬達的酒管業務總體還可以，因為我們不僅僅有酒店委託管理業務，還有一些其他的一體化服務，比如代建、設計等等綜合收入，所以我們酒管公司總體還是盈利的。單體酒店的情況比較複雜，主要受地區疫情和管控政策的影響。像武漢地區，在經歷了首波疫情以後，這兩年情況都還不錯，酒店的收入利潤基本能恢復到疫情前的80%。今年的旅遊度假目的地，如三亞、長白山等也在經歷了短期疫情影響後恢復較快。但北京、上海受疫情影響就非常嚴重，這些單店的目標基本就是不虧損，通過非常嚴格的成本控制，也通過開發線上外賣等多種經營增加收入。儘管確實是非常困難，我們還是挺過來了。

對於未來發展，我們的戰略是以酒店輕資產輸出管理為主加多業態整合運營創新。大家都知道萬達酒店發展最初階段是全部自投自建加委託管理模式，後來成立管理公司以自主品牌進行管理。比較大變化發生在2017年，我們做了大量資產處置，很多人誤解我們放棄酒店板塊的業務了，實際上這只是加速了我們的輕資產戰略步伐，並沒有放棄酒店產業。現在外界基本上都不太清楚我們到底是什麼情況，我就簡單做個解讀：我們現在雖然處置了大量酒店重資產，但仍然持有16家優質酒店資產，在北京、上海、成都、武漢、三亞、長白山等一線城市或旅遊度假區。新的重資產項目的投資也有，不過規模和速度都較原來縮小和放慢一些。重點放在輕資產輸出管理方面。我們現在一年新簽約的合同數約80個，以中高端為主。現在高端酒店投資在整個行業都下降很快，不像過去大幹快上的時代，究其原因，核心還是投資回報難以實現。以前酒店投資與房地產聯繫緊密，酒店的投資回報並不單獨計算，而是以大盤收益來核算。這樣，即使明知道酒店投資回報差，但為了整體項目也會投建酒店。有了高端酒店的加持，商業項目更容易吸引高奢品牌入住，也能提升寫字樓公寓的銷售價格或租金。在一些政府導向的項目上，為了提升城市形象，甚至有些時候必須是國際高端奢華酒店品牌才能立項，才能拿地，這就催生了一大批畸形的高端酒店投資項目。這些酒店項目不求收回投資，能達到運營期現金流平衡，利潤在合理範圍內就算是達到預期了。現在的投資人不是這麼來計算了，雖然也需要高端奢華酒店來拉高整體項目的品質，但最終是否投建酒店項目，需要看酒店投資回報。因為商業地產的熱度在降低，奢華酒店也失去新鮮感，消費者也逐漸回歸理性，房價和租金更多取決於實際市場需求，面子消費變得更為理性，以高端酒店為條件拿地或者取得優惠條件的時代過去了。因此，高端酒店投資只要用投資回報進行測算，就很難通過。即使是按投資回報的最低標準，除非在一線城市的好地段，還需要嚴格進行運營定位和控制成本，才有可能勉強通過。與此同時，以現房或清水房租賃加裝修改造的中端酒店投資模式得到投資人的青睞。這也是我們目前發展最為迅猛的一個板塊。

不過，儘管投資規模大大縮減、速度也大大放慢，仍然有不少高端酒店投資項目的建設和交易在進行中，這又如何解釋？以我們新簽約的高端酒店項目為例，來分析一下業主是什麼樣的心態：一是撿漏，二是資產配置的需求。原來的投資人需要保全主業而對酒店物業進行處置，這樣的情況下會有非房地產行業的投資人為合理配置資產接盤。比如我們在雲南的一個投資人，主業是礦業，有大量現金流需要配置持有物業，價格合理且運營狀況好的酒店就成為非常好的自持物業標的。這種情況下，業主對投資回報沒有很大的預期，而是作為資產配置考慮，同時因為資產價格比較低，反而取得不錯的投資回報。總體來看，如果沒有疫情影響，這類資產的投資還是非常有價值的。此外，還有一些銀行、證券等金融機構手裡歸集的酒店資產，需要進行抵債或相應的處置，在處置過程中，需要處理非常專業的問題，為了整體資產保值增值，需要酒店品牌和管理公司介入，這也是我們發展的機會。

上述兩類是以存量物業為主，在新建投資方面，我們也為投資人拓展了適應各地市場的全新高端酒店產品，合理配置各項功能空間，嚴格控制投資成本，讓所有空間的坪效達到最高，後期運營也採用非常創新的方式提高收益，這類產品的最終效果還需要市場檢驗，但我們對此很有信心。

在未來的發展中，酒店運營管理已經不是我們唯一的產品線，各類複合業態及整合運營成為我們新的發力點。從後疫情時代可以看到，酒店業務恢復得快，有旺盛剛需的市場集中於兩類：一類是著名旅遊度假目的地市場；一類是大城市近郊的親子度假市場。這兩類市場需求比已經嚴重過剩、處於白熱化競爭的高端商務酒店有更多剛性需求，且還在不斷增長中。這類項目與國家大力支持的鄉村振興產業結合在一起，發展很快，其中的酒店已不僅僅局限於單店經營，而是與各種綜合業態整合在度假區的運營管理中。對於這個領域，我們非常看好，正在聯合各種資源進行創新合作，已經有很多的項目在落地過程中。目前正在做的示範項目是長白山旅遊度假區，包含10家不同品牌的酒店，還有滑雪場、商業街、室內水樂園等等。我們結合度假區的全域，開發了螢火蟲基地、盧克滑車、高山滑道、森林騎行、戶外營地等等眾多小文旅類的綜合旅遊產品，吸引親子家庭停留3-5天甚至更長時間。前一陣我們在飛豬上線了一批非旺季產品，3天賣了5000萬，可以看出大眾在後疫情時代對度假旅遊的熱情，我們會繼續探索以生活方式帶動的度假目的地運營，並將其擴展到其他項目中去。我就先說這麼多，謝謝大家！