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首批9隻REITs基金自2021年6月21日上市，已經一周年了。
這9隻REITs基金除了平安廣河高速REIT微跌外，其餘在二級市場全部實現正收益；
富國首創水務REIT漲幅最大，達39.98%，在今年初這隻產品曾被炒到過7.52元的高位，較上市當天收盤價大漲101.23%。
加上後續發行的，全部已上市的有12隻REITs基金，截至6月19日，今年以來大多數也都實現正收益；
來源：choice，截止到2022年6月19日
但要注意的是，首批9隻公募REITs、共計有21.92億份基金份額，將在明天、6月21日迎來解禁；
這批份額占到目前流通盤規模的108%，這意味着解禁規模超過現有流通盤的一倍之多。
而之前由於REITs基金的稀缺和流通量少，其二級市場價格持續維持高溢價，巨量解禁預期會對此造成衝擊；
但反過來說，可能也給了新投資人以入場挑選的機會。
普遍高溢價交易，
最高溢價率超40%
REITs基金以不動產作為底層資產，證券化後降低了大家的投資門檻，收入來源主要為不動產日常經營收益和增值收益，
而且具有強制分紅特點，每年分配次數不少於1次，分紅比例不低於可供分配金額的90%。
在偏股基金遭遇發行寒冬時，今年4月上市的華夏中國交建REIT吸引了1500億資金搶購，配售比例僅有0.84%。
可見這類產品的稀缺和受追捧，也造成了這批已上市的REITs基金普遍在市場上以高溢價交易。
來源：choice，2022年6月19日數據
截至6月19日，部分公募REITs依然呈現高溢價率。
其中，中航首鋼生物質REIT溢價率43.07%、建信中關村溢價率43.75%，富國首創水務溢價率38.68%；
總體上，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、博時招商蛇口產業園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT等8隻REITs的溢價率都超過20%。
流通量增加超一倍，溢價勢必會收窄，
同時也帶來入場機會
在這9隻REITs基金上市一周年之際，6月21日將迎來原限售股的解禁高峰，本次解禁的份額持有人，主要為參與戰略配售的專業機構投資者。
來源：基金公告，註：流通份額增長比例=解禁份額/解禁前流通份額
9隻首批REITs的發行規模雖然達到64億份，但是流通份額僅占總份額的32.41%，
本次9隻公募REITs、共計有21.92億份基金份額，在6月21日迎來解禁，
這批份額占到目前流通盤規模的108%，這意味着解禁規模超過現有流通盤的一倍之多。
具體來看，單只REITs流通份額增幅在50%到186%之間不等。
其中，中金普洛斯REIT解禁份額達到7.8億元，占基金全部份額的52%，解禁後流通份額將增長185.71%。
按常識判斷，在這麼高的溢價下，解禁的專業投資者在高位進行兌現的動力非常充足，
事實上，由於擔心出現集中兌現會對價格造成衝擊，在前期也帶動了REITs在二級市場的價格回落。
比如，此前高溢價的富國首創水務REIT，溢價率從92.95%收窄至近期的38%，紅土鹽田港REIT從2月份72.78%的溢價率降低到現在的34%。
總體來看，9隻首批REITs從2月10日平均高達47.5%的溢價率，回落至6月中旬的29.69%。
但，這一數字仍然在高位。
對於能在場內交易的投資者而言，在高溢價時賣出是個更好的選擇，
但反過來說，如此巨量的解禁，如果在二級市場拋售，必然會壓低溢價率，
那麼，也為此前沒能入場的投資者創造了買入機會。
不過，由於REITs基金結構相對複雜專業，即使價格回落，也需精挑細選，接下來看投資報精心梳理統計後的挑選依據：
首批REITs基金分紅比例均高於94%
部分高派息率包含了本金回收部分
REITs的收益構成，體現了股票和債券的雙重特性，除了二級市場的價格波動，分紅是持有人重要的收入來源。
去年6月首批上市的9隻REITs基金都已經完成了至少1次分紅，並且分紅比率都高於94%。
來源：choice，REITs基金財報，公告
這其中，污染治理類和收費公路項目的REITs基金的現金流分派率，也可以稱作派息率，明顯更高，在5%~13%之間。
而產業園區和物流園項目的REITs基金的派息率基本在2.6%左右。
