鑽石舞台

前幾天我就說，鄭州樓市很快要放大招了！果然，來了。

而且一來就亮出了「核武器」！

剛剛，鄭州市政府在在官網發布《關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，釋放重大利好，力度極為強勁。

不僅限購限貸大幅放寬，連「認房又認貸」都取消了，只要還清首套房貸款，二套房首付秒變3成，一夜回到幾年前。

連國家中心城市都這麼拼，全國範圍的救市浪潮，還遠嗎？

鄭州的救市方案，包括四大方面，都非常「有料」。

第一個大招，就對準了需求端，出台了強有力的鼓勵措施。

不僅覆蓋了大學生、外來務工人員、改善型居住需求，甚至連老年人都算進去了！

對博士研究生、碩士研究生、本科畢業生（技工院校預備技師、技師）、專科畢業生（技工院校高級工）在鄭創業就業的，符合條件的可購買共有產權住房，購買商品住房的按照政策給予購房補貼。

對在鄭創業就業大學生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對租住市場化租賃住房的可給予一定面積補貼，優惠期限為3年。

對大學生，購房就給補貼。此前，鄭州也有相關政策，但是沒有覆蓋專科生。

根據2020年5月出台的《鄭州市青年人才首次購房補貼發放及非鄭戶籍人才購房實施辦法》，補貼標準為博士每人10萬元、碩士每人5萬元、本科畢業生每人2萬元。但條件並不容易達到，本科需要畢業於「雙一流」或世界前500位的高校。

現在好了，鄭州一下子把補貼範圍擴大到本科畢業生（技工院校預備技師、技師）、專科畢業生（技工院校高級工），基數大了何止10倍！

為什麼鄭州這麼拼？

此前，鄭州市長就在經濟工作會議期間給記者算了一筆賬：

之前沒有疫情時鄭州每年人口淨流入40萬，住房需求非常旺盛。今年鄭州計劃出台政策每年吸引大學生20萬留鄭，這些留鄭大學生如果三年內買房，需求總量預計超過1000萬平米；

鄭州還計劃出台支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平米左右。僅此兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

可見，吸引人口、留住人才是鄭州的重中之重，關鍵就是為了給樓市「去庫存」。

所以，對外來務工人員，同樣優惠力度十足。

外來務工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業務，在鄭州購買住房時，可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。

什麼意思？

就是說，哪怕你沒有鄭州戶口，只要在鄭州交了公積金，同樣可以享受公積金貸款的福利。這無形中又釋放了一部分需求。

居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數內可提供個人按揭、網簽備案和不動產登記手續辦理等方面便利。

這個規定，則致力於釋放改善型居住需求，提供按揭、登記等支持。

這還沒完。鄭州連外地的老年人都算進去了！文件規定：

子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

這簡直就是直接給家庭投放房票啊！像杭州這樣的城市，在堵漏洞，防止通過老年人投靠親屬來「曲線買房」，鄭州這是一下子放開了。

第二個大招是針對供給端的，給了房企極大力度的支持。

土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交後1年內實行分期繳納。

已經辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產開發項目，可以辦理商品房預售許可審批手續，當事人另有約定的除外。商品房實際網簽銷售前，相關房源應辦理解除抵押手續。

