鑽石舞台

安居貸等金融創新產品在全國範圍推廣，將有助於拉動剛需購房消費，進而減緩市場下行壓力。

穩地產政策托舉並用但效果不顯居民房貸兩次負增長

2022年以來，167省市相繼放鬆房地產政策。而在4.29政治局會議之後，地方放鬆政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉並用。

一方面，核心一、二線城市跟進放鬆調控，但政策力度較弱，尤其是限貸政策未見實質性鬆綁。例如杭州，4月22日，富陽區率先放鬆限購，四類不同層次的F類人才繳納一個月社保，即可在富陽區購買1套房。5月17日，杭州進一步放鬆限購，涉及購買二手房所要求的社保繳納年限分類降低乃至取消，三孩家庭增加1套購房資格；個人轉讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調整到2年。

另一方面，弱二線及三四線城市政策力度不斷加碼，並在需求端予以刺激。例如南通，4月24日，通州區企業職工購買首套新建商品住宅，90平以下補貼房款1%、90-144平補貼房款1.5%；雙職工家庭購買144平以下首套新建商品住宅，補貼房款2%。5月20日，南通放鬆限貸，首套房首付調降至20%，二套房首付降至30%。購房補貼範圍擴至主城區，購買首套或二套房均獎補房款0.75%。

但穩地產政策效果並不明顯，2、4兩月居民住房貸款皆出現負增長，這在歷史上實屬罕見。2月，住戶中長期貸款減少459億元，歷史首次出現負增長。4月，住戶中長期貸款再次減少313億元，住房貸款更是減少605億元。5月，住戶中長期貸款增加1047億元，但較去年同期少增3379億元，真實反映住房按揭貸款需求依舊較弱。

青年失業率迭創新高全面推廣安居貸利於拉動剛需購房消費

受限於全國疫情多點散發及局部暴發，對經濟穩增長造成較大負面影響，很多行業從業者的就業及收入預期下滑，青年群體就業形勢愈加嚴峻。5月，全國城鎮調查失業率5.9%，較上月下降0.2個百分點，但仍高於全年控制在5.5%以內的預期目標。其中，16-24歲人口調查失業率18.4%，迭創歷史新高，較上月增加0.2個百分點。

受此影響，4月消費者信心指數驟降至86.7，創歷史新低。購房消費預期明顯轉弱，尤其是剛需群體，更易受負面衝擊。例如鄭州，受疫情影響，居民就業及收入預期下滑，剛需群體不僅是首付款支出壓力上升，而且月供還貸壓力加劇。

我們認為穩地產政策效果不達預期，住房按揭貸款兩次負增長，居民收入預期不穩乃是重要因素。聯繫到安居貸可以降低購房前期還貸壓力，在一定程度上可以對沖潛在置業群體因短期收入預期下滑推遲購房消費，尤其是購買力相較不足的剛需群體或許更為受益。理想情況下，安居貸等金融創新產品在全國範圍推廣，將有助於拉動剛需購房消費，進而減緩市場下行壓力。

溫州長期形成房價越貴越買安居貸示範效應大於實際效果

長期以來，溫州房地產市場形成了房價「越貴越買」的思維慣性。2018-2021年，溫州總價600萬以上產品成交占比由1.9%穩步提升至3.5%，淨增加1.6個百分點。

反觀剛需市場疲軟，中低檔產品成交占比持續走低。2018-2021年，總價100-150萬元產品成交占比由26.7%持續下滑至20.6%，淨減少6.1個百分點；總價100萬以下產品成交占比由13.8%降至11.9%，淨減少1.9個百分點。

我們認為安居貸作用於溫州房地產市場恐怕示範效應大於實際效果，較難拉動相較疲軟的剛需購房消費。

救市政策組合拳需加緊落地二線及三四線全面放鬆「四限」

5月，房地產市場築底回穩，全國商品銷售面積10970萬平方米，環比增長25.8%，同比跌幅收窄至31.8%，跌幅較上月減少7.2個百分點。但由於市場需求及購買力透支，疊加市場信心缺失，行業復甦進程依舊存在較大不確定性，市場真正回穩仍需救市政策組合拳助力。

其一，全面放鬆居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購房消費。類比於2014年，房地產庫存高企，央行接連放鬆限貸，並取得了很好的成效，行業庫存逐漸回落至相對健康的水平。現階段還是可以「照方抓藥」，涉及全面下調首付比例，放鬆限貸政策標準，繼續下調房貸利率等。例如二線及三四線城市購房首付比例可以參照央行規定的最低下限執行：不限購城市首套房最低首付2成，二套房最低首付3成；限購城市首套房最低首付3成，二套房最低首付4成。

其二，二線及三四線城市全面取消限購、限售及限價，讓市場信號不再失靈。在4.29政治局會議後，地方放鬆政策頻率及力度加碼，但實際收效仍乏善可陳。例如鄭州，市場短暫復甦後再度下行，5月成交同比腰斬。核心原因在於市場信號失靈，各城市實際市場問題被紊亂的市場信號所掩蓋，地方政府很難「對症下藥」，往往是走一步看一步，政策效果自然大打折扣。而在城市加劇分化的大環境下，更難找到包治百病的一味政策良藥。

因此，一線城市基於房價猶存上漲壓力，短期內調控政策較難退出。二線及三四線城市建議全面取消限購、限售及限價等限制性措施，讓實際市場問題浮出水面，隨後再針對性採取有效的政策措施。例如武漢，廣義庫存現已接近1億平方米，調降供地節奏便是必然選項，尤其是遠城區應暫停供地，才能讓樓市供需逐漸恢復平衡。

其三，壓力城市仍需財稅刺激托市，鼓勵潛在置業群體購房消費。不難想見，在二線及三四線城市全面放鬆「四限」調控後，那些市場基本面相對較好的城市市場大概率將逐漸回穩，但那些壓力城市市場或將繼續下行。受此影響，壓力城市仍需通過財稅刺激托市，涉及減免房地產交易稅費、購房補貼等。例如購買首套房可以免徵契稅，購買二套房同樣可以減半徵收契稅。

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