這裡值得注意的是，污染治理類和收費公路項目的派息率還包含了本金的部分。
REITs基金根據底層資產的所有權，可以分為兩類：
1、特許經營權，如污染治理類、收費公路；
2、產權類，如產業園、物流園。
特許經營權REITs項目在到期時，資產價值就會逐步歸零，特許經營權作為無形資產需要每年進行攤銷，
對應的就是基金淨值遞減，而遞減的淨值就會成為分紅，所以展現出的派息率會相對更高。
比如浙商滬杭甬REIT，底層資產包括三段收費高速公路，特許經營權剩餘年限在7到10年之間。
如果我們按照10年進行估算，每年就有10%的派息率屬於本金回收的部分，
也就是說，即使浙商滬杭甬REIT的派息率高達12.47%，但只有剩餘的2.47%才是真正的盈利分紅。
而產權類REITs項目除了資產淨值不會歸零，產業園和物流園本身也有增值空間，所以派息率會顯得相對較低。
所以，在經過了一年的分紅實踐後，大家就可以對照着上表，挑選出盈利能力強，產生現金流強勁的產品出來。
參與申購有望在二級市場賺取溢價
新REIT產品6月2日已獲批
而如果覺得溢價還是太高，不值得從二級市場買入，
那麼，其實後續還有一些待發的產品，已經在排隊或是已經獲批，可以留意。
比如，國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT這一產品就已於今年6月2日獲批，
基金類型為契約型封閉式基金，基金合同期限40年，募集份額5億份。
該項目為渝遂高速公路重慶段收費公路，涉及高速公路93.26公里。
作為特許經營權年限自2004年12月9日起至2034年12月8日，剩餘年限約12年半。
主營業務收入中主要來源於運營通行費，也就是往來客貨車繳費，近四年基本占總收入的88%~98%。
其他收入有公路服務設施運營及廣告設施運營、出租固定資產、應急救援等。
來源：國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT招募說明書草案
但對於未來項目路段的收費收入，預測2024年會出現8.26%的下滑。
招募說明書草案中指出，2023 年底，渝遂複線一期會建成通車，此路段與本項目部分路段存在平行替代競爭關係，會直接影響2024 年的項目交通量。
該基金預計2022年和2023年的可供分配金額分別為4.27億元和4.60億元，預計分派率分別為8.36%和9.00%。
還有多隻REITs在路上
兩隻保障性租賃住房REITs為新品種
目前，還有多隻REITs基金已在路上；
這其中，國君資管臨港產園的項目已得到反饋，
中金基金廈門安居保障、華泰資管江蘇高速、以及紅土創新基金深圳人才安居保障項目已受理，
鵬華基金的能源項目已問詢。
來源：上交所
來源：深交所
中金基金廈門安居保障和紅土創新基金深圳人才安居保障這兩個項目，是此前沒有上市過的新種類，
屬於保障性租賃住房REITs，因而業內也頗為關注。
紅土創新基金深圳人才安居保障項目的底層資產，包含4個以下保障性租賃住房項目。
來源：紅土創新深圳人才安居保障REIT招募說明書草案
項目建築面積合計 13.47 萬平方米，共 1830 套保障性租賃住房及其配套，截止到今年3月31日，出租率全部不低於98%。
預計今年7月到12月可供分配金額2453.30萬，淨現金流分派率4.24%，
2023年可供分配金額4918.35萬元，淨現金流分派率4.25%。
中金基金廈門安居保障項目的底層資產，包含位於福建省廈門市集美區的園博公寓和珩琦公寓，
園博公寓共計 2614 套房源，總建築面積為 11.29萬平方米，珩琦公寓共計2051套房源，總建築面積為8.57萬平方米。
截至 2022 年 3 月 31 日，兩個公寓出租率都高於 99%。
預計今年4月到12月可供分配金額3908.76萬元，預計現金流分派率4.27%，
2023年可供分配金額5194.36萬元，淨現金流分派率4.28%。
另外，華電國際近期也發布了公告，公司於2022年5月31日召開董事會，通過了《關於開展基礎設施REITs申報工作的議案》，公司將開展REITs申報工作。
公司擬選取位於浙江省內的部分子公司作為項目公司，天然氣熱電聯產項目作為入池資產。
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- 結語-
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