鑽石舞台

很長時間裡，深圳（含深汕）土拍市場都被詬病居住用地（包含住宅指標的用地）的供應太少，比如近在眼前的2018年和2019年，全年分別新增13宗和14宗。

然而，如果再往前溯源，18、19年稱得上深圳居住用地在土拍市場的「高光時刻」。根據公開數據統計顯示，2013至2017年，深圳每年新增居住用地均為個位數，五年一共錄得13宗，合計土地面積約57.1萬㎡，僅比龍華壹成中心（約50萬㎡）稍大一些。

新增用地「不作為」，存量開發「難作為」，是深圳住宅市場相對「供不應求」的主要因素之一，也是房價不斷突破的推動力之一。

隨着房價上揚壓力越來越大，各種措施輪番獻出，調控組合拳越組越大，可從近些年價格行情結果來看，於事無補。

直到去年下半年，市場預期變了。如果說二手房參考價面世，是導致「變」的那隻「看得見的手」；那麼，新房選擇面陡增，則是那隻「看不見的手」。

從2020年開始，深圳土拍市場的居住用地明顯加碼，連續兩年新增共計74宗，不僅僅超過了過去七年的綜合，甚至幾乎翻一倍。

2021年採用了集中供地的形式推出了40宗居住用地，最終成功交易了39宗。集中供地按三批次進行。

其中，第一批供應6宗，第二批22宗，第三批11宗，規劃指標總建面合計約563萬㎡，相當於深圳2021年全年新房成交面積。

出讓地塊中，居住形態包含安居人才房、只租不售房以及商品房，只統計含商品房的共計32宗。

分布方面，32宗含商品房地塊項目，集中於光明、龍崗、寶安等區，三區合計占比超65%，其中光明囊括9宗；另外南山（不含前海）及前海共有3宗，市中心區地塊毫無疑問有更高的關注度。

限價方面，不同區域之間形成較為穩固的極差，其中：前海核心區及寶安中心區限價約9萬/㎡左右；龍華民治限價約7-8萬/㎡；光明、松崗、沙井等片區限價大體低於5萬/㎡；龍崗東北部、坪山限價大體低於4萬/㎡；深汕限價2萬/㎡以內。

品牌方面，佳兆業、龍光、天健、特建發、特發、華潤、金地、鴻榮源等深圳本土知名地產商均有斬獲1宗；保利、中海、深業、深鐵儲備占優，其中，中海、深鐵分別有4宗和6宗。

（註：現售均價均不含裝修）

新增用地的開發，相比存量開發高效得多，次年即可推出市場，從而保證二級市場的有效補充。

從去年的入市新盤項目來看，不少項目地塊就是通過近兩年土拍市場獲得，包括安聯尚璟府、前海潤峯府、深鐵瑞城、電建洺悅鵬著等。

2022年入市新盤中，想必有一批項目是上述2021年新拍居住用地中產生。這些項目大體都有個特點，多數商品住房要搭配人才安居房。但總的來說，不少占據着已成熟的好區位，或具備增長預期的區位，在限價當前，值得關注。

囊括南山、前海、寶中共計四個項目，其中深鐵赤灣項目為12號線地鐵車輛段上蓋，占地面積約13萬㎡，規劃建面約35萬㎡，包含居住、教育、文體等物業。

前海桂灣兩個項目，分別由天健和深業主導，兩者緊挨着，限售價格甚至比赤灣的還低。

鴻榮源寶中項目緊鄰熙龍灣西側，區位優勢在四者當中最為突出，規劃建面約12萬㎡，包含居住、商業、辦公、酒店等多元業態於一體的綜合體。

共計9宗地，其中龍光地塊即龍光玖瑞府已入市，效率奇高。

剩餘的8宗主要分布在四個片區，包括薯田埔片區的金地項目；光明中心區的聯發、深業、深鐵項目；鳳凰城的深圳經濟特區、中海項目；以及玉律田寮片區的深物業、森創項目。

選擇面比較廣泛，但價格差距沒有因地段價值而大幅度拉開，最低限售的金地項目均價不高於4.22萬/㎡，最高的的為光明中心區，約4.53萬/㎡，兩端差距僅約3000+/㎡，一鍋端現象明顯。

光明中心區及鳳凰城內的項目，無疑是優先考慮的對象，而金地A631-0115儘管在公明，但臨近薯田埔地鐵口，可便捷換乘地鐵11號線，有一定的軌交優勢。

不含寶安中心區鴻榮源項目，還有5個限價新盤，深鐵占據兩個，均位於松崗。

其中，深鐵A407-1020規劃建面約17萬㎡的綜合體，涵蓋居住、商業、辦公、酒店等多元物業於一體。同時，還處於地鐵6號線、11號線、12號線（二期建設中）三地鐵線交匯的松崗站地鐵口範圍內，是個值得留意的項目之一。

其餘的沙井、福永、尖崗山各一宗，分別為特建發、華潤、佳兆業操盤。

去年出讓了6宗居住用地，但花樣多，安居人才房、只租不售房占據其中3宗，另3宗含可售商品住房均位於民治街道範圍內。

龍華的限價似乎是經過了一番「思考」，在地段差異並不明顯，三盤幾乎沿着地鐵4號線垂直布局的情況下，高低差價接近1萬/㎡。

或許考慮到了學區因素，但在官方公告劃定前，這誰敢打包票呢？

包含龍崗和坪山兩區，其中龍崗區由於「幅員遼闊」，限價差就更加明顯，布吉及大運片區的突破5萬/㎡，坪地及寶龍片區的約3.7萬/㎡左右，豐儉由人。

比較受關注的應該會是深鐵大運項目，包含居住、商業、辦公等多元物業於一體，規劃體量大，接近40萬㎡，後續周邊或將持續釋放新地塊。同時，位居東部為數不多的樞紐站大運綜合樞紐，是集地鐵、城際等多條軌道交通的換乘大站上蓋物業。

坪山區坑梓片區和碧嶺片區各一個項目，價格與龍崗坪地、寶龍相仿。

總的來說，深圳土拍居住用地的思路已基本確定，限價會貫徹到底。但實際上，這種限價標準，也適用於其它渠道比如城市更新而成的新盤，根據已知限價地塊推斷周邊其它新盤的備案價格，大差不差。在當前樓市環境下，差不多價格的新盤，得拼地段差異，冷熱不均的現象還將延續。