鑽石舞台

路透北京6月22日 - 中國首批九隻公募不動產投資信託基金（REITs）已上市一周年，面對百億解禁潮價格表現相對平穩。但作為基礎設施投資有效的直接融資方式，政策要求穩增長、靠前發力的背景下，REITs今年上半年發行顯然偏慢，與初衷未達成「共識」。

不過，分析人士認為，公募REITs上市一年來，支持實體經濟的作用得到了高度重視，中央層面不斷支持，擴募等政策和配套措施不斷完備，後續加速推進值得期待。

「今年以來發行未見提速，靠前發力不明顯，發行亟需提速，」中證鵬元研發部研究員吳進輝稱，中國公募REITs自上市以來，換手率普遍高於國際REITs，由於供需錯配和市場盲目炒作，價格經歷了大漲大落。

目前上市的REITs有12隻，按照6月21日收盤價測算，公募REITs總市值516.98億元人民幣，發行458.12億元，整體溢價率12.85%。上市以來日均成交額2.06億，日均換手率1.75%，交投較海外市場活躍。

財達證券副總經理胡恆松指出，公募REITs發行偏慢主要原因是由於公募RITEs首期發行規模要求10億以上，基礎資產能產生的可分配現金流到達4%以上，這對資產質量整體要求較高。

同時部分優質基礎產已經有了長期限、低利率的銀行貸款，企業申報公募REITs的動力不足。還有大部分基礎資產由於歷史原因，底層產證等手續普遍存在完備性問題，需要協調相關主管部門補齊相關合規性證件，因此整體推動效率較低。

「是多維因素造成的，當然現在也在大力推進，但想大規模發行公募REITs還是有壓力的，畢竟起步十幾個億的單個基礎資產難找。」

另一位不願具名的業內人士則表示，基礎資產範圍還是集中於高速、產業園等傳統資產，新能源、新基建等資產要上市成功難度較大，「當然這也跟試點初期，審核要求嚴格有關。」

中國發改委此前表示，鼓勵REITs基金等投資重大新型基礎設施建設項目；擬推動開展水電、風電、太陽能、抽水蓄能電站REITs等試點。

下半年發行將提速

儘管找基礎資產難度大，分析人士仍認為，下半年發行將有所提速。胡恆松表示，現在中央在引導，目前各省都在推動公募REITs的發行，「今年下半年肯定會明顯的加快，因為各省都動起來了，各個市也動了起來。」

「政策和配套措施不斷完備，既有自上而下的頂層設計，也有自下而上市場探索，」吳進輝指出，保障性租賃住房專項領域的特別支持具有引導意義，為後續新能源、新基建領域有示範作用。

「此外，國有資產轉讓，豁免國資進場交易；運營年限不拘泥於三年以上，都體現的是實際市場的探索，促進政策完備的過程。」他說。

中證鵬元預測，今年新增公募REITs數量大概率不低於去年的11隻，分多個批次上市，今年年底中國公募REITs總市值規模將步入千億級別。

中國監管層正推動基礎設施REITs擴募並加速保障性租賃住房REIT落地。

中國國務院辦公廳5月下旬發文鼓勵基礎設施REITs項目上市，積極探索資產證券化等盤活存量資產。重點盤活存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設施、旅遊、新型基礎設施等。

「進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市，」文件稱。

業內一致認為，公募REITs試點範圍將繼續拓寬。但與國外不同的是，公募REITs範圍料還難以擴至商業地產。「因為中國還是要房住不炒，」胡恆松說。

目前交易所審批通過的公募REITs共14隻，除了已經上市的12隻，正在發售有一隻，等待發售上市一隻，這隻名為鵬華深圳能源清潔能源REIT，系首單清潔能源類公募REITs；此外，已申報待批准上市的還有四隻，其中包括首批保障性租賃住房REITs，中金廈門安居保障性租賃住房REIT在上交所申報，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT在深交所申報。

6月21日首批上市的九隻REITs迎來一周年生日，這些產品合計解禁份額為21.71億份，按照6月21日收盤價測算，解禁總市值規模為111.96億元，占總市值比例為31.45%。解禁前流通市值為106.68億元，占總市值比例為29.97%，解禁規模稍大於此前流通規模，總體看價格波動不大。

中金公司發布研報認為，部分戰配限售投資者可能在解禁後出於止盈、淨值管理等目的選擇減持，前期盈利更高的項目被減持的可能性更大，投資者應注意解禁後因流通份額增加導致的價格下跌的風險。

從解禁兩日市場變化來看，總體波動不大，個別產品換手率偏高，符合預期，因REITs本身是介於股債的中長期投資品種，以保險，券商自營等中長期配置機構居多，投資目的是長期持有非短期交易變現。

解禁兩日的成交金額分別為1.51億元和1.90億元，較前值1.8億元變化不大。僅有華安張江光大園REITs產品表現比較異常，成交金額較大，表現較活躍，解禁兩日換手率分別為2.16%和4.73%，而解禁前的換手率不到1%。