值得注意的是，鄭州也提出出讓住宅用地實行「限房價、競地價」土地出讓政策。

對於「限房價、競地價」出讓方式供應的地塊，將已確定的房屋銷售價格寫入土地出讓合同。房屋銷售時，不得超出確定的銷售價格辦理商品住房銷售價格備案。

這其實是通過限房價，帶旺一手房市場，鼓勵銷售去庫存。接下來，一二手倒掛的現象，可能會在鄭州出現。

讓開發商欣喜若狂的，還有這一條規定：

運用信息手段提高商品房網簽備案和預售資金監管效率，房地產開發企業憑銀行擔保函、第三方擔保函抵頂不高於保函金額的預售監管資金，實行商品房網簽即備案。

也就是說，開發商只要拿出銀行擔保函，就可以把預售監管資金徹底盤活，資金一下子靈活了太多！

第三個大招，則是信貸融資支持和貨幣化安置。這堪稱是救市的「核武器」！

鄭州文件中提出，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。

對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

這一規定，非常有誘惑力。也就是說，只要把首套房貸款結清，再買二套仍然享受首套房貸款政策，只需要首付3成即可。

對很多家庭來說，這一舉措打開了購買二套房的大門。

貨幣化安置更是如此，簡直是給一批安置拆遷的買房人定向「撒幣」，湧入買房市場。

文件提出：

實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

這是當下極為罕見的一幕，可見鄭州決心之大。

鄭州，為何如此着急？

我前幾天也分析過，對於當前的鄭州來說，確實遇到了一些「小困難」。最主要的問題，是在2021年水災、疫情疊加影響下，經濟增速明顯放緩，壓力很大。

2021年，鄭州經濟增速僅為4.7%，在24個萬億俱樂部城市中，幾乎墊底。僅僅比深受疫情影響的西安（4.1%）略高。

數據來源：米宅 據各地統計局

在經濟「穩增長」的總要求下，亮出了房地產這張「王牌」，顯得「情有可原」。

實際上，鄭州樓市也確實出現了問題，亟待解決。

2021年，鄭州銷售的商品房總面積約1398萬㎡，同比下滑約25%。商品房銷售套數，已經是6年來最低。

來源：河南樓市

如果按照去年的銷售速度，賣掉3000萬平米的商品房庫存，需要2.15年，大約為26個月。

這已經是個比較嚴峻的形勢了，根據住建部的要求，商品住房庫存消化周期超過18個月，就要減少供地。超過36個月，則需要停止供地。

不過，隨着鄭州放出大招，庫存去化進一步加快，這個周期也將加快。

事實上，鄭州還是底氣十足的。

畢竟，這些年鄭州的發展有目共睹，還是非常迅猛的，目前還力壓濟南、合肥、福州、佛山、東莞等一眾明星城市，排在全國經濟總量第16位。

更重要的底氣是來自人口增長。

過去10年，鄭州常住人口增長了差不多四百萬，排在全國第五，僅次於深圳、廣州、成都和西安。

鄭州雖然缺少名校，但是在校大學生數量極多，排在全國前列。

據統計，光是在校本專科生數量，鄭州就多達116萬，僅次於廣州。平均每年大約有30萬大學生畢業。

再加上整個河南省的高校，每年大學畢業生人數甚至可以達到60萬左右。

目前，這些河南高校畢業生的流向，大概有1/3留在本省，大部分選擇了鄭州。

可見，何市長說吸引20萬大學生留在鄭州，並不是無稽之談，還是很有可能實現的。具體的吸引力加持，就要看相關政策的力度如何了。

從這次救市力度來看，鄭州樓市很可能在近期迅速回暖，甚至出現明顯上漲。

為什麼這樣說？

首先，鄭州房價已經橫盤三年，持續出現陰跌。總體來講，鄭州的房價不算高，在絕對值上看，不是一個高房價之城。

據媒體統計，2021年7月，鄭州的新房銷售均價僅為12725元/平米，在全國23座GDP過萬億的城市中排名倒數第三。

上一次鄭州樓市的高潮，出現在2016年，是跟全國去庫存加槓桿的浪潮相關。

當時鄭州樓盤的每平米均價普遍上漲了三四千元，北龍湖一帶接連出現「地王」，催生出了一大片限高限容的豪宅項目。

最新的二手房數據顯示，鄭州房價在1.4萬左右，排在全國第40名。這個排位，與它的經濟排名、人口排名嚴重不匹配。

所以，從基本面來說，鄭州樓市上漲是有一定空間的。

而且，我判斷鄭州後續還會有大動作出台，持續推高市場預期。

其中隱藏未發的大招之一，就是果斷廢除被鄭州人民詬病已久的二手房交易個人所得稅規則。

二手房交易個人所得稅，鄭州一直嚴格按照差額的20%徵收，此次預計也會做出調整，以鼓勵刺激改善置換需求。這是鄭州樓市期盼已久的「甘霖」。

畢竟，這個調控規則比一般限購城市更嚴厲的，嚴重影響二手房交易流動性，是釋放改善置換需求的「攔路虎」。

所以，如果你有朋友在鄭州，建議他趕緊行動，抓緊第一季度的時間，選准自己想買的房子，享受上漲紅利。

目前來看，鄭州決心較大，動作應該會比較迅猛，優質地段很可能迎來一波上漲勢頭，配合整體的去庫存態勢。

鄭州樓市，已經蓄勢待發。

「黑鐵時代」已經到來，樓市分化深度加劇！

未來，只有人口不斷湧入的城市，樓市才有價值。